(Bloomberg) - De verkoop van commerciële hypotheekobligaties is van een klif gedaald, met een daling van ongeveer 85% op jaarbasis, omdat stijgende rentetarieven het kredietvolume verminderen en investeerders schrik aanjagen.
Meest gelezen van Bloomberg
Dit jaar is tot nu toe slechts ongeveer $ 4.27 miljard aan obligaties uitgegeven, tegen $ 29.38 miljard op hetzelfde punt vorig jaar, volgens gegevens die zijn verzameld door Bloomberg op basis van deals zonder steun van de overheid. Beleggers geven de schuld aan de agressieve rentecampagne van de Federal Reserve, die het voor leners duurder heeft gemaakt om te herfinancieren. Hogere tarieven hebben ook de verkoop van eigendommen beperkt door de prijzen voor kopers effectief te verhogen.
Extra druk is een recente reeks wanbetalingen in de kantoren- en winkelvastgoedsector, waardoor kopers van obligaties nog meer op hun hoede zijn. Deze week meldde Bloomberg dat Brookfield Corp., moedermaatschappij van de grootste kantoorverhuurder in het centrum van Los Angeles, in gebreke is gebleven met leningen die aan twee gebouwen waren gekoppeld in plaats van de schuld te herfinancieren naarmate de vraag naar ruimte afneemt. Ondertussen werd een lening gekoppeld aan de toren van de voormalige president Donald Trump op 40 Wall St. in Manhattan op een watchlist voor geldschieters geplaatst. En investeerders proberen een van de grootste winkelcentra van het land af te schermen: het Palisades Center in West Nyack, New York.
"Het risico op wanbetaling is toegenomen en zou problematischer kunnen zijn als de rente stijgt en de economie vertraagt", zegt Chris Sullivan, chief investment officer bij de Federal Credit Union van de Verenigde Naties. "Dus ik denk dat een voorzichtige en vooral ijverige aanpak gepast is."
De daling van het kredietvolume volgt op een vertraging van de activiteit op de vastgoedmarkt, die begon in de tweede helft van 2022, toen de Fed de rente serieus begon op te voeren.
Vorig jaar zagen we een daling van 10% in commerciële vastgoedleningen - de onderliggende schuld die doorgaans wordt herverpakt in commerciële hypotheekobligaties - in vergelijking met het jaar ervoor, tot $ 804 miljoen van $ 891 miljoen, volgens gegevens van de Mortgage Bankers Association. De handelsgroep verwacht een verdere daling van de CRE-leningen met 15% in 2023 tot $ 684 miljoen, waardoor het aantal leningen dat kan worden gesecuritiseerd en verkocht opnieuw wordt verlaagd.
"Alles is bevroren, dus er is geen grondstof om CMBS-transacties uit te voeren", zei Paul Norris, hoofd gestructureerde producten bij vermogensbeheerder Conning & Co., in een telefonisch interview.
Slechts een handvol deals zijn de afgelopen weken over de finish gekomen. Banken worden zelfs creatief met dealstructuren om investeerders te lokken. Vorige week heeft een geldschietersgroep onder leiding van Deutsche Bank AG een conduit CMBS geprijsd van in totaal $ 765.5 miljoen met een looptijd van vijf jaar - een anomalie in een markt die de neiging heeft om langerlopende schulden te verkopen.
"Het is heel moeilijk om nu nieuwe deals op de markt te brengen, omdat er niets gebeurt op de vastgoedmarkt", zegt Norris. "Niemand wil zijn gebouwen herfinancieren en er is een enorme kloof in verwachtingen tussen kopers en verkopers als gevolg van de onzekerheid."
En het grootste deel van de vraag van investeerders zal volgens Sullivan waarschijnlijk verschuiven naar deals met uitstekende onderpandprestaties en sponsoring. "Trofee-eigenschappen zullen nog steeds de voorkeur genieten."
Zeker, de CMBS-index presteerde beter dan de bredere markt voor obligaties van beleggingskwaliteit, met een winst van 1.14% tot dusver dit jaar vergeleken met de 0.85% winst van laatstgenoemde, volgens de gegevens van de Bloomberg-index.
Cap tarieven
De wandelcyclus van de Fed heeft ook geleid tot hogere cap rates, of kapitalisatiepercentages, een maatstaf die vergelijkbaar is met het rendement op een obligatie. De laatste tijd stijgen deze cijfers naarmate de waarde van onroerend goed daalt, waardoor het transactievolume afneemt.
"Niemand wil verlies nemen als ze er iets aan kunnen doen", zegt Lea Overby, CMBS-strateeg bij Barclays Plc. De prijzen van commercieel vastgoed in de VS daalden in 13 met 2022%, volgens Green Street, meldde Bloomberg.
Maar nu de inflatie aanhoudend hoog blijft en de werkloosheid laag, zal de Fed de renteverhogingen mogelijk langer moeten aanhouden. "Als het risico op een recessie groter wordt, zal dat moeilijk worden op de markt voor commercieel onroerend goed", voegde ze eraan toe.
Voor de rest van het jaar schat Barclays dat de uitgifte van CMBS laag zal blijven. Voor 2023 voorspelt de bank $ 25 miljard aan conduitschuld – of obligaties die worden gedekt door meerdere eigendommen. Het verwacht $ 45 miljard aan single-asset, single-lener obligaties of effecten gedekt door hypotheken op een enkel onroerend goed.
"De markt moet leren functioneren in dit nieuwe tariefregime en een consensus bereiken over waar dingen moeten prijzen", zei Overby. "Hoe eerder de markt beseft dat dit de nieuwe realiteit is, hoe beter."
Meest gelezen van Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Bron: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html