Nog twee "schoenen om te laten vallen" op de onroerendgoedmarkt tot ...

Huidige realiteit - en mogelijke gevolgen - van hoe de commerciële vastgoedmarkt zich de komende maanden kan ontwikkelen

Ik heb onlangs de oorsprong van de uitdrukking "wachten tot de andere schoen valt" geleerd. Aan het einde van de negentiende eeuw konden bewoners van appartementen in New York City het geluid horen van de buren die boven hen woonden. Een veel voorkomend geluid was het uittrekken van schoenen; zodra je de gedempte dreun van een schoen op de grond hoorde vallen, verwachtte je dat de andere schoen kort daarna zou vallen.

Het eerste schoentje op de Amerikaanse huizen- en commerciële vastgoedmarkt was het hele jaar 2022: consistente renteverhogingen, een aanzienlijke daling van de verkoopvolumes en een koude trek in vastgoedprijzen. Drie van de top zes nieuwe huizenbouwers in het land meldden onlangs netto nieuwe bestellingen voor de herfst van 2022 met dalingen van 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) en 80% (KB HomeKBH
). In december 2022 meldde het Amerikaanse ministerie van Handel dat de verkoop van nieuwe eengezinswoningen daalde 27% vanaf december 2021.

Voor commerciële vastgoedbedrijven, met name op de kantorenmarkt, blijven de omstandigheden erbarmelijk. Volgens recente studies, tot 71% van kantoorruimte zou "vier keer hun huidige gebruik" kunnen ondersteunen. Statistieken als deze zetten de nationale statistieken over kantoorvacatures ernstig in twijfel.

Laten we eerlijk zijn; 2022 was niet mooi. Toch weten experts nog steeds niet zeker hoe 2023 eruit zal zien. Hoeveel schoenen moeten er nog vallen voordat we het spreekwoordelijke "alles duidelijk" kunnen noemen in de woningbouw en commercieel onroerend goed? Het antwoord is twee en een mogelijk derde (voor al die schoppenspelers die er zijn):

1. Audits
2. Gemeentelijke belastingen
3. (Mogelijke) gedwongen verkoop

De eerste schoen die valt: audits

De meeste private-equityfirma's in onroerend goed hebben een jaareinde in december en moeten eind maart of april gecontroleerde jaarrekeningen aan hun banken en investeerders verstrekken. Omdat december 2021 letterlijk de laagste rente in de geschiedenis was, terwijl de huren zeer snel stegen (dwz inflatie), was de waarde van onroerend goed bijna zwaartekrachtloos. Snel vooruit naar het einde van 2022 en de omstandigheden waren heel anders, maar toch hebben veel vastgoedbeleggers de waarde van hun vastgoedbezit niet proactief opnieuw beoordeeld in het licht van dramatisch hogere rentetarieven.

Waarom hebben bepaalde vastgoedinvesteerders hun waarden niet opnieuw beoordeeld? Aan de ene kant stegen de huren en dus de winst waarschijnlijk nog steeds in 2022 ten opzichte van 2021. Op het eerste gezicht geloven vastgoedeigenaren graag dat als ze meer winstgevendheid genereren, ze meer waarde creëren, en dat is waar. Maar in onroerend goed vereist waardering dat u uw winst vermenigvuldigt met een waarderingsfactor om het definitieve antwoord te krijgen (om de zaken wat verwarrender te maken). U deelt uw winst door een percentage - een kapitalisatiepercentage genoemd - om de huidige waarde van uw eigendom te krijgen. Kapitaaltarieven hebben de neiging om rentetarieven te volgen. Naarmate de rente stijgt, stijgen de cap rates. Als de cap rates stijgen, daalt de waarde van onroerend goed.

Dus als al het andere gelijk blijft, als een vastgoedeigenaar in 2022 meer winst zou maken dan in 2021 op zijn vastgoedbezit, zal hij waarschijnlijk nog steeds lagere waarderingen hebben dan een jaar geleden, omdat de rentetarieven met bijna 5 procentpunten zijn gestegen.

En het auditseizoen is het moment van de waarheid. Met aanzienlijk minder transacties - wat betekent dat taxateurs die commercieel onroerend goed waarderen - minder composities hebben - zullen vastgoedbeleggers voor het eerst sinds de rentepiek hun waarden moeten verdedigen. Al deze "herwaardering" vindt nu plaats en zal de komende 60 tot 90 dagen duren. De kans dat de waarde hoger is dan vorig jaar is relatief klein.

Waarom is dit allemaal belangrijk? Als het maximum loan-to-value van een belegger bij zijn geldschieter 80% is, zal de bank u slechts 80% lenen - zelfs als de waarde van uw eigendom daalt. Wat gebeurt er als de belegger de bank meer verschuldigd is dan wat hij u wil lenen? U moet ofwel de volledige lening terugbetalen of de bank meer contanten (of andere activa) als onderpand geven. Tijdens de pandemie waren banken er snel bij om wijzigingen aan te brengen en investeerders toch te dekken, maar tegenwoordig is dat heel anders.

