Kan de huizenmarkt barsten voordat de inflatie dat doet?

Good morning. Last week ended up being the strongest for stocks since late 2020. Feeling reassured? Today, one big pitfall of rising rates and the little-aired bear case for oil. Email us: [e-mail beveiligd] en [e-mail beveiligd].

Stijgende rentetarieven en huizenmarkten

De markten waren blij met de renteverhoging van de Federal Reserve vorige week. Maar hoe ver kan de Fed gaan? Hier is een angstaanjagende voorspelling van Bill Gross, destijds bond koning:

De oprichter van investeringshuis Pimco zei deze week tegen de Financial Times dat hij gelooft dat de inflatie een verontrustend niveau nadert, maar dat de Amerikaanse centrale bank niet in staat zal zijn hogere beleidsrentes door te voeren om deze in bedwang te houden.

"Ik vermoed dat je niet boven de 2.5 tot 3 procent kunt komen voordat je de economie weer kapot maakt", zei [Gross]. “We zijn net gewend geraakt aan steeds lagere tarieven en alles wat veel hoger is, zal de huizenmarkt kapot maken.”

Het is verstandig om woningen apart te zetten. Zoals wij besproken, de huizenprijzen en de huurprijzen zijn zeer hoog. De stijgende vraag, deels gedreven door demografische factoren, gaat gepaard met een mager aanbod. De voorraad bestaande woningen die te koop stonden, bereikte in januari een historisch dieptepunt en heeft zich nauwelijks hersteld. Huizenbouwers haasten zich om nieuwe voorraad op de markt te krijgen, maar worden beperkt door een tekort aan arbeidskrachten en bouwmaterialen.

De beste oplossing zou het bouwen van meer huizen zijn. Tot die tijd zullen hogere tarieven ongetwijfeld problemen veroorzaken. Grotere hypotheekbetalingen zullen de vraag beperken, maar huiseigenaren ook aanmoedigen om vast te houden aan hun huidige, goedkope hypotheken. Dat zal het aanbod van bestaande woningen verder beperken, constateert Aneta Markowska van Jefferies.

Hoewel de Fed nog maar net is begonnen met verkrappen, waren de hypotheekrentes niet geneigd om op het startpistool te wachten, waardoor eind december een felle klim begon:

De impact op de markt is nu al zichtbaar. Uit gegevens van de National Association of Realtors uit februari blijkt dat de verkoop van bestaande woningen maand-op-maand met 7 procent daalde. Hier is de hoofdeconoom van NAR, Lawrence Yun, op vrijdag:

De betaalbaarheid van woningen blijft een grote uitdaging, omdat kopers een dubbele klap krijgen: stijgende hypotheekrentes en aanhoudende prijsstijgingen. Sommigen die voorheen een hypotheekrente van 3 procent hadden, kunnen niet langer tegen de hypotheekrente van 4 procent kopen.

De maandelijkse betalingen zijn met 28 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden – wat interessant genoeg geen deel uitmaakt van de consumentenprijsindex – en de markt blijft snel en er worden nog steeds meerdere aanbiedingen geregistreerd voor de meeste eigendommen.

Don Rissmiller en Brandon Fontaine van Strategas wijzen erop dat beleidsrentes van rond de 1-2 procent voldoende waren om de vraag naar woningen in 2018-19 te beperken. De gemiddelde Fed-projectie ligt precies in die marge, ongeveer 1.9 procent tegen het einde van het jaar. Deze keer is de consumentenschuld echter hoger. De hypotheekschuld als percentage van het reële bbp is met 6 procentpunten gestegen tot 55 procent, sinds de laatste renteverhogingscyclus eind 2018 een hoogtepunt bereikte.

Als de geschiedenis zich herhaalt, zou de haperende vraag naar huizen zich kunnen uiten in een zwakkere productiegroei. Ian Shepherdson van Pantheon Macro legt de werking goed uit:

Een aanhoudende daling van de huizenverkoop – de verkoop van nieuwe huizen zal ook dalen – zou een directe rem zetten op de bbp-groei, in de marge, via een neerwaartse druk op de investeringen in woningen en alle diensten – juridisch, verhuizingen en andere – die rechtstreeks verband houden met de verkoop volumes. Het zou ook de detailhandelsuitgaven aan bouwmaterialen, apparaten en huishoudelijke elektronica drukken.

Het nachtmerriescenario is dat de Fed in een omgekeerde Goudlokje-situatie terechtkomt: de rente is hoog genoeg om de groei op de huizenmarkt te schaden, maar te laag om de inflatie onder controle te krijgen. Dit is verre van gegarandeerd. De Amerikaanse fundamentals zouden stevig genoeg kunnen blijken om de vraag naar woningen te ondersteunen. Maar de waarschuwing van Gross is belangrijk. Als de rente stijgt, let dan op de huizenmarkt. (Ethan Wu)

Een eenzame oliebeer

De meeste mensen denken terecht dat olie een tijdje duur zal zijn. Rusland is in oorlog en wordt geconfronteerd met aanscherping van de sancties. De mondiale vraag is sterk. En zowel de grote Amerikaanse producenten als de Opec-landen leggen enige productiediscipline aan de dag, ondanks dat de prijzen dit jaar zijn gestegen van 75 dollar naar meer dan 100 dollar.

Ed Morse, hoofd van het grondstoffenteam bij Citi, staat ver buiten deze consensus. Hoe ver buiten? Hier zijn zijn prijsprojecties vergeleken met de prijzen die door de termijnmarkt worden geïmpliceerd:

Als Morse gelijk blijkt te hebben, zal dat veel verder gaan dan de oliemarkten. Een olieprijs van rond de 60 dollar later dit jaar zou voldoende kunnen zijn om de verwachte opwaartse beweging van de rentetarieven te vertragen, met aanzienlijke gevolgen voor de prijzen op alle markten. En Morse heeft in het verleden de juiste tegendraadse uitspraken gedaan, wat bewijst vooruitziend over de prijsdalingen van 2008 en 2014.

Morse heeft vrijdag zijn bearish visie voor mij uiteengezet. Het rust op 4 hoofdplanken:

De huidige grote vraag is een bewijs van herstel, en niet van een langdurige kracht in de economie. “Wij denken dat de stijging van de vraag een terugkeer naar normaal is na een diepe recessie, en niet een voorbode van een aanhoudende vraag”, zegt Morse. “De vraag naar gas en olie is tussen 2015 en 2019 niet veel veranderd, ondanks enkele stijgingen in de opkomende markten, dankzij de ontwikkelde markten en China.” Morse wijst erop dat de Chinezen niet de neiging hebben om auto's te gebruiken voor langeafstandsreizen, en wel van elektrische voertuigen, wat de lage olie-intensiteit van de Chinese groei verklaart. Hij verwacht dat dit zo zal blijven. Over het geheel genomen denkt Morse dat de koolwaterstofintensiteit van de wereldeconomie in een rechte lijn afneemt, zowel in ontwikkelde als opkomende markten. Niets kan deze trend voor lang tegenhouden. De enige oliemarkten waar hij op de lange termijn een stijgende vraag ziet, zijn vliegtuigbrandstof en petrochemische grondstoffen.

Mijn briljante collega Derek Brower (nb: hij liet me dat schrijven) van FT's Energy Source-nieuwsbrief (het is eigenlijk best goed, meld je aan hier) denkt dat Morse hier misschien iets op het spoor is met zijn China-punt. “Vatentellers zeggen dat de Chinese vraag er al wat onrustig uitziet, vooral bij olieprijzen van meer dan $100. . . Dat gezegd hebbende, is de jacht op de piek in de Chinese vraag naar olie de afgelopen jaren een soort Moby-Dick-onderneming geweest, en we hebben daar al eerder valse signalen van gezien.”

Het is onwaarschijnlijk dat de oorlog in Rusland het aanbod zo erg zal verstoren als de markten verwachten. “Wat we zien zijn zelfopgelegde beperkingen [op het kopen van Russische olie]. Sommige mensen, zelfs binnen de regering, denken dat de export vanwege deze beperkingen op het punt staat te kelderen. En het is waar dat de veilingen worden stopgezet. Maar als je naar de scheepsladingen kijkt, zijn er kopers. We weten dat daar voldoende hijscapaciteit is.” Kortom, Morse is van mening dat de markt niet cynisch genoeg is over de Russische olie, die met een korting van $30 wordt verkocht en op de een of andere manier zijn weg naar de markt vindt.

Russische productie is dat inderdaad stijgende, voor nu. Veel zal afhangen van hoe hard de VS en andere westerse landen bereid zijn te knijpen. Als de sancties aanhouden, zal het vertrek van mondiaal kapitaal en expertise ook de Russische capaciteit gaan aantasten; maar dat is een langetermijnprobleem.

Amerikaanse schalievelden zullen meer produceren dan de markt verwacht. “In de Amerikaanse schalieolie wordt het boorplatform steeds sneller gebruikt – er zijn bedrijven uit de particuliere sector die alles uit de kast halen om boor-baby-boormachines te gebruiken,” zegt hij, terwijl hij de gangbare conventies wegwuift. refrein dat de grote beursgenoteerde Amerikaanse producenten, zoals Pioneer en Devon, een hoger rendement verkiezen boven een hogere productie. Zestig procent van de nieuwe boringen vindt plaats bij particuliere bedrijven, gefinancierd door private equity, zegt hij. PE-sponsors, die moeilijke tijden hebben doorgemaakt, willen graag uit het bedrijf stappen, en de beste manier om dat te doen is door hun projecten snel naar het stadium van hoge cashflow te brengen en ze vervolgens aan grotere producenten te verkopen.

Morse gelooft ook niet in het argument dat de arbeids- en uitrustingsvoorraden de productiegroei in de VS beperken. “Er zijn ruim 100 hoogwaardige rigs beschikbaar. Er zijn goede frackingploegen beschikbaar. Als ze mankracht nodig hebben, moeten ze gewoon meer betalen”. Tegelijkertijd neemt de productiviteit van elke put toe.

Producenten over de hele wereld reageren met productie op hogere prijzen. Canada, Guyana, Brazilië, Argentinië en zelfs Venezuela signaleren een toegenomen productie. En dan is er nog de mogelijkheid dat Iran later in het jaar terugkeert naar de markt.

Morse is voorlopig een stem in de wildernis. Maar zoals wij dat hebben gedaan geleerd De laatste tijd is het op dit rare moment herhaaldelijk van cruciaal belang om naar andersdenkenden te luisteren.

Een goed gelezen

In zijn eerste officiële FT kolom, vraagt ​​Stephen Bush zich af hoe Groot-Brittannië een immigratiebeleid kan creëren dat niet echt verschrikkelijk is.