Hoe belastingen op de verkoop van vakantiehuizen uit te stellen

Stel, u verkoopt uw ​​vakantiewoning, die u voor persoonlijke doeleinden gebruikt en ook verhuurt aan derden. Een vrij gebruikelijke opstelling. Als u een nieuwe vakantiewoning koopt, kunt u dan de erkenning van uw winst op de verkoop uitstellen? Zo ja, hoe? Om erachter te komen, vroegen we Bruce Bell, advocaat bij het kantoor in Chicago Schönberg Finkel Beederman Bell Glazer.

Larry Licht: Hoe werkt dit fiscaal?

Bruce Bell: De Internal Revenue Code staat belastingbetalers toe om winsten op de verkoop van onroerend goed die voor zakelijke of investeringsdoeleinden worden gebruikt, uit te stellen als de opbrengsten worden geherinvesteerd in andere onroerendgoedzaken of vastgoedbeleggingen. Er zijn regels om volledige winstherkenning te voorkomen: allen contanten van de verkoop moeten worden geherinvesteerd in het vervangende onroerend goed, en in het algemeen moet de verwerving van het nieuwe onroerend goed plaatsvinden binnen 180 dagen na de verkoopdatum van het afgestane onroerend goed.

Licht: Welke andere stappen moet u ondernemen?

Klok: Om te zien of u in aanmerking komt voor belastinguitstel, telt u het aantal dagen dat de woning wordt verhuurd en voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt. U moet het onroerend goed dat u verkoopt ten minste 24 maanden vóór de verkoopdatum in bezit hebben, een zogenaamde terugblikperiode.

Ook moet de woning gedurende 14 dagen of langer tegen de reële marktwaarde worden verhuurd gedurende elk van de twee perioden van 12 maanden die onmiddellijk aan de verkoop voorafgaan. Bovendien mag uw persoonlijk gebruik van de woning gedurende deze periode niet meer bedragen dan 14 dagen of 10% van het aantal dagen dat de woning wordt verhuurd tegen marktconforme tarieven.

Licht: Hoe zit het met de keren dat u daar niet woont en de plaats niet verhuurd is?

Klok: Dagen waarop het pand leeg staat en beschikbaar is voor verhuur, worden niet behandeld als dagen voor persoonlijk gebruik. Hetzelfde geldt voor dagen waarop de woning wordt gerepareerd of verbeterd, deze worden niet behandeld als huurdagen. Dit moet je allemaal kunnen documenteren.

Licht: Wat anders?

Klok: Tijdens de terugblikperiode van 24 maanden kunt u uw persoonlijk gebruik van het onroerend goed beperken en het huurgebruik verhogen om aan de veilige haven te voldoen. Als de woning gedurende deze periode door andere gezinsleden wordt gebruikt, kunt u huur in rekening brengen tegen marktconforme tarieven in plaats van hen in de woning te laten wonen zonder of met korting. Elke combinatie van minder persoonlijk gebruik en meer verhuur van het onroerend goed kan u helpen uw doelstellingen te bereiken.

Licht: Hoe hard en snel zijn deze veilige havenregels?

Klok: De veilige haven is een IRS-richtlijn die, indien tevreden, u verzekert dat de IRS de uitwisseling niet zal aanvechten. Als u op een andere manier in de buurt komt, maar niet kunt voldoen aan de vereisten voor veilige haven, wilt u misschien nog steeds aanspraak maken op ruilbehandeling, hoewel het niet zeker is dat de IRS uw uitstel van winst bij de verkoop van het onroerend goed niet zal aanvechten.