Arlington, Virginia keurt belangrijke huisvestingshervormingen goed, maar er is nog meer werk aan de winkel

Een paar dagen geleden stemde het bestuur van Arlington County, Virginia unaniem voor het toestaan ​​van meergezinswoningen - vaak 'missing middle'-woningen genoemd - in buurten die uitsluitend bestemd waren voor eengezinswoningen. Dit is een grote overwinning voor voorstanders van meer huisvesting, maar er is meer werk aan de winkel.

Arlington heeft enkele van de hoogste huizenprijzen in Virginia. Volgens gegevens van Zillow wordt het typische huis in Arlington gewaardeerd op $ 747,335, wat de 17^th hoogste in de staat. En het is niet uniek onder de steden in Noord-Virginia (NoVA): het metrogebied van Washington DC, waar Arlington is gevestigd, heeft 28 van de 30 duurste huizenmarkten in Virginia.

De enige manier om de huizenprijzen stabiel te houden, is door voldoende woningen te bouwen om aan de vraag te voldoen, en de enige manier om de prijzen omlaag te brengen, is door het aanbod sneller uit te breiden dan de vraag. Landgebruiksregels zoals minimale kavelgroottes, hoogtevereisten en dichtheidsbeperkingen die het aantal eenheden op percelen beperken - zoals het exemplaar dat Arlington zojuist heeft hervormd - beperken de hoeveelheid nieuwe woningen die kunnen worden gebouwd. Uit een groot aantal onderzoeken blijkt dat het beperken van nieuwe huisvesting via regelgeving voor grondgebruik de huizenprijzen verhoogt.

Het nieuwe huisvestingsbeleid van Arlington staat landeigenaren toe om van rechtswege duplexen tot zes plexen te bouwen, wat betekent dat ze geen speciale toestemming van de stad nodig hebben. Voorheen waren in deze zones alleen vrijstaande eengezinswoningen toegestaan. De nieuwe beleidswijzigingen zullen Arlington niet van de ene op de andere dag betaalbaarder maken, maar na verloop van tijd, naarmate de huidige woningvoorraad verslijt, zullen ze leiden tot meer huisvestingsopties, vooral voor gezinnen met midden- en lagere inkomens.

Hoewel de regelwijzigingen een geweldige eerste stap zijn, is er ruimte voor verbetering. Er geldt een maximum van 58 nieuwe gebouwen per jaar gedurende de eerste vijf jaar en de toegestane gebouwen zijn verspreid over de verschillende bestemmingsplannen van de stad. Dit is niet ideaal, aangezien de vraag naar woningen in sommige wijken groter kan zijn dan in andere. Structuren moeten worden gebouwd waar de vraag is, niet waar de overheid ze wil hebben.

In het beleid staan ​​ook minimale parkeereisen. Uit onderzoek blijkt dat dergelijke eisen de woonlasten verhogen en vaak niet nodig zijn. Ontwikkelaars hebben een prikkel om de parkeerplaatsen te bouwen die kopers en huurders willen. Overheidsregels die meer parkeerplaatsen vereisen dan nodig zijn, verspillen waardevol land. Als Arlington zich zorgen maakt over een gebrek aan parkeerplaatsen op straat, kan het het bedrag dat het momenteel in rekening brengt voor dergelijk parkeren aanpassen om de vraag af te stemmen op het aanbod.

Andere ongelukkige bepalingen zijn onder meer een mandaat om voor elke structuur een specifiek aantal schaduwbomen te bieden, beperkingen op accessoire wooneenheden (ADU's) en maximale vloeroppervlakte- en hoogtebeperkingen die de financiële haalbaarheid van bepaalde projecten kunnen beperken.

In de toekomst zouden de burgers en beleidsmakers van Arlington moeten overwegen om alle parkeerminima af te schaffen (zoals Buffalo, NY deed), het gemakkelijker te maken om ADU's te bouwen en de minimumperceelgrootte te verkleinen (zoals Houston deed).

Toch zouden de hervormingen van Arlington een voorbeeld kunnen zijn voor veranderingen over de gehele staat. Vorig jaar sprak de gouverneur van Virginia, Glenn Youngkin, zijn steun uit voor huisvestingshervormingen. Hoewel hij weinig details geeft, noemde Youngkin het plaatsen van vangrails over hoe lokale overheden bestemmingsplannen kunnen gebruiken. Arlington's nieuwe limiet op het gebruik van eengezinszonering zou de blauwdruk kunnen zijn voor een breder reikend staatsbeleid dat het gemakkelijker maakt om woningen te bouwen in steden in heel Virginia. Hervormers die voorstander zijn van huisvesting, zoals YIMBY's uit Noord-Virginia en YIMBY Action, genereren al steun voor de hervorming van de huisvesting in Hampton Roads, Richmond en Charlottesville.

Ondersteuning van de hervorming van de huisvesting is moeilijk. Mensen maken zich van nature zorgen over de gevolgen van veranderingen voor hen. Zelfs onder mijn vrienden en collega's die instinctief voorstander zijn van vrije markten en de onschendbaarheid van eigendomsrechten, zijn er zorgen dat het toestaan ​​van six-plexes in hun buurten hen zal blootstellen aan meer lawaai, verkeersopstoppingen en de vele ongemakken van nieuwbouw.

Hoewel dergelijke angsten niet verrassend zijn, zijn ze geen reden om nieuwe huisvesting te beperken. Prettige buurten met veel voorzieningen moeten toegankelijk zijn voor mensen van alle inkomensniveaus. De enige manier om de toegang tot de beste steden en buurten van Virginia te verbeteren, is door meer woningen te bouwen. Uit de recente hervormingen van Arlington blijkt dat het nieuwe buren wil verwelkomen, niet afwijzen. De rest van Virginia zou zijn voorbeeld moeten volgen.