Crash, treinwrak of apocalyps?

Dire waarschuwingen over commercieel vastgoed verschijnen tegenwoordig bijna dagelijks. Terwijl kantoormarkten onder druk staan ​​als gevolg van het toenemende thuiswerken, zien sommige vastgoedprofessionals een steeds meer gesplitste markt, verdeeld "in haves en have-nots." Investeerders, huurders en steden - vooral die met oudere, vervallen gebouwen - zullen de komende maanden goed moeten opletten om te zien waar ze vallen en hoe erg het kan worden.

Dramatische negatieve beoordelingen van commercieel onroerend goed zijn gemakkelijk te vinden. De San Francisco-standaard voorziet een "epische crash van commercieel onroerend goed" die over die stad opdoemt, en vergelijkt het met een naderende trein met "de stad, haar budget en haar vermogen om diensten te verlenen die aan het spoor zijn gebonden." Niet te overtreffen, Bloomberg tweeted "werk op afstand doodt Manhattan's commerciële vastgoedmarkt" met soortgelijke problemen die zich uitstrekken tot andere steden.

Maar zelfs die taal verbleekt tegen wat? NYU-professor Arpit Gupta en zijn collega's zeggen, voorspellen een “kantoorvastgoedapocalyps”. Met behulp van gegevens uit New York City schatten ze "een daling van 45% in kantoorwaarden in 2020 en 39% op de langere termijn, waarbij de laatste een waardevermindering van $ 453 miljard vertegenwoordigt", wat de stad in een "fiscale doemlus" zou kunnen storten. Soortgelijke schade zou andere steden kunnen treffen, en bij uitbreiding de nationale economie.

Hoe kunnen we dan andere slechte – maar niet apocalyptische – gegevens begrijpen? CommercialEdge's maandelijkse "National Office Report" voor september vond stagnerende gemiddelde tarieven voor kantoorvermeldingen, $ 38.70 per vierkante voet, "een daling van 0.1% op jaarbasis". Slecht, maar niet apocalyptisch. en als Ik heb onlangs opgemerkt, zien sommige steden, vooral in de Sunbelt of die met sterke life sciences-industrieën, sterke huurmarkten.

Wat vertellen andere gegevens ons? Moody's gedocumenteerd dat effecten gedekt door commerciële hypotheken in het tweede kwartaal van 2020, precies op het moment dat de pandemie toesloeg, “een enorme piek in verhoogde wanbetalingspercentages” zagen. Maar banken, investeerders in levensverzekeringen en anderen herstructureerden leningen en boden verdraagzaamheid aan, waardoor hun wanbetalingspercentages daalden. Die strategie zal moeilijker te volgen zijn als er nieuwe druk op de kantorenmarkt komt, vooral nu de Fed de rente verhoogt, waardoor lenen over de hele linie duurder wordt.

Tot nu toe lijken in ieder geval commerciële banken hun vastgoedleningen onder controle te hebben. In het tweede kwartaal van 0.07, het hoogtepunt van de pandemie, bereikten hun afschrijvings- en wanbetalingspercentages 2020%. Maar in de eerste twee kwartalen van 2022, Fed rapporteert die tarieven op nul, geen signaal van dramatische dalingen in de kwaliteit van de lening.

En zelfs de slechte cijfers van 2020 leken in niets op de financiële crisis van 2008. Tussen 2009 en 2010 bedroegen de achterstallige vorderingen op commerciële banken gedurende zeven opeenvolgende kwartalen meer dan 2%. Strengere regelgeving heeft sindsdien geholpen om losse bankleningen onder controle te houden, dus gelukkig hebben we geen tekenen dat commerciële kredietfalen de hele economie naar beneden trekt.

Als we achter de geaggregeerde cijfers gaan, zien we enkele positieve signalen in commercieel onroerend goed. In het afgelopen jaar zagen Sunbelt-steden zoals Charlotte en Austin, of steden met concentraties van life sciences zoals Boston, de huren met dubbele cijfers stijgen. GoogleGOOG
en andere technologiebedrijven hebben grote hoeveelheden ruimte gehuurd in steden zoals New York en Chicago.

Het grootste risico in commercieel vastgoed is oudere, minder gewilde kantoorruimte. Het bedrag daarvan in een stad is van cruciaal belang voor de beoordeling van het algehele risico. Een tijdschriftrondetafelgesprek van PER, die private equity-vastgoedinvesteringen volgt, vond een "zeer moeilijke" maar onzekere markt, met risico's variërend van inflatie in bouw- en financieringskosten tot een dreigende recessie.

De experts van PERE zien een 'gesplitste' markt, met modernere gebouwen (vooral diegene die ESG-compatibel zijn) en enkele steden die goed gepositioneerd zijn om de crisis te doorstaan. De PERE-investeerders zien een "nieuwe norm" met minder fulltime kantoorbezetting, maar met kantoren die nog steeds worden geconfronteerd met een "onbekende" algemene vraag van klanten.

Maar dit zijn de opvattingen van vastgoedinvesteerders, die (zoals ze op straat zeggen) "hun boek kunnen vertellen" en een positieve draai aan de cijfers kunnen geven. Overweeg daarentegen de "apocalyps" -analyse van NYU en Columbia professoren. Door thuiswerkgegevens te combineren met financiële informatie van vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en andere financiële informatie, voorspellen ze "langetermijnwaarderingen van kantoren die 39.18% lager zijn dan pre-pandemische niveaus" met "kantoorvoorraad van lagere kwaliteit ... een meer substantieel gestrande Bedrijfsmiddel."

Als ze gelijk hebben, staan ​​steden - en de economie - voor een zware rit. Hoewel sommige oudere gebouwen kunnen worden omgezet in woningen, is dat geen gemakkelijk of onmiddellijk proces. Instortende vastgoedwaarden kunnen voor veel steden tot aanzienlijke fiscale problemen leiden, met als gevolg bezuinigingen op sociale voorzieningen, onderwijs, volksgezondheid en andere essentiële overheidsfuncties. We bevinden ons nog niet in een apocalyps, maar we moeten allemaal de mogelijkheid in de gaten houden.