De huidige financiële marktomstandigheden zijn dramatisch krapper. Eigenaars die de afgelopen jaren misschien veilig waren, kunnen nu gedwongen worden om andere financieringsmogelijkheden te zoeken. Of gedwongen verkopers worden.

Er zijn investeerders die zowel scherpzinnig als proactief eerlijk zijn geweest in het licht van stijgende rentetarieven (ook al stegen de inkomsten op hun eigendommen nog steeds), maar velen hebben hun waarden hetzelfde gehouden als in 2021. Sommigen hebben ze zelfs opgeheven.

Degenen die tegen de waardering hebben geschopt, kunnen later worden gedwongen te erkennen dat de rentetarieven stijgen. Zelfs als ze het goed doen, kunnen banken hen dwingen de vraag te beantwoorden: Voldoen uw leningen aan de waardetoets?

De tweede schoen om te laten vallen: verlaagde belastingrollen

Als u een stad, provincie of schooldistrict bent dat onroerendgoedbelasting int, is uw inkomen gebaseerd op twee dingen: 1. Millage-tarieven (belastingtarieven) en 2. De waarde van de eigendommen die u belast.

Er is altijd een verschil tussen wat een taxateur zegt dat een woning waard is en wat de belastbare waarde is. Zeer aanzienlijke waardeverminderingen van onroerend goed zullen zich de komende maanden en kwartalen waarschijnlijk in de rechtbanken voordoen. Terwijl accountants en eigenaren van onroerend goed het uitvechten over hoe hoog waarden kunnen zijn voor gecontroleerde financiële gegevens, hebben diezelfde eigenaren van onroerend goed de neiging om de rechtbanken te bevechten om de laagst mogelijke belastingaanslagwaarde van gemeenten te krijgen.

Dus wat betekent dat? Als hogere rentetarieven gedurende het auditseizoen resulteren in lagere waarden, zullen de vastgoedbeleggers die eigenaar zijn van die eigendommen hun volgende reis naar de rechtbank maken om het bedrag aan belastingen dat ze aan gemeenten betalen te verlagen.

Een verlaging van de waarde van onroerend goed en een toename van de leegstand betekent lagere belastinginkomsten voor steden. Omdat steden een zeer belangrijke rol spelen bij het verstrekken van verschillende vormen van financiering om vastgoedtransacties tot een goed einde te brengen, is het problematisch om aanzienlijke verlagingen van de belastinginkomsten voor te stellen op plaatsen waar infrastructuurverbeteringen van vitaal belang zijn om de vastgoedontwikkeling vooruit te helpen.

Simpel gezegd, lagere belastinginkomsten betekenen minder kansen voor ontwikkelaars.

Deze specifieke schoen zal erg regionaal zijn. Gemeenten hebben verschillende staten van financiële levensvatbaarheid. Bedrijven met kleinere kantorenmarkten zullen het bijvoorbeeld waarschijnlijk beter doen. De bezorgdheid over de belastingrol zou ook kunnen worden verzacht door een verhoging van de belastingtarieven, die tijdelijk een gat in de inkomsten zou kunnen dichten, maar uiteindelijk elke plaats op de lange termijn minder aantrekkelijk zou maken voor investeerders.

De (mogelijke) derde schoen om te laten vallen: gedwongen verkopers

Laat me één ding duidelijk maken: ik voorspel geen gedwongen verkopersmarkt. Het kan gebeuren; het mag niet.

Maar terwijl we de eerste twee schoenen zien vallen, moeten we allemaal onze oren openhouden om te horen of die derde schoen valt voor de huizenmarkt en de commerciële vastgoedmarkt. Het is heel goed mogelijk dat de combinatie van deze eerste twee factoren - gecontroleerde waarderingen en verminderde belastinginkomsten - ertoe leidt dat investeerders gedwongen verkopers worden.

De vragen die we ons nu moeten stellen zijn: "Wanneer komen we erachter?" en "Hoe lang duurt het?" Het korte antwoord is dat we het waarschijnlijk tegen de zomer zullen weten. De lente is een goed moment om de kracht van de consumentenmarkt te zien, omdat het lenteverkoopseizoen is wanneer de meerderheid van de consumenten (op tijd) een nieuw huis koopt voor het volgende schooljaar. De vroege theeblaadjes tijdens het verkoopseizoen in de lente lijken in orde te zijn, maar dat kan snel veranderen als de rente om de een of andere reden omhoog schiet.

Het zal ook zomer zijn voordat banken oplossingen kunnen ontcijferen voor degenen die niet voldoen aan de LTV-tests van hun leningen.

Als lagere waarderingen van panden niet leiden tot gedwongen verkoop, denk ik dat we de rust op de huizenmarkt naderen. De meeste downcycli van huizen zijn veel langer dan een jaar, maar alles is volatieler in commercieel onroerend goed dan vroeger. De pieken zijn hoger, de snelheid van dalingen is sneller, en ik geloof dat wanneer beleggers het gevoel hebben dat de rente stabiel is en het risico van gedwongen verkoop is geneutraliseerd, er een reële vraag naar onroerend goed zal zijn.