VS: er komt een nieuwe vastgoedzeepbel aan

Het handigste aan de woningmarkt is dat het een uitstekende thermometer voor de economie van het land. Het anticipeert op wat er zal gebeuren, dus wanneer de betrokken markt de Amerikaanse markt is, die 25% van de economie van de planeet uitmaakt, is besmetting naar Europa slechts een kwestie van tijd.

VS: weer een huizenbubbel vergelijkbaar met 2008?

In 2008 had de Amerikaanse vastgoedmarkt qua volume al een zeer belangrijke zeepbel, in vergelijking daarmee is er vandaag een totaal ander beeld waardoor de twee gebeurtenissen totaal niet vergelijkbaar zijn.

De eerste zeepbel werd ook wel de subprime-hypotheekbubbel genoemd, waarbij deze naam werd gebruikt om die hypotheken te identificeren die niet overeenkwamen met een eersteklas kredietwaardigheid.

In die tijd ging een grote meerderheid van de Amerikanen schulden aan voor de aankoop van een of meer huizen, gezien de gemakkelijke toegang tot krediet, totdat leningen steeds moeilijker te verkrijgen werden en de mogelijkheid om terug te betalen minder goed presteerde en dus, in cascade als de hypotheken "ontploften", de economie stortte in een staat van recessie.

De schade die door die reeks gebeurtenissen werd veroorzaakt, werd pas twee jaar geleden, in 2020, in cijfers gecompenseerd, met een opmerkelijke stijging van de waarde van onroerend goed, 13% jaar-op-jaar, veel hoger dan het 20-jarige gemiddelde van 2% en zelfs het 10-jarige gemiddelde van ongeveer 5%.

In dit verband registreerde de National Shiller Price Index (prijsontwikkeling als percentage van de woningmarkt) in 2021 een stijging van de waarde van woningen die een dieptepunt van $ 50,000.

Als we Florida buiten beschouwing laten, dat vanwege zijn zeer betaalbare belasting mogelijk gedoteerde gegevens heeft, is de rest van de Amerikaanse huizenmarkt de afgelopen drie jaar enorm gegroeid, ondanks een pandemie, oorlog in Oekraïne dat heeft iedereen geraakt vanwege de middelen en de bearmarkt (die nu al meer dan een jaar zweeft).

Het was niet ongewoon om vorig jaar wachtrijen te zien bij open huizen in de Verenigde Staten om huizen in alle soorten en maten en prijzen te kopen, maar nu is er zeker iets veranderd. Amerikaanse gezinnen hebben steeds minder middelen om uit te geven, en degenen die het niet op korte termijn nodig hebben, geven ofwel op met het kopen van huizen of het vinden van een geschikte accommodatie.

Dit heeft enkele effecten: aan de ene kant zijn er minder mensen die een woning kunnen en willen kopen, misschien ondanks de nood, vandaar de drastische daling van de hypotheekaanvragen, en aan de andere kant heeft de hele sector te lijden, meer wankele banen, minder vraag naar keukens en woonkamers, minder elektriciens, timmerlieden en verhuizen, en dus lijdt de Amerikaanse economie onder een scherpe krimp.

Gegevensanalyse en gezondheid van de Amerikaanse huizenmarkt

De vraag naar woningkredieten, zowel als eerste als tweede woning, bevindt zich op het laagste punt in 22 jaar, en dit ondanks het feit dat de markt erg langzaam beweegt.

De huizenmarkt anticipeert sterk op de komende crisis, maar is ook erg traag, heeft niet dezelfde reactietijd als de aandelenmarkt, die vaak abrupt is, eerst stagneert de prijs van huizen, dan verdwijnen de kopers en tenslotte de prijs corrigeert (dit jaar -8%) met alles wat volgt.

De verhouding tussen afbetaling en inkomen is het belangrijkst en Amerikanen zijn gewend te denken in termen van betaalbaarheid van de afbetaling. Voor dezelfde termijn kan een Amerikaans staatsburger zich tegenwoordig een huis veroorloven $ 118,000 minder dan in 2020, als we het over hebben $500,000 huizen. Dit is in een stadium waarin de rentetarieven die nauw verband houden met de aflossing zijn 6% maar het is niet zeker dat deze weer omhoog kunnen gaan en de spreiding kunnen vergroten.

Dat tarief van 6% is sterk gekoppeld aan de renteverhoging van de Amerikaanse Centrale Bank en ze bevinden zich op dit niveau met een algemene tariefsverhoging van 225 basispunten, maar de Federal Reserve heeft al verklaard dat er dit jaar nog minstens één renteverhoging zal plaatsvinden, maar dat de verhogingen volgend jaar zullen doorgaan totdat de inflatie rond de 3% komt. 

Hoe meer de tarieven stijgen, hoe duurder hypotheken zijn, vergeleken met het begin van het jaar toen de hypotheken in de VS 3% bedroegen. Vandaag, na drie kwartalen, staan ​​ze op 6.25% en de groei lijkt niet te stoppen.

Een zeer interessant feit in deze spiraal van moeilijkheden bij het verkrijgen van krediet en dalende onroerendgoedprijzen is het percentage zoekopdrachten naar de zin "hoe mijn huis nu verkopen" op Google, die een buitengewoon record registreerde + 2750% alleen al in augustus dit jaar.

Als we in detail treden, kunnen we zien dat de meest getroffen prijsklasse huizen tussen $ 500,000 en $ 800,000 zal zijn en die onder $ 200,000, ondanks het feit dat die in de laatste reeksen voorlopig een belangrijke parachute hebben gehad, zoals het feit dat het kopen van huizen een sterk emotionele component en daarom zijn kopers bereid om verhogingen te verdragen om de droom van het kopen van een huis te verwezenlijken, maar hoe lang dit "geduld" zal duren in het licht van aanhoudende stijgingen is onbekend.

De Maandelijks aanbod van nieuwe woningen, wat de verhouding is tussen nieuwbouwwoningen die te koop staan ​​en onverkochte woningen, is sterk afnemend, een signaal dat onverkochte panden steeds vaker voorkomen.

De Amerikaanse huizenmarkt in het verleden

Vergeleken met 2000, toen er weinig aanbod was en de huizenprijzen redelijk goed standhielden, zijn er tegenwoordig veel huizen en dalen de prijzen sterk, dit in combinatie met het feit dat de geboortecijfers zelfs in de Latino en Afro-Amerikaanse bevolkingsgroepen (die historisch gezien hogere geboortecijfers hebben) en dat pandemische en postpandemische prikkels om onroerend goed te kopen geleidelijk aan verdwijnen, leiden tot de perfecte storm van de woningsector in de Verