Starwood REIT beperkt, net als BREIT, de terugkoop van beleggers uit onroerendgoedfondsen

Bekend als SREIT, wordt de REIT van $ 14.6 miljard voorgezeten door Barry Sternlicht, de oprichter en CEO van Starwood Capital, een particuliere investeringsmaatschappij gericht op onroerend goed met meer dan $ 125 miljard aan beheerd vermogen. Starwood Capital beheert de REIT. Sternlicht is ook CEO van Starwood Property Trust (STWD), een beursgenoteerde vastgoedlening.

SREIT is de op een na grootste niet-verhandelde REIT na Blackstone Real Estate Income Trust, die ongeveer $ 69 miljard aan nettoactiva heeft. Het voertuig Blackstone (ticker: BX), bekend als BREIT, verplaatst om aflossingen te beperken in november nadat verhoogde verzoeken tot terugtrekking van beleggers de kwartaallimiet van 5% overschreden.

Net als BREIT staat SREIT maandelijkse aflossingen toe van 2% van de intrinsieke waarde, of NAV, en 5% van de NAV per kwartaal.

Het verhoogde terugkoopverzoek toont aan dat veel particuliere beleggers naar de exits verhuizen op niet-verhandelde REIT's, die niet op een beurs worden verhandeld, nadat hun prestaties dit jaar veel hoger waren dan die van beursgenoteerde tegenhangers. De enorme prestatiekloof tussen de niet-openbare en openbare REIT's heeft een stimulans gecreëerd voor investeerders in de niet-verhandelde REIT's om uit te betalen.

In plaats van te handelen op de beurzen zoals de NYSE, zijn deze REIT's als beleggingsfondsen omdat beleggers maandelijks aandelen kunnen kopen of verkopen op basis van hun NAV, onderhevig aan aflossingslimieten.

In een brief aan financiële adviseurs die werd doorgestuurd naar Barron's, zei SREIT dat het in november terugkoopverzoeken ontving die gelijk waren aan 3.2% van de NAV. Op basis van de maandelijkse limiet van 2% voldeed het aan 63% van de terugkoopverzoeken van beleggers (0.63 keer 3.2 is gelijk aan 2). Alle verzoeken die niet zijn ingewilligd, moeten in december opnieuw worden ingediend, aldus de brief.

Niet-verhandelde REIT's hebben maandelijkse en driemaandelijkse aflossingslimieten om te voorkomen dat ze aanzienlijke hoeveelheden onroerend goed moeten liquideren of de hefboomwerking aanzienlijk moeten vergroten als reactie op hoge aflossingsverzoeken van beleggers.  

"Deze limieten zijn bedoeld om bestaande investeerders en de gezondheid van het voertuig op de lange termijn te beschermen, en uiteindelijk om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren", schreef SREIT in zijn brief.

SREIT heeft een vergelijkbare activamix en vergoedingenstructuur als BREIT en heeft vergelijkbare prestaties geleverd. SREIT heeft, net als BREIT, het grootste deel van zijn activa in meergezinsappartementencomplexen, gevolgd door magazijnen. Dit waren de afgelopen jaren twee van de best presterende sectoren in de REIT-sector.

Het year-to-date rendement van SREIT tot en met oktober was 10.2% op een van zijn aandelenklassen, vergelijkbaar met het rendement van ongeveer 9% voor BREIT.

Toonaangevende REIT's voor openbare appartementen houden van

Eigen vermogen

(EKR) en

Midden-Amerikaanse flatgemeenschappen

(

MAA

) Zijn uit met ongeveer 30% in 2022. De jaarlijkse basisvergoeding van SREIT is 1.25% van het nettovermogen en een prestatievergoeding van 12.5% afhankelijk van een drempelpercentage van 5%. Het heeft de afgelopen drie jaar ongeveer 15% per jaar geretourneerd.

De SREIT- en BREIT-activabases worden gedomineerd door commerciële vastgoedbeleggingen, die minder liquide zijn dan beursgenoteerde effecten. In zijn 10-Q zei SREIT dat het eind september $ 2.5 miljard aan onmiddellijke liquiditeit had, bestaande uit $ 1.7 miljard aan leenvermogen en $ 800 miljoen aan contanten.

Net als BREIT is SREIT het afgelopen jaar snel gegroeid, aangezien de totale activa in oktober stegen van ongeveer $ 30 miljard eind 20 tot $ 2021 miljard. Met een uitstaande schuld van ongeveer $ 15 miljard eind september heeft SREIT een hogere hefboomratio dan vergelijkbare openbare REIT's zoals Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay-gemeenschappen

(AVB), en

Prologis

(PLD), het grootste magazijn REIT. AvalonBay heeft bijvoorbeeld een vergelijkbare ondernemingswaarde - marktwaarde plus nettoschuld - als SREIT, maar heeft een uitstaande schuld van $ 8 miljard.

Toch waren particuliere beleggers tevreden over de prestaties van de niet-verhandelde REIT's en de ruime dividendrendementen van ongeveer 4%. Maar het stellen van limieten aan aflossingen, of het opleggen van een poort, kan beleggers opschrikken en mogelijk leiden tot meer opnameverzoeken, terwijl het voor de niet-verhandelde REIT moeilijk wordt om nieuwe aandelen aan beleggers te verkopen.

Keefe, Bruyette & Woods-analist Robert Lee schreef eerder dit jaar dat alternatieve managers graag 'opgesloten kapitaal' van individuele beleggers willen aantrekken. Hoewel dat geen probleem is in goede tijden, zei hij, "bestaat het risico dat individuele beleggers in tijden van stress beseffen dat ze niet zo blij zijn met het gebrek aan toegang tot hun kapitaal."

Hoewel de liquiditeitslimieten duidelijk worden vermeld in niet-verhandelde REIT-literatuur, waren ze tot voor kort geen probleem. Dit is hoe SREIT zijn aflossingsplan of terugkoopplan beschrijft:

“Hoewel u uw belegging moet beschouwen als een investering op lange termijn met beperkte liquiditeit, hebben we een aandeleninkoopplan aangenomen, waarbij aandeelhouders maandelijks kunnen verzoeken dat wij hun aandelen geheel of gedeeltelijk terugkopen. Vanwege de illiquide aard van investeringen in onroerend goed, hebben we mogelijk niet voldoende liquide middelen om terugkoopverzoeken te financieren. Bovendien hebben we beperkingen vastgesteld op de hoeveelheid geld die we mogen gebruiken voor terugkopen gedurende een kalendermaand en kwartaal.

Schrijf naar Andrew Bary op [e-mail beveiligd]