Drie staten klagen over vermeende Fast-Cash Scam

MV Realty heeft een aanbieding voor huiseigenaren met weinig geld: vergeet flitskredieten, die leners vaak op weg helpen naar financiële ondergang, en neem in plaats daarvan contant geld in de buurt van $ 1,000 van MV en hoef het nooit terug te betalen.

De vangst: 40 jaar lang zijn de huiseigenaren verplicht om MV Realty te gebruiken als hun makelaar in onroerend goed wanneer ze besluiten te verkopen.

Het contract zegt dat het afdwingbaar is, zelfs als de huiseigenaar sterft. Er is één ontsnappingsluik. Als ze onder de deal willen komen, zou de eigenaar of zijn gezin contant geld moeten ophoesten dat gelijk is aan 6% van de verkoopprijs of marktwaarde van het huis - zoals bepaald door MV. Dat betekent dat bij een betaling van $ 1,000, gebaseerd op MV's eigen schattingen, ze MV ongeveer $ 10,000 zouden moeten betalen.

MV noemt het het Homeowner Benefit Program. Het bedrijf heeft volgens de rechtszaak en andere bronnen 30,000 klanten aangemeld in ten minste 33 staten.

Via het programma vertelde MV Forbes het heeft ongeveer $ 40 miljoen betaald aan huiseigenaren. Op basis van documenten Forbes heeft gezien en begeleid door experts, wat inhoudt dat MV commissies zou kunnen doen van ongeveer $ 400 miljoen tegen de huidige waarde van de huizen die door de overeenkomsten worden gehinderd. MV heeft dat aantal niet betwist.

Het is een vreemde regeling, maar of het om oplichting gaat, zal door het rechtssysteem worden bepaald. Rechtszaken die eind vorig jaar zijn aangespannen door de procureurs-generaal van Florida, Massachusetts en Pennsylvania beweren dat MV misleidende praktijken gebruikte om wat zij zeggen roofzuchtige leningen te maken, vermomd als overeenkomsten voor onroerendgoeddiensten. MV zei dat het de beschuldigingen krachtig betwist en zal zegevieren in de rechtszaak.

Het in Delray Beach, Florida gevestigde MV Realty heeft kleurrijke wortels in Wall Street, waar het unieke bedrijfsmodel werd bedacht. De oprichter, Amanda Zachman - toen bekend als Amanda Zuckerman - was een voormalige ster van tv's Big Brother die de schurk van de realityshow werd toen ze op video werd vastgelegd terwijl ze racistische opmerkingen maakte. MV ligt momenteel niet alleen onder vuur van staten die beweren woekerwetten te omzeilen om te profiteren van wanhopige huiseigenaren, maar ook van wetgevers in Philadelphia die hebben opgemerkt dat de klanten van MV in de stad onevenredig zwart zijn.

MV heeft ook de aandacht getrokken van drie Democratische Amerikaanse senatoren die gevraagd de Federal Trade Commission en het Consumer Financial Protection Bureau om te bepalen of federale wetten worden overtreden.

"MV Realty, en soortgelijke bedrijven, nemen tienduizenden dollars van huiseigenaren in ruil voor een minimale vooruitbetaling", aldus de brief van 21 december, ondertekend door Sherrod Brown uit Ohio, Tina Smith uit Minnesota en Ron Wyden uit Oregon. “Door deze overeenkomsten aan te prijzen als een 'leningalternatief', proberen bedrijven de wettelijke beperkingen op het verstrekken van leningen te omzeilen, terwijl ze in feite de leners hoge tarieven in rekening brengen. Helaas zijn exclusieve beursgenoteerde bedrijven nu een nationaal probleem, dat consumenten over de staatsgrenzen heen treft.”

Als een huiseigenaar meer dan 40 jaar kan blijven zitten en niet kan verkopen tot bijvoorbeeld 2063, krijgt MV geen cent betaald, een risico dat het bedrijf neemt, vertelde MV Forbes.

MV is in gesprek met de drie staten die een rechtszaak aanspannen, zei CEO Tony Mitchell in een verklaring aan Forbes. "We zijn volledig toegewijd om met hen samen te werken om eventuele zorgen weg te nemen en recente misvattingen over onze zakelijke praktijken op te helderen", zei hij in reactie op Forbes' vragen. “Wij geloven dat de zakelijke praktijken van MV Realty in overeenstemming zijn met de staatswetten in elke gemeenschap waar we actief zijn. Desalniettemin blijven we zoeken naar manieren om de transparantie te verbeteren, onze overeenkomsten te vereenvoudigen en aanvullende openbaarmaking en consumentenbescherming te bieden. Het is onze wens en intentie om volledig transparant te zijn naar klanten, beleidsmakers en toezichthouders.”

Het unieke bedrijfsmodel van MV is ontstaan ​​op Wall Street, waar David Schiff, een voormalige partner bij Perella Weinberg Partners en de oprichter van Innovatus Capital Partners, speelde met het idee om inkomsten uit makelaarscommissies te bundelen en te verkopen aan investeerders, volgens een 2018 klacht aangespannen door MV Realty tegen Innovatus. Schiff realiseerde zich niet dat het idee was geweest innovatief in 2008.

Volgens de klacht besprak Schiff het idee in 2017 met Mitchell, de CEO van MV, en Jonathan Neuman, mede-eigenaar van MV. Het zou MV's Homeowner Benefit Program worden, ook al werd de deal met het bedrijf van Schiff nooit afgerond en werden de inkomsten van MV nooit verpakt en verkocht aan investeerders.

Waarom de deal met Schiff en Innovatus niet doorging en of MV het voorstel van Schiff had kunnen voortzetten zonder zijn betrokkenheid, is het onderwerp geweest van jarenlange rechtszaken. MV is doorgegaan met het programma, althans gedeeltelijk, omdat het kon aantonen dat het idee oorspronkelijk niet van Schiff was. Via een woordvoerder weigerde Innovatus commentaar te geven. Innovatus wordt niet beschuldigd van enig wangedrag.

Zonder de steun van Innovatus wendde MV zich tot 777 Partners, een in Miami gevestigde investeringsmaatschappij, om te helpen het geld veilig te stellen dat nodig was om huiseigenaren aan te melden, volgens een proces ingediend door Innovatus tegen 777 Partners. Dat zegt een woordvoerder van 777 Partners Forbes dat het bedrijf niet langer "betrokken is bij" MV Realty.

Een vraag die onbeantwoord blijft, is waarom Schiff er in de eerste plaats voor koos om met MV Realty samen te werken. Uit een klacht die is ingediend als onderdeel van een rechtszaak tussen de twee bedrijven blijkt dat hij en/of Innovatus een eerdere zakelijke relatie hadden met Mitchell en Neuman van MV. Het verleden van Neuman had waarschijnlijk rode vlaggen moeten opwerpen.

Toen Neuman in 2011 officier was bij het financiële bedrijf Imperial Holdings, was zijn kantoor in Boca Raton, Florida, overvallen door de FBI wegens vermoedelijke verzekeringsfraude. Neuman werd nooit aangeklaagd, maar hij en een andere voormalige Imperial-medewerker, die ooit ook eigenaar was van MV Realty, waren het onderwerp van een jarenlang onderzoek. Mitchell, de huidige CEO van MV, was destijds CEO van Imperial Holdings. Op een gegeven moment, volgens de afstand, Mitchell was ook een doelwit van het onderzoek. Een bedrijf filing vanaf het moment van het ontslag van Neuman bij Imperial in 2012 blijkt dat het bedrijf gedwongen was zijn premium finance-activiteiten, die in 58 goed waren voor meer dan 2011% van de omzet, te sluiten en een $ 8 miljoen, prima om beschuldigingen van fraude op te lossen. In 2016, De straat gerapporteerd dat de Amerikaanse advocaat een civielrechtelijke verbeurdverklaring van $ 6.5 miljoen eiste van Neuman en andere voormalige werknemers van Imperial en dat Imperial Holdings "de verbeurdverklaring betaalde als onderdeel van zijn vrijwaringsovereenkomsten met de voormalige werknemers."

Via een woordvoerder laat MV weten dat Neuman “nooit officier of medewerker” van MV is geweest. "Met betrekking tot zijn vroegere dienstverband was er een onderzoek bij Imperial Holdings dat resulteerde in een betaling en een civiele schikking door het bedrijf", aldus de woordvoerder. "Dhr. Neuman is nooit beschuldigd van wangedrag, heeft nooit iets verkeerds toegegeven en heeft nooit iets betaald. Die zaak is ruim zeven jaar geleden afgerond.”

Wat knelpunten blijven in het Homeowner Benefit Program voor voorstanders van leners zijn of de betalingen aan huiseigenaren leningen vormen - MV zegt van niet - en de duur van vier decennia van het contract.

Huiseigenaren binden aan een bepaalde makelaar jaren voordat ze de dienst nodig hebben, en dit doen in ruil voor een financiële redding, is oneerlijk voordeel behalen, vertelde Sarah Mancini, een advocaat bij het National Consumer Law Center, Forbes.

"Beslissen bij wie u uw huis wilt plaatsen, is een grote beslissing", zei Mancini. “MV Realty vindt mensen die financieel in de problemen zitten en geeft ze geld in plaats van te zeggen: 'Laat me je vertellen waarom ik je huis voor de hoogste waarde kan verkopen.' Veel mensen die het doelwit zijn, willen niet eens hun huis verkopen. Deze transactie lijkt in zoveel opzichten op een lening voor mij.”

Het is een lening die wordt geleverd met "voorwaarden die een woekeraar zouden doen blozen", vertelde Kerry Smith, een advocaat voor Community Legal Services in Philadelphia, die klanten heeft bijgestaan ​​​​met MV-gerelateerde zaken. Forbes.

De meeste staten hebben wetten die de rentetarieven beperken die op leningen in rekening kunnen worden gebracht. In feite garandeerden de overeenkomsten van MV bijna een betaling van 10x, hetzij via de commissies die werden gegenereerd door een toekomstige verkoop van het huis, hetzij door het innen van beëindigingsbetalingen van huiseigenaren. Dat soort rendement voor MV zou doorgaans de wettelijke limieten voor leningen overschrijden.

MV betwist dat betalingen aan huiseigenaren leningen zijn. Volgens voorstanders van consumenten is het een van de belangrijkste pitches van MV, en de uitdrukking "geen lening" staat prominent op de website van het bedrijf. In plaats daarvan, in een tevredenheidshypotheekovereenkomst bekeken door Forbes, verwijst MV naar de betaling als een "schuld gedekt door de bovengenoemde hypotheek."

MV voert aan dat omdat de huiseigenaar nooit verplicht is om te verkopen, er nooit terugbetaling vereist is. Hoewel dat waar is, maakt de looptijd van de overeenkomst van 40 jaar het buitengewoon onwaarschijnlijk dat een eigenaar uiteindelijk niet met MV in zee hoeft te gaan.

Voor Mancini en anderen is er nog een probleem. De contractvoorwaarden bevatten triggers die normaal gesproken niet de verkoop van een onroerend goed inhouden. Een voorbeeld dat Mancini aanhaalt, is wat er gebeurt in het geval van het overlijden van een huiseigenaar. Volgens de overeenkomst zouden de erfgenamen van de nalatenschap tien dagen de tijd hebben om MV Realty op de hoogte te stellen van de eigendomsoverdracht en ofwel de deal te erkennen ofwel de vergoeding voor vroegtijdige beëindiging te betalen.

"Geen enkele erfgenaam zal hiervan op de hoogte zijn binnen de periode van tien dagen om de vergoeding voor vroegtijdige beëindiging te vermijden", zei Mancini. ForbesVia een woordvoerder betwistte MV dat een dergelijke gebeurtenis een "trigger-gebeurtenis" zou vormen.

Bovendien hoorden wetgevers tijdens een vergadering van de gemeenteraad van Philadelphia op 14 december getuigenissen van meerdere consumentenadvocaten die uiteenzetten wat volgens hen de intentie van MV was om zich op zwarte huiseigenaren te richten.

Via een woordvoerder ontkende MV ten stelligste dat het zich richt op zwarte huiseigenaren en zei dat het geen kennis heeft van het ras of de etniciteit van zijn klanten.

Gericht zijn op zwarte huiseigenaren is een harde claim. Het Reinvestment Fund, een in Philadelphia gevestigde organisatie voor dienstverlening aan de gemeenschap, zegt over de gegevens te beschikken om dit te ondersteunen.

Tijdens de raadsvergadering presenteerde Ira Goldstein, de president van beleidsoplossingen van het Reinvestment Fund, bevindingen waaruit bleek dat 69% van de deals van MV in de stad werden gesloten met zwarte huiseigenaren, die slechts 37% uitmaken van alle huiseigenaren in Philadelphia. En Philly was geen anomalie. Onderzoek in vier andere provincies in Pennsylvania leverde vergelijkbare resultaten op, zei Goldstein.

Het is een bevinding die een nieuwe betekenis krijgt voor iedereen die bekend is met het verleden van MV-oprichter Amanda Zachman. Zachman, voorheen bekend als Amanda Zuckerman, speelde in het 15e seizoen van de reality-tv-show Big Brother. Zachman staat bekend om haar optreden in de show vanwege haar racistisch ongevoelige opmerkingen. Een zes-en-een-halve minuut clip collectie getiteld "Amanda Zuckerman: Social Justice Warrior", begint met Zachman die zegt "ervan beschuldigd worden racistisch te zijn is een serieuze, serieuze deal" voordat ze naar een scène gaat waarin ze zegt dat ze "zoals 14 Puerto Ricaanse douches" heeft genomen. Zachman is nu de chief sales officer van MV, volgens haar biografie over het bedrijf van de, waarin haar rol bij het opzetten van het Homeowner Benefit Program wordt aangeprezen, maar niet wordt vermeld Grote broer.

Goldstein zei dat de mogelijkheid bestaat dat als het herinvesteringsfonds in staat zou zijn rekening te houden met de inkomensniveaus van huiseigenaren, een deel van de raciale ongelijkheid zou kunnen verdwijnen. Hij denkt echter niet dat er veel zal veranderen.

"Ik weet niet of ze zich actief richten op zwarte huiseigenaren of dat het het resultaat is van een algoritme," vertelde Goldstein. Forbes. “Maar als je naar de gegevens in Philadelphia kijkt, werkt MV onevenredig hard door in zwarte buurten. Dat gebeurt niet zomaar.”