Een korte geschiedenis van het Section 8 Housing Voucher-programma

Congreslid Paul Ryan's review van armoedeprogramma's in de 50^th verjaardag van de verklaring van de Oorlog tegen Armoede omvatte 20 huisvestingsprogramma's, waaronder het Low Income Housing Credit (LIHTC) dat het onderwerp was van mijn laatste paar berichten. Naast de LIHTC is de Housing Choice Voucher (HCV), vaak Sectie 8 genoemd, het grootste werkpaard in de schuur van federale huisvestingssubsidies. De begroting 2023 voor het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) omvat meer dan $ 32 miljard voor het HCV-programma dat 200,000 vouchers betaalt. Het is de moeite waard om de geschiedenis van het programma te behandelen. Terugkijkend is het duidelijk dat de inspanning om bestaande huurwoningen op de markt te gebruiken om mensen met minder geld te helpen altijd aan hetzelfde probleem heeft geleden: het vinden van de juiste balans tussen federale en lokale vereisten voor zowel huurder als woningaanbieder en het behouden van flexibiliteit en overdraagbaarheid van het vouchersysteem.

Een van de beste geschiedenissen van het Housing Choice Voucher-programma (ik zal er echter de hele tijd naar verwijzen in sectie 8), is door de Congressional Research Service (CSA), Een overzicht van Hoofdstuk 8 Woonprogramma's: Woonkeuzecheques en Projectmatige Huurbegeleiding. De review geeft een goed overzicht van waar het programma is ontstaan ​​en geëvolueerd. Het programma heet Sectie 8 omdat het is goedgekeurd op grond van Sectie 8 van de Amerikaanse Housing Act van 1937.

Net als toegang tot voedsel is huisvesting een eeuwigdurend probleem in industriële economieën. Loontrekkenden merken vaak dat hun loon geen gelijke tred houdt met de prijzen van consumentenartikelen, zoals woningen, waarvoor geen vervangende producten op de markt zijn. In plaats van de productie te subsidiëren en de belemmeringen voor de markt voor particuliere, op winst gerichte actoren weg te nemen, hebben regeringen doorgaans ingegrepen door woningen te bouwen en te exploiteren voor mensen met een laag of geen inkomen, of ze hebben anderen gesubsidieerd om die huisvesting te creëren en te beheren. Het Sectie 8-programma vindt zijn oorsprong in een poging om mensen met minder geld die moeite hebben om huur te betalen financiële middelen te geven om huurwoningen van particuliere actoren te verwerven.

sectie 23

Het Section 23-programma was het resultaat van wetgeving aangenomen door het congres in 1965, en creëerde het vermogen van lokale openbare huisvestingsbureaus om contracten te sluiten met particuliere huisvestingsentiteiten om mensen te huisvesten die moeite hebben om huur te betalen. Sectie 23 stond HUD toe om woningeigenaren op jaarbasis te betalen namens gekwalificeerde huurders. De huurders zouden in aanmerking komen op basis van hun inkomen en de huiseigenaar werd gedefinieerd als een non-profit huisvestingsaanbieder. Het boeiende aan deze eerdere vorm van hefboomwerking op andere entiteiten die grond kopen, bouwen en woningen exploiteren, is dat het voortkwam uit het besef dat de overheid niet veel succes had als ontwikkelaar en beheerder van huisvesting. Dit is een terugkerend thema in het naoorlogse Amerika van de Tweede Wereldoorlog, de regering die probeert de problemen met de huizenprijzen te verbeteren, terwijl ze worstelt om huizen te bouwen en te beheren of anderen te betalen om het te doen.

Experimenteel Huisvestingshulpprogramma (EHAP)

De geschiedenis van de CSA beschrijft het begin van de EHAP in 1970, als een test van de "impact en haalbaarheid van het verstrekken van toeslagen aan gezinnen met lage inkomens om hen te helpen bij het verkrijgen van bestaande, fatsoenlijke huurwoningen van hun keuze." Dat woord "keuze" is de sleutel, omdat het het onderliggende idee zal vormen van het Sectie 8-programma zoals het zich in de afgelopen decennia heeft ontwikkeld, waardoor mensen die huisvesting nodig hebben de mogelijkheid krijgen om met federaal geld op de particuliere markt te winkelen. Er waren vier vragen die de overheid met het experiment wilde beantwoorden.

• Hoeveel gezinnen zouden deelnemen?
• Wat voor soort huisvesting zouden ze kiezen en waar?
• Wat zouden particuliere woningaanbieders doen?
• Hoeveel zou het programma kosten?

Nogmaals, dit zijn de thema's van bijna elke evaluatie van op geld gebaseerde programma's. Het verbazingwekkende is dat het tot 1980 duurde om de antwoorden te krijgen, en de resultaten klinken net zo vertrouwd als de vragen. Categorisch waren de resultaten (uit de CSA-geschiedenis),

• Woonkwaliteit en participatie – Er werd een vaststelling gedaan in de conclusie dat "subsidies gekoppeld moeten worden aan huisvestingsnormen", maar dat was wijselijk gekoppeld aan het begrip dat "strengere huisvestingsnormen deelname beperken" en dat "naarmate de subsidie ​​toeneemt, dus doet mee.”
• Verbonden blijven – Waar mensen ervoor kozen om de betalingen te gebruiken, was gebaseerd op het dichtbij blijven en onderhouden van banden met "familieleden, buren en vrienden en worden niet beïnvloed door huurtoeslagbetalingen." Met andere woorden, mensen die hulp kregen, waren net als ieder ander mens die een beslissing probeerde te nemen over waar ze wilden wonen, waarbij ze de prijs in evenwicht brachten met andere factoren.
• Geen invloed op de prijs – “Een huurtoeslagprogramma heeft vrijwel geen effect op de prijs van woningen en stimuleert geen nieuwbouw of ingrijpende renovatie. Wel draagt ​​het bij aan het behoud van de bestaande woningvoorraad door reparaties te stimuleren.”
• Voer het uit op lokaal niveau – De aanbeveling in 1980 was om het beheer van een voucherprogramma te delegeren aan lokale Volkshuisvestingsbureaus.

Wat hier echt overtuigend is, is hoe de resultaten van het experiment in 1980 de exacte problemen vastlegden waarmee het huidige Sectie 8-programma nog steeds wordt geconfronteerd; en hoe deze resultaten en conclusies steeds weer ontdekt worden, maar toch genegeerd worden. Deelname door woningaanbieders blijft achter, en de reden daarvoor staat in het rapport van 42 jaar geleden; wanneer de regels en vereisten te streng worden, zien particuliere woningaanbieders af vanwege de kosten en het risico. Dit werd opnieuw gevalideerd in een HUD-onderzoek dat ik vaak citeer.

En het probleem van draagbaarheid en keuze is daar ook. Ik heb erop gewezen weer en weer, dat de verwachting dat een gezin dat een voucher krijgt, zichzelf zou moeten ontwortelen na een langdurige jacht op een in aanmerking komende eenheid, oneerlijk is voor het gezin en onnodig is. Het gezin heeft op basis van verschillende factoren een woonkeuze gemaakt, als ze tevreden zijn met waar ze wonen, waarom kunnen ze dan niet gewoon de voucher daar toepassen, vandaag nog?

Op een ander moment zal ik dieper ingaan op de inflatoire implicaties van het experiment, maar op het eerste gezicht bleek uit de resultaten dat een programma op basis van contant geld geen huurverhogingen leek aan te wakkeren. Een van de zorgen over een geldprogramma, dat ik zelf heb, is dat het wegspoelen van contante betalingen voor huur zou leiden tot hogere huurprijzen in de hele markt. Ik heb geen kwantitatief idee van hoe deze inflatie zich verhoudt tot de inflatie die werd gecreëerd door de LIHTC toen het bouwprojecten van miljoenen dollars subsidieerde. Maar het goede nieuws uit 1980 is dat contant te huur leidt niet tot waarneembare inflatie.

Sectie 8 en Woonkeuzevouchers Nu

Het Centrum voor Begroting en Beleidsprioriteiten vat de chronologie van hoofdstuk 8 goed samen.

“Het Sectie 8-programma werd opgericht in 1974 tijdens de Nixon-Ford-regering. Grote wijzigingen in het op huurders gebaseerde deel van het programma werden aangebracht door wetgeving die werd aangenomen in 1983, 1987 en 1998. Als onderdeel van de wetgeving van 1998 voegde het Congres de twee eerdere componenten van het op huurders gebaseerde Sectie 8-programma samen - certificaten en vouchers - in één huisvestingsprogramma.”

Tegenwoordig zijn er twee programma's onder Sectie 8, Housing Choice Vouchers, een programma waarmee lokale PHA's vouchers kunnen uitgeven aan in aanmerking komende huishoudens, en projectgebaseerde vouchers die een voucher toewijzen aan een wooneenheid in een in aanmerking komend project. In het eerste geval heeft een gezin een voucher en zoekt een particuliere eigenaar die de voucher accepteert, en in het tweede geval wordt een voucher gebruikt als onderdeel van veronderstelde huurinkomsten in een nieuw gebouwd project, meestal eigendom van en beheerd door een non-profitorganisatie en vaak een project met 9% LIHTC en andere kapitaalsubsidies.

Het belangrijkste om op te merken is dat het voucherprogramma vanaf het allereerste begin en gedurende de hele geschiedenis ervan is bedacht om mensen met minder geld een keuze te laten maken over waar ze zouden wonen en de grenzen van die kansen wanneer ze die kunnen toepassen keuze met te veel regels en limieten. Het beheren van de woonkwaliteit brengt kosten met zich mee, met name minder keuze voor voucherhouders. Zorgen over particuliere woekerwinsten ten koste van belastingbetalers en voucherhouders hebben geleid tot meer en meer regulering, maar hebben er ook toe geleid dat particuliere woningaanbieders van deelname zijn afgestoten. Terwijl we doorgaan met de herziening van het programma, zal dit een doorlopend en meedogenloos thema zijn.