Staatswetgevers nemen lokale regelgeving aan die de huisvestingskosten opdrijft

Gouverneurs en wetgevers in het hele land blijven dat doen voorstellen en uitvoeren beleid om een ​​meer concurrerend belasting- en regelgevingsklimaat te creëren, deels om investeringen aan te trekken die werkgevers en goedbetaalde banen zullen opleveren. Als er echter niet voldoende en betaalbare woningvoorraad is om een ​​toestroom van gezinnen op te vangen die door nieuwe banen worden ondersteund, hebben staatsambtenaren een ander probleem. Dat is de uitdaging waar beleidsmakers nu mee worstelen in veel snelgroeiende staten.

Bijvoorbeeld in North Carolina, onder de top 10 snelst groeiende staten vorig jaar overwegen leden van de Algemene Vergadering van de staat nu wetgeving om onroerend goed in Summerfield, een stad net buiten Greensboro, te "deannexeren", of te verwijderen uit de lokale jurisdictie, waar lokale functionarissen herhaaldelijk ontwikkelingsvoorstellen hebben afgewezen. Wetgevers beschouwen de kwestie als van belang voor de hele staat, omdat Summerfield in een deel van North Carolina ligt waar het woningaanbod moet worden vergroot om plaats te bieden aan meerdere enorme economische ontwikkelingsprojecten die volgens de planning veel nieuwkomers naar het gebied zullen brengen. Deze stap en gerelateerde voorstellen in andere staten laten zien hoe het debat over huisvestingskosten en bestemmingsplannen de neiging heeft om verhit te raken en traditionele politieke coalities door elkaar gooit.

Summerfield, dat in 1996 werd opgericht om te voorkomen dat het onderdeel zou worden van Greensboro, heeft uitsluitingszonering, zodat in een groot deel van de stad alleen eengezinswoningen kunnen worden gebouwd en op kavels van 1.3 hectare. De stap om staatswetgeving goed te keuren om een ​​deel van Summerfield te deannexeren om de bouw van nieuwe woningen mogelijk te maken, volgt op jaren van formele verzoeken om genoemde beperkingen te versoepelen en zelfs een erkenning van overheidsfunctionarissen van Summerfield dat hun bestemmingsbeleid moet veranderen.

Summerfield's Town-advocaat waarschuwde het stadsbestuur in 2021 dat zijn uitsluitingspraktijken aanleiding geven tot rechtszaak over de Fair Housing Act. "Als u mogelijke aansprakelijkheid wilt vermijden, creëer dan opties in uw verordening die betaalbare huisvesting ergens in Summerfield mogelijk maken", adviseerde de stadsadvocaat. 'Je hoeft nu niet eens te bepalen waar,' voegde de advocaat van Summerfield eraan toe. "Het enige dat u hoeft te doen, is het bestemmingsplan opstellen waardoor een ontwikkelaar binnen kan komen en kan zeggen: 'Weet je wat, ik zou graag dichtere woningen willen plaatsen'." Ambtenaren van Summerfield weigerden dat advies op te volgen.

Onvoldoende woningaanbod en snel stijgende woonlasten zijn niet beperkt tot Summerfield en omgeving. Een Cato Instituut studies uitgebracht in december 2022, benadrukte hoe de bevolkingsgroei in North Carolina het tempo van de nieuwbouw van woningen overtrof. Hoewel restrictieve lokale zonering de groei van het woningaanbod in veel andere delen van de staat belemmert, is de noodzaak om de kwestie recht te zetten met name noodzakelijk in Greensboro en de omliggende regio, vaak aangeduid als de Triad.

Greensboro, dat grenst aan Summerfield, gerangschikt nummer één in de natie vorig jaar voor de grootste stijging van de huurkosten, met een huurprijs voor een appartement met één slaapkamer in Greensboro die in één jaar tijd met 74% is gestegen. Toyota, Boom Supersonic, Publix en anderen investeren miljarden in de regio in nieuwe productie- en distributiefaciliteiten die duizenden goedbetaalde werknemers zullen opleveren. De wens om ervoor te zorgen dat deze werknemers en hun gezinnen toegang hebben tot betaalbare woningen, in combinatie met de weigering van lokale ambtenaren om regelgevende belemmeringen voor de ontwikkeling van meer woningen weg te nemen of te verminderen, heeft de staatswetgevers in Raleigh ertoe gebracht te concluderen dat ze moeten handelen.

Boom Supersonic investeert een half miljard dollar om een ​​productiefaciliteit voor supersonische jets te bouwen op 11 minuten rijden van Summerfield. Deze faciliteit zal werk bieden aan meer dan 2,000 mensen. Toyota geeft 3.4 miljard dollar uit voor de bouw van een fabriek voor lithiumbatterijen op 35 minuten van Summerfield. Die batterijfabriek, de eerste van Toyota in Noord-Amerika, zal naar verwachting 3,875 mensen tewerkstellen. Ondertussen besteedt Publix $ 400 miljoen aan de bouw van een distributiecomplex van meer dan twee miljoen vierkante voet in de buurt dat supermarkten in heel North Carolina en Virginia zal bevoorraden. Dat project levert 1,000 nieuwe banen op.

De aanzienlijke economische ontwikkeling die zich in de regio voordoet en de behoefte die daardoor ontstaat aan extra woningen heeft de leden van de Summerfield Town Board er niet toe gebracht om van koers te veranderen. Na aanvankelijk een nieuw appartementencomplex met 1,161 eenheden in 2021 te hebben voorgesteld, heeft een ontwikkelaar zijn voorstel teruggeschroefd naar een project van 600 eenheden. Het Stadsbestuur verwierp dat voorstel tijdens een stemming op 22 februari. Senaatsvoorzitter Pro Tempore Phil Berger (R) legde in een verklaring uit waarom voortdurende onverzettelijkheid op lokaal niveau nu aanleiding geeft tot een wetgevende reactie van de staat:

"Ik weet niet of de plannen die door een lokale ontwikkelaar zijn ingediend, wel of niet moeten worden goedgekeurd door het lokale bestuur", aldus senator Berger. “Wat ik wel weet, is dat de Triade miljarden dollars aan nieuwe economische ontwikkeling aantrekt en terwijl ons gebied blijft groeien, zijn er dringend extra woningen nodig, zodat de verpleegsters, leraren, eerstehulpverleners en bouwvakkers in ons gebied kunnen leven in de gemeenschappen die ze dienen.”

Een poging van de Algemene Vergadering om een ​​deel van Summerfield te deannexeren, zal zeker op heftig verzet stuiten van lokale functionarissen. "Het zou een groot onrecht zijn en een gevaarlijk precedent scheppen voor onze Algemene Vergadering om de lokale gekozen functionarissen te negeren en zo'n verandering in onze stad aan te brengen", zegt Tim Sessoms, burgemeester van Summerfield.

Afgezien van de manier waarop ze de huisvestingskosten verhogen en het aanbod drukken, beweren critici van de lokale bestemmingsplannen van Summerfield dat de beperkingen ook de gezondheid van het milieu en de openbare veiligheid in gevaar brengen. Met ongeveer 12,000 inwoners is Summerfield de dichtstbevolkte stad in Noord-Carolina zonder enige water- of rioolinfrastructuur. In feite is het de grootste stad in North Carolina, South Carolina en Virginia die volledig op septische systemen is aangesloten. Zoals ze in het verleden hebben gedaan, gebruiken ambtenaren van Summerfield dit opnieuw als een excuus om voorgestelde woningbouw te blokkeren.

"De stad heeft noch een water- noch een rioolsysteem om meer dan drie keer de dichtheid te ondersteunen die onze ontwikkelingsverordeningen momenteel toestaan", schreef burgemeester Sessoms in een openbare brief van 9 maart, waarin hij zijn afwijzing van de bovengenoemde ontwikkeling verklaart. "Summerfield heeft niet de infrastructuur om de last aan te pakken die de voorgestelde dichtheid zou veroorzaken op onze toch al overvolle scholen en verstopte wegen."

Toch zou de ontwikkelaar van het onlangs afgewezen project van 600 eenheden de benodigde water- en rioolinfrastructuur in Summerfield hebben geïnstalleerd. Ambtenaren van Summerfield hebben in het verleden voorgestelde investeringen in riool- en waterinfrastructuur afgewezen. Dit gebrek aan waterinfrastructuur wordt al jaren gebruikt als reden om ontwikkeling en groei tegen te gaan.

David Couch, eigenaar van het voor ontwikkeling voorgestelde land, zei in een verklaring dat "de gemeenteraad van Summerfield bestemmingsbeleid heeft aangenomen dat heeft gediend om bewoners met bescheiden middelen uit te sluiten, en dat hebben ze met groot effect gedaan."

"Het gebied van Greensboro en Guilford County stond vorig jaar op nummer één in het land wat betreft huurverhogingen," voegde Couch eraan toe. "We hebben dringend meer woningaanbod nodig, vooral met de succesvolle wervingsinspanningen van velen en de miljarden dollars aan economische ontwikkeling in de directe omgeving."

Couch en andere critici van de afkeer van Summerfield-functionarissen voor ontwikkeling beweren dat het exclusief houden van 12,000 mensen op particuliere septische systemen, naast het duurder maken van huisvesting, een risico vormt voor de gezondheid van het milieu, omdat dergelijke septische systemen kunnen uitlogen in lokale watervoorraden. Afgezien van de milieurisico's die voortkomen uit een gebrek aan waterinfrastructuur, zijn er ook verhoogde risico's voor de openbare veiligheid. Dat komt omdat de brandbestrijdingscapaciteit afneemt wanneer er geen lokaal waterinfrastructuursysteem is dat eerstehulpverleners kunnen gebruiken.

Chris Johnson, hoofd van de brandweer van Summerfield, vertelt deze auteur dat een waterinfrastructuursysteem zijn afdeling in staat zou stellen effectiever te reageren op noodsituaties. "Als we een brandkraansysteem hadden, zouden meer mensen de daadwerkelijke brandbestrijding doen en minder mensen wegtrekken om te werken aan het veiligstellen van een positieve waterbron", zegt Chief Johnson.

Burgemeester Sessoms zegt dat er inspanningen worden geleverd om waterinfrastructuur naar zijn stad te brengen. "Summerfield is en werkt aan een waterplan voor de toekomst van onze stad", schreef hij in een e-mail aan deze auteur. Op de vraag wanneer zijn plan wordt geprojecteerd om een ​​waterinfrastructuursysteem operationeel te hebben in Summerfield, antwoordde burgemeester Sessoms niet.

North Carolina kan doorgaan met een wetsvoorstel om de gemeenteraad van Summerfield uit de vergelijking te halen over het al dan niet goedkeuren van nieuwe woningen op een groot stuk onroerend goed dat momenteel onder de jurisdictie van de stad valt. Velen vinden dat de staat verder moet gaan. Leider van de meerderheid in de senaat, Paul Newton (R), bijvoorbeeld wetgeving ingevoerd in de vorige sessie die lokale zonering in North Carolina zou voorkomen die de ontwikkeling van extra woningen beperkt.

"Dit is een bevoorradingsprobleem dat rechtstreeks door de overheid is gecreëerd", zei senator Newton tijdens een 8 december evenement over het huisvestingsbeleid georganiseerd door de John Locke Foundation, een in Raleigh gevestigde denktank. Newton voegde eraan toe dat "de particuliere sector dit zal aanpakken als we het ontketenen."

Staatswetgevers en gouverneurs in andere staten hebben hervormingen voorgesteld die vergelijkbaar zijn met waar Newton in North Carolina om heeft gevraagd. De gouverneur van Montana, Greg Gianforte (rechts), is bijvoorbeeld een van de meest uitgesproken voorstanders van staatswetgeving die de lokale bestemmingsbeperkingen voorkomt die de groei van het woningaanbod belemmeren.

“Strenge bestemmingsplannen en andere voorschriften voor woningaanbod zijn echt een natte deken over bouwen, over verantwoord ontwikkelen. Ze verhogen de kosten en beperken het aanbod”, zei gouverneur Gianforte vertelde leden van zijn huisvestingstaakgroep vorig jaar. “We moeten de overheid uit de weg ruimen, waar dat verantwoord en veilig kan. We hebben regelgeving nodig voor de openbare veiligheid en om het milieu te beschermen, maar op andere gebieden moeten we uitzoeken hoe we het kunnen stroomlijnen.”

Exorbitante en stijgende huisvestingskosten richten grote schade aan aan gezinsbudgetten in de VS en prijzen velen uit de huizenmarkt, zozeer zelfs dat de kwestie het afgelopen jaar veel nationale media-aandacht heeft gekregen. Zo publiceerde de New York Times een veelbesproken september dit artikel nadenken over wat er met de starterswoning is gebeurd. Eerder publiceerde de New York Times een dit artikel afgelopen juli documenteren hoe de huisvestingscrisis niet langer beperkt blijft tot de kusten.

"Het is misschien wel de slechtste tijd ooit om een ​​appartement in Manhattan te huren, terwijl de betaalbaarheid van het kopen van een huis in metro's zoals Austin de slechtste ooit is", aldus een Bloomberg-analyse van 20 september. bekend. "Hallo 2020 waren zowel de maandelijkse huur als de hypotheekbetalingen goedkoop, maar vandaag is het tegenovergestelde."

"De kosten om een ​​huis te huren of te kopen zijn te duur", zegt de gouverneur van Virginia, Glenn Youngkin (R) zei in een toespraak in augustus 2022 tot de Virginia Senate Joint Money Committee, in navolging van een bericht dat was gehoord van gouverneurs en wetgevers in veel andere staten. “We moeten de onderliggende oorzaken van deze mismatch tussen vraag en aanbod aanpakken; onnodige regelgeving, overbelastende en inefficiënte lokale overheden, restrictief bestemmingsplannen en een ideologie van hand en tand vechten tegen elke nieuwe ontwikkeling.

Het beteugelen van hoge huisvestingskosten zal in de nabije toekomst een van de topprioriteiten blijven voor gouverneurs en wetgevers in veel staten. Zoals is aangetoond, duiden partijdige voorkeuren en ideologische neigingen niet op de voorkeur van een gouverneur of wetgever in deze kwestie, in tegenstelling tot het geval is in veel andere kwesties. Het debat over lokale bestemmingsbeperkingen en of staatswetgevers deze moeten opheffen, gaat nergens heen. Sterker nog, het zal waarschijnlijk escaleren, waarbij onconventionele politieke coalities ontstaan.