Kasstromen Chinese vastgoedontwikkelaars zijn met meer dan 20% gedaald

PEKING — De kasstromen van Chinese vastgoedontwikkelaars — een teken van het vermogen van de bedrijven om het hoofd boven water te houden — kromp dit jaar na een gestage groei in het afgelopen decennium, volgens Oxford Economics.

De cashflows van ontwikkelaars tot en met juli zijn jaar-op-jaar met 24% gedaald op jaarbasis, volgens een analyse van de hoofdeconoom van het bedrijf, Tommy Wu.

Dat is een scherpe vertraging van de groei voor bijna elk jaar sinds ten minste 2009, blijkt uit de gegevens. De totale financiering in juli bedroeg 15.22 biljoen yuan ($ 2.27 biljoen) op jaarbasis, tegenover 20.11 biljoen yuan in 2021.

De daling komt omdat de kredietvraag in China in juli de verwachtingen overtrof en de problemen van vastgoedontwikkelaars aanslepen.

Ongeveer twee jaar geleden begon Peking hard op te treden tegen de grote afhankelijkheid van ontwikkelaars van schulden voor groei. Opmerkelijk, Evergrande in gebreke gebleven eind vorig jaar. Andere ontwikkelaars houden van shimao zijn ook in gebreke gebleven, ondanks dat ze gezondere balansen lijken te hebben.

Terwijl investeerders voorzichtig zijn geworden met Chinese vastgoedbedrijven, lopen ontwikkelaars nu het risico een andere belangrijke bron van cashflow te verliezen: de vooruitbetalingen van huizenkopers.

In China worden woningen doorgaans vóór oplevering verkocht. Maar sinds eind juni protesteren sommige huizenkopers tegen vertragingen bij de bouw van appartementen hypotheken stopzetten.

"De kern van het probleem is dat projectontwikkelaars onvoldoende kasstromen hebben - of het nu gaat om kosten voor het aflossen van schulden, lage huizenverkopen of misbruik van fondsen - om door te gaan met projecten", zei Wu vorige week in een rapport.

"Het oplossen van dit probleem zal het vertrouwen van huizenkopers in ontwikkelaars herstellen, wat de verkoop van woningen zal helpen ondersteunen en op zijn beurt de financiële gezondheid van ontwikkelaars zal verbeteren."

In september moet meer dan $ 2 miljard aan schulden voor hoogrentende projectontwikkelaars worden betaald - dat is meer dan twee keer zoveel als in augustus, volgens de analyse van Morgan Stanley op 10 augustus.

Ongeveer een kwart van de huizenkopers die onroerend goed kochten voordat het klaar was, is geneigd om hun hypotheekbetalingen stop te zetten als de bouw wordt opgeschort, zei de Amerikaanse investeringsbank in een rapport van 15 augustus, daarbij verwijzend naar een eigen AlphaWise Consumer Survey.

Niet alleen is onroerend goed verantwoordelijk voor de grootste deel van het vermogen van huishoudens in China, maar analisten schatten dat onroerend goed en sectoren die verband houden met onroerend goed goed zijn voor meer dan een kwart van het Chinese bbp. De vastgoedcrisis heeft dit jaar bijgedragen aan een algemene vertraging van de economische groei.

In een poging om de groei te ondersteunen, heeft de People's Bank of China de rente verlaagd, waaronder een onverwachte cut op maandag van 10 basispunten tot ongeveer eenjarige rentetarieven voor instellingen, bekend als de kredietfaciliteit op middellange termijn.

Hoewel de PBOC misschien hoopt dat de bezuiniging een deel van de last van huizenkopers kan verlichten en ontwikkelaars kan helpen leningen te krijgen, gaat het probleem niet alleen om financiering, zei Bruce Pang, hoofdeconoom en hoofd onderzoek voor Groot-China bij JLL.

Hij merkte op hoe ontwikkelaars het moeilijker hebben gevonden om zelf financiering te krijgen en meer moesten vertrouwen op voorverkoop aan huizenkopers. Maar mensen zijn steeds voorzichtiger met het kopen van nieuwe huizen vanwege hun verwachtingen voor toekomstige werkgelegenheid en rendement op bestaande beleggingsproducten, voegde hij eraan toe.

Ondanks meerdere meldingen van plannen van de overheid om ontwikkelaars gefinancierd te houden, heeft de centrale overheid nog geen officieel bredere steun voor onroerend goed aangekondigd. Een uitlezing van een regeringsvergadering op hoog niveau vorige maand zei: lokale overheden zijn verantwoordelijk voor het opleveren van opgeleverde woningen.

Van de drie belangrijkste financieringsbronnen voor ontwikkelaars zijn de vooruitbetalingen en deposito's dit jaar het meest gedaald, met 34%, volgens de analyse van Wu.

Krediet als financieringsbron daalde met 22%, terwijl het zelf opgehaald kapitaal, inclusief aandelen en obligaties, met 17% daalde, zo blijkt uit de op jaarbasis berekende gegevens.

Beleggingsfondsen bleven grotendeels uit de buurt van Chinese vastgoedontwikkelaars, waardoor een potentiële financieringsbron kleiner werd.

"Wat zorgwekkend was, was het gebrek aan bereidheid en snelheid van topbeleidsmakers bij het oplossen van financieringsproblemen van vastgoedontwikkelaars", zei Carol Lye, assistent-portefeuillemanager bij Brandywine Global, in een reactie per e-mail aan CNBC.

Lye zei dat de toewijzing van de beleggingsbeheerder aan onroerend goed in China laag is en dat Brandywine "vastgoedobligaties van hoge kwaliteit heeft die de voorkeur hebben gekregen in termen van overheidssteun."

Sommige investeerders hebben zich zelfs tot bedrijven in andere delen van Azië gewend.

“We hebben bijna al onze participaties in China residentieel verlaten. Het is meer een kwestie van afwachten wat betreft het terugkrijgen van exposure”, zegt Xin Yan Low, portefeuillebeheerder voor Aziatische vastgoedaandelen in Singapore bij Janus Henderson. Ze weigerde een tijdschema van die verkopen te delen.

"Er zijn nog steeds veel alternatieven in de regio, vooral met de heropening nu, Singapore, Australië, in principe terug naar volledige heropening, de fundamenten zijn sterk", zei ze.

Topposities in haar medebeheerde Horizon Asia-Pacific Property Income Fund omvatten Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust en Hang Lung Properties.

Patrick Ge van Morningstar zei deze maand in een rapport dat: sommige fondsen hebben zich van onroerend goed in China afgewend naar andere hoogrentende sectoren in Azië, zoals Indiase bedrijven voor hernieuwbare energie en Indonesisch onroerend goed.

Over het algemeen zei het rapport dat het geld dat in Chinese vastgoedfondsen werd geïnvesteerd in zes maanden tijd met 59% daalde.

Maar het rapport zei dat investeringsgigant BlackRock een van de bedrijven was die Chinese onroerendgoedobligaties kocht, inclusief die van Shimao.

De vermogensbeheerder heeft niet gereageerd op een verzoek van CNBC om commentaar.

- Michael Bloom van CNBC heeft bijgedragen aan dit rapport.