Huisvestingscrisis: waarom 40-jarige hypotheken delinquente leners kunnen helpen

Lettergrootte

Over de auteur: Patrick Harker is de president en CEO van de Federal Reserve Bank of Philadelphia.

De Covid-19 pandemie is nog niet voorbij. Maar veel van de bijbehorende hulpprogramma's voor pandemie zijn klaar, of zullen dat binnenkort zijn. 

Hypotheekverdraagzaamheid, die begon na de invoering van de Cares Act, is hier een goed voorbeeld van. Tijdens de pandemie hebben federale en particuliere programma's leners in staat gesteld om in hun huis te blijven en hypotheekbetalingen tot 18 maanden stop te zetten zonder negatieve invloed op hun kredietscores. 

Het aantal uitstaande leningen staat nu op zo'n 680,000 hypotheken. Dat zijn een heleboel mensen, maar in feite betekent het een sterke daling. Alles bij elkaar genomen hebben meer dan 8.5 miljoen kredietnemers op enig moment tijdens de Covid-19-pandemie verdraagzaamheid ondergaan, ten noorden van 15% van de totale hypotheekmarkt.

Eenvoudige rekenkunde suggereert dat bijna 8 miljoen huishoudens die verdraagzaam waren, dat nu niet meer zijn. Tijdelijke beschermingen tegen marktafscherming zijn eveneens verlopen. Dat wil zeggen dat dit een realtime "stresstest" is, niet alleen voor kredietnemers, maar ook voor kredietverstrekkers.

Dus wat is er geworden van dit omvangrijke deel van de huiseigenaren en hun gezinnen? Onderzoekers van de Federal Reserve Bank of Philadelphia zijn deze gegevens volgen en belangrijke bevindingen hebben gedaan.

Begin met het positieve.

Het eerste beetje goede nieuws is duidelijk voor iedereen die aanbiedingen doorleest op

Zillow

: De Amerikaanse huizenmarkt is uitzonderlijk sterk. Hoewel dit onmiskenbaar negatieve gevolgen heeft gehad voor degenen die de huizenmarkt willen betreden, zorgt het ervoor dat de meeste achterstallige kredietnemers kunnen voorkomen dat ze hun huis kwijtraken en dat banken geen verliezen zullen lijden die groot genoeg zijn om hun kapitaalposities van betekenis te beïnvloeden. Huiseigenaren zitten op meer dan $ 10 biljoen aan aftapbaar eigen vermogen - een record. Andere kredietnemers die uit verdraagzaamheid komen en niet in staat zijn om hun betalingen te hervatten, hebben waarschijnlijk de mogelijkheid om eigen vermogen uit hun eigendommen te halen.

Het contrast met de Grote Recessie is opmerkelijk. Bedenk dat destijds bijna de helft van alle in moeilijkheden verkerende kredietnemers 'onder water' stond, wat betekent dat ze meer aan hun hypotheken schuldig waren dan hun huizen waard waren.

Ook heeft vanaf vandaag bijna driekwart van degenen die uitstel hebben verlaten vrijwillig hun hypotheken afbetaald of hebben ze een lopende hypotheek, velen maken gebruik van uitstel van betaling of wijziging van de lening. Voor leners die de tijdige betaling kunnen hervatten, creëert een uitstel een renteloze, tweede lening van hun gemiste betalingen die niet verschuldigd zijn totdat de lening is afbetaald. Dit is belangrijk omdat gemiste betalingen tijdens respijt niet verdwijnen: Leners zullen ze uiteindelijk toch moeten terugbetalen. Ze aan het einde van een primaire lening hechten is een slimme manier om deze last te verlichten. 

Leningaanpassingen werken ondertussen als een kosteloze, uitbetalingsherfinanciering. Leners krijgen lagere tarieven en langere leningsvoorwaarden aangeboden, terwijl ze mogen afzien van onmiddellijke terugbetaling van hun achterstallige achterstallige betalingen, wat resulteert in verlagingen van hun maandelijkse hypotheekbetalingen van 20% of meer. Uitstel en leningaanpassingen zijn de twee belangrijkste soorten verliesbeperkingsopties die door Covid-19 worden aangeboden. 

Maar veel Amerikaanse kredietnemers worden nog steeds met zware lasten geconfronteerd.

Bijna een miljoen hypotheken zijn ernstig achterstallig, gelijkelijk verdeeld over hypotheken die door servicers zijn geclassificeerd als in verliesbeperking en die niet. De meeste kredietnemers die ernstig delinquent blijven en geen verliesbeperking hebben, zijn nooit verdraagzaam geweest en hebben niet betaald voordat de pandemie toesloeg.

En van de kredietnemers die zijn geclassificeerd als verliesbeperking, is driekwart nog in behandeling en heeft de tijdige betaling van hun hypotheken nog niet hervat. De lasten zijn niet eerlijk verdeeld. Zwarte en Latijns-Amerikaanse leners hebben veel meer wanbetalingen - ofwel in verdraagzaamheid of wanbetaling.

Het verliezen van je huis is een ingrijpend destabiliserende gebeurtenis met mogelijk levenslange gevolgen. Het is ook een zware last voor kredietverstrekkers: executies zijn duur en tijdrovend om te onderhouden. Kredietverstrekkers moeten goed nadenken over hoe ze mensen thuis kunnen houden en hun eigen verliezen kunnen minimaliseren.

Een oplossing die wordt nagestreefd is dat de Federal Housing Administration een termijn van 40 jaar aanbiedt voor hun wijzigingen, net zoals de twee door de overheid gesponsorde ondernemingen,

Fannie Mae

en

Freddie Mac
,
doe nu. Dit zou de maandelijkse hypotheekbetaling zelfs nog meer verlagen dan wanneer de huidige looptijd van 30 jaar wordt overschreden, waardoor kredietnemers meer verlichting krijgen. Het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling heeft op 1 april een voorgestelde regel in het federale register geplaatst om de termijn voor leningwijzigingen te verlengen tot 40 jaar voor door FHA verzekerde hypotheken. We zitten nu in een reactietermijn van 60 dagen.

Op langere termijn moeten kredietverstrekkers manieren bedenken om de communicatie met hun klanten te verbeteren. Onze gegevens suggereren dat miljoenen noodlijdende kredietnemers die in aanmerking kwamen voor verdraagzaamheid er nooit gebruik van hebben gemaakt. EEN studies van mijn collega's bij de Federal Reserve Bank of Philadelphia ontdekten dat miljoenen leners – onevenredig zwart of een laag tot gemiddeld inkomen – geen aanvraag hebben ingediend om hun hypotheken te herfinancieren tijdens de pandemie, terwijl ze aanzienlijke besparingen hadden kunnen genieten. Dit was een gemiste kans.

Met een vrij zwak openbaar sociaal vangnet voor Amerikanen, zijn huizen niet alleen onze schuilplaatsen - ze zijn ook een belangrijke bron van ons huishoudenvermogen en pensioensparen. Laten we doen wat we kunnen om ervoor te zorgen dat mensen dit meest essentiële bezit niet verliezen. 

Kijk naar Philadelphia Fed-president Patrick Harker op Barrons rondetafelgesprek, uitgezonden op Fox Business om 10 uur en 11 uur ET, op zaterdag 30 april en zondag 9 april.

Gastcommentaren zoals deze zijn geschreven door auteurs buiten de redactiekamer van Barron's en MarketWatch. Ze weerspiegelen het perspectief en de meningen van de auteurs. Dien commentaarvoorstellen en andere feedback in bij [e-mail beveiligd].