De Federal Reserve heeft deze week een korte rente opgetrokken, waardoor het duurder werd om geld te lenen om een huis te kopen of op te knappen.
De De centrale bank verhoogde vorige week de Federal Funds-rente met 0.5%, ofwel een half procentpunt. De Fed had de Federal Funds-rente sinds 2000 niet met een half procentpunt verhoogd in één vergadering.
De stijging van 0.5% wordt beschouwd als een "havikachtige" of agressief anti-inflatoire zet. Prominente Fed-functionarissen lieten al weken doorschemeren dat ze een meer dan gebruikelijke renteverhoging zouden doorvoeren, en hypotheekrentes vooruitlopend daarop al fors gestegen, van half maart tot eind april met ongeveer driekwart procentpunt.
"De toespraken van de afgelopen weken gingen allemaal over een veel agressievere houding, en dat is echt waar deze stijging van de rentetarieven plaatsvond", zegt Selma Hepp, plaatsvervangend hoofdeconoom voor CoreLogic, een leverancier van vastgoedinformatie en -analyse.
Het effect van de Fed op hypotheek- en aandelenkoersen
Door de verhoging van de Fed zullen andere rentetarieven stijgen, sommige direct en andere indirect.
Een hoger federaal fondstarief zal de tarieven die op aanpasbare rente worden berekend direct verhogen eigen vermogen kredietlijnen. Ze zullen binnen een of twee factureringscycli met 0.5% stijgen. Deze leningen, ook wel HELOC's genoemd, worden vaak gebruikt om woningrenovaties te betalen.
De Fed heeft ook een indirecte invloed op de hypotheekrente, die in maart en april gestaag steeg omdat de markten wisten dat deze stijging eraan zat te komen. Hypotheekrentes zullen waarschijnlijk blijven stijgen, omdat de Fed de Federal Funds-rente slechts twee keer in deze cyclus heeft verhoogd en de markten nog een aantal verhogingen verwachten.
Lawrence Yun, hoofdeconoom van de National Association of Realtors, merkte op dat de rente op de 30-jarige hypotheek dit jaar veel meer is gestegen dan de federale fondsen. "Dit houdt in dat de markt dit jaar al acht tot tien rondes van [Fed] renteverhogingen inprijst", zei Yun in een e-mail. "Als de inflatie hoger wordt, zal de Fed nog agressiever moeten optreden, en dit zal de hypotheekrente verder opdrijven."
Hoe dure hypotheken de inflatie doen krimpen
Doorgaans verhoogt de Fed de Federal Funds-rente met 0.25% per keer. Maar niemand zou de huidige economie typisch noemen. De Consumentenprijsindex, een maatstaf voor inflatie, bereikte in maart 8.5%, het hoogste niveau in meer dan 40 jaar. De Fed laat zien dat het haar ernst is met het terugdringen van de inflatie door de federale fondsenrente te verhogen met tweemaal de gebruikelijke verhoging.
"We zijn echt toegewijd om onze instrumenten te gebruiken om de inflatie van 2% terug te krijgen", zei Fed-voorzitter Jerome Powell op 21 april tijdens een paneldiscussie die werd gepresenteerd door het Internationaal Monetair Fonds.
Je zou kunnen overwegen om de kosten voor het kopen van een huis te verhogen als een vreemde manier om de controle te krijgen over op hol geslagen prijsstijgingen. Maar hogere hypotheekrentes kunnen een rem zetten op de snel stijgende huizenprijzen, omdat veel huizenkopers winkelen met een maandelijkse betaling in het achterhoofd. Naarmate hypotheken duurder worden, kunnen huizenkopers gedwongen worden om goedkopere huizen te kopen, wat het tempo van de huizenprijsstijgingen zou kunnen vertragen en, op zijn beurt, de inflatie zou kunnen beperken.
Neem het hypothetische voorbeeld van iemand wie kan het betalen $ 1,700 per maand voor hypotheekaflossing en rente, en die in februari begon met het kopen van een huis. Destijds bedroeg de 30-jarige rentevaste hypotheek gemiddeld zo'n 4%. Laten we zeggen dat onze huizenjager eind april eindelijk een succesvol bod heeft uitgebracht, toen de 30-jarige hypotheek was opgelopen tot zo'n 5.25%. Dit is hoe de tariefverhoging van invloed is op het bedrag dat deze koper kan lenen:
- Bij 4% kan de koper het zich veroorloven om $ 356,100 te lenen.
- Met 5.25% kan de koper een hypotheek van $ 307,900 betalen - een verlies van $ 48,200 aan leencapaciteit.
HELOC-leners en huizenverkopers worden niet gespaard
Hogere rentetarieven treffen meer dan huizenkopers. Ze veranderen ook de wiskunde voor HELOC-leners en huizenverkopers.
De rentetarieven op HELOC's met variabele rente zijn gekoppeld aan de prime rate, die in gelijke mate beweegt met de federal funds rate. Huiseigenaren met een saldo op hun HELOC's kunnen hun rentekosten zien stijgen naarmate de rente stijgt. Voor elke $ 50,000 die verschuldigd is op een HELOC, verhoogt een renteverhoging van 0.5% de maandelijkse rente met $ 20.83.
Huizenverkopers moeten er rekening mee houden dat een hogere hypotheekrente de betaalbaarheid vermindert. Het kan de moeite waard zijn om na te gaan of de voorafgaande goedkeuringen van kopers zijn gebaseerd op de huidige hypotheekrente in plaats van op de lagere tarieven van een paar weken geleden.
En met minder mensen die een huis kunnen betalen tegen de huidige hogere hypotheekrente, kunnen verkopers ontdekken dat ze niet langer kunnen rekenen op het aantrekken van meerdere aanbiedingen. Met deze situatie moet rekening worden gehouden bij het bepalen van een vraagprijs.
Hypotheekrente in mei
Het is waarschijnlijker dat de hypotheekrente in mei zal stijgen dan dalen, omdat de Federal Reserve tijdens haar vergaderingen in juni en juli signalen zou kunnen afgeven dat ze de korte rente met stappen van een half procentpunt zal blijven verhogen. Als de centrale bank zo'n agressieve benadering van het monetaire beleid volgt, zal de hypotheekrente vrijwel zeker stijgen om gelijke tred te houden.
Als in plaats daarvan de hypotheekrente zou dalen, zou de meest waarschijnlijke oorzaak een geopolitieke crisis zijn.
Wat gebeurde er in april
Eind maart voorspelde ik dat de hypotheekrente zou blijven stijgen omdat ze nog niet klaar waren met stijgen. Deze voorspelling stond gelijk aan drie minuten na het opstijgen uit het raam van een vliegtuig kijken en voorspellen dat het vliegtuig nog een tijdje zal blijven stijgen. Met andere woorden, ik heb de voorspelling niet gebaseerd op een diepgaande analyse. Metaforisch keek ik uit het raam.
Ik heb goed gegokt. De hypotheekrente schoot omhoog. De rente op de 30-jarige hypotheek bedroeg in april gemiddeld 5.09%, een stijging ten opzichte van het gemiddelde van 4.37% in maart.
Meer van NerdWallet
Holden Lewis schrijft voor NerdWallet. E-mail: [e-mail beveiligd]. Twitter: @@HoldenL.
Bron: https://www.marketwatch.com/story/how-do-higher-mortgage-rates-help-shrink-inflation-heres-an-explainer-11651854205?siteid=yhoof2&yptr=yahoo