(Bloomberg) – Chinese ontwikkelaars hebben dit jaar te maken gehad met een ineenstorting van ten minste $ 90 miljard aan aandelen en dollarobligaties, met een uiteenspattende huizenzeepbel en een intensivering van de schuldencrisis die nog meer pijn dreigt te veroorzaken.
Meest gelezen van Bloomberg
De bouwers hebben sinds het begin van 55 ongeveer $ 2022 miljard aan aandelenwaarde verloren, volgens een voorraadmeter van Bloomberg Intelligence. De dollarbiljetten van de sector zijn met meer dan 35 miljard dollar gedaald, zo blijkt uit berekeningen op basis van een Bloomberg-obligatie-index, waarvan de bestanddelen in de loop van de tijd kunnen veranderen. Door de wipeouts zijn de ontwikkelaarsaandelen gedaald tot niveaus die in tien jaar niet meer zijn gezien en hebben junk-dollarbiljetten tot recorddiepten gebracht.
Het pessimisme is sterker verankerd nadat Peking had gesignaleerd dat huiseigenaren, en niet bouwers, de prioriteit hebben bij de inspanningen om de inzakkende huizenmarkt in China te stabiliseren. In een recent teken van de spanningen vroegen meer dan een dozijn ontwikkelaars in de centrale provincie Anhui om hulp van hun lokale overheid om de verkoop van onroerend goed te herstellen in het licht van protesten van ontevreden huizenkopers. Op langere termijn, een vergrijzende bevolking en een beleidsverschuiving die ernaar streeft onroerend goed te herdefiniëren als een vorm van publieke goederen, betekent dat de bloeiperiode van de sector misschien al voorbij is.
"Het doel van de reddingsmaatregelen is om de vastgoedmarkt en het vertrouwen van de huishoudens te redden, maar niet de ontwikkelaars", zegt Gary Ng, senior econoom bij Natixis SA, verwijzend naar de recente stappen van Peking om de voltooiing van vastgelopen projecten te verzekeren. "Aangezien het onwaarschijnlijk is dat er significante beleidswijzigingen zullen plaatsvinden, is de gouden eeuw van snelle omzetgroei en hoge leverage voor projectontwikkelaars waarschijnlijk voorbij."
De fortuinen van Chinese bouwers zijn dit jaar duidelijk verslechterd na een meedogenloze officiële campagne om hun schuldexpansie te beteugelen en een jarenlange inzinking van de huizenverkopen. Dit heeft geleid tot een ongekende liquiditeitscrisis die risico's voor het financiële systeem vergroot en ook de sociale stabiliteit bedreigt.
Tot teleurstelling van beleggers zijn de maatregelen om de financiën van ontwikkelaars op te krikken grotendeels versnipperd verlopen. De maatregelen omvatten een algemene oproep aan banken om de kredietverlening te stimuleren, maar de centrale bankgegevens van vrijdag lieten in juli een scherpe vertraging zien in de totale financiering, een brede maatstaf voor krediet, toen nieuwe leningen en de uitgifte van bedrijfsobligaties afzwakten. Er is ook traag vooruitgang geboekt met een gemeld plan om een staatsreddingsfonds op te richten, en de autoriteiten lijken druk bezig met het sussen van boze kopers van onafgewerkte huizen te midden van een zeldzame boycot op hypotheekbetalingen.
Na de afgelopen dagen het laagste niveau sinds 2012 te hebben bereikt, heeft de Bloomberg Intelligence-meter van Chinese vastgoedaandelen dit jaar 27% verloren, wat bijdroeg aan een daling van 34% voor heel 2021 en in schril contrast met de meer dan 80% jaarlijkse winst die eerder dit jaar werd behaald. eeuw.
De pijn zit nog dieper in de high-yielddollar-obligatiemarkt van het land, waar ontwikkelaars nog steeds domineren en eens hun schulden werden geteld als lievelingen van investeerders. Een Bloomberg-meter die de sector volgt, bereikte vorige week het laagste niveau ooit, te midden van nieuwe tekenen van terugbetalingsstrijd in de sector. Chinese leners hebben dit jaar voor een recordbedrag van 28.8 miljard dollar aan offshore-obligaties in gebreke gesteld, bijna allemaal door bouwers.
De mediane prijs van obligaties in dollars van Chinese vastgoedbedrijven was 16 cent, tegen 40 cent in maart, waarbij ongeveer 80% van de emissies onder de 50 cent werd verhandeld, schatte Bloomberg Intelligence eind juli. Deze zogenaamde noodlijdende niveaus weerspiegelen de lage verwachtingen van beleggers om hun geld op tijd terug te krijgen.
Met rendementen van rond de 25% is deze eens zo levendige offshore-markt vrijwel ontoegankelijk voor Chinese ontwikkelaars. En hoewel hoogwaardige kredietnemers zoals China Vanke Co. goedkope binnenlandse financiering kunnen aanboren, zijn ze niet langer aantrekkelijk voor veel investeerders, gezien de sombere langetermijnvooruitzichten waarmee de sector wordt geconfronteerd.
"Er is geen polarisatie meer tussen ontwikkelaars van betere kwaliteit en noodlijdende ontwikkelaars", zegt Carl Wong, hoofd vastrentende waarden bij Avenue Asset Management Ltd. "Het is de dominosteen aan het vallen."
Nu de economische groei en de bevolkingsgroei vertraagt, zal de Chinese vastgoedmarkt de komende jaren waarschijnlijk te maken krijgen met een onomkeerbaar overschot. De herhaalde belofte van topleiders dat huisvesting is om te leven en niet voor speculatie, evenals een campagne om het aanbod van sociale woningen op te voeren, betekent dat onroerend goed niet langer een bedrijf met hoge marges zal zijn.
"Op de langere termijn zal er een verandering zijn in het bedrijfsmodel voor onroerend goed", zegt Andrew Chan, kredietanalist bij Bloomberg Intelligence. "De industrie kan meer door de staat worden gedomineerd, dus in zekere zin kunnen de vastgoedprijzen worden 'gecontroleerd' - wat in overeenstemming is met het Chinese doel van sociale stabiliteit en het onderdrukken van sociale ongelijkheid."
(Voegt details van de Anhui-ontwikkelaar en totale financiering toe)
Meest gelezen van Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Bron: https://finance.yahoo.com/news/china-crisis-wipes-90-billion-103000292.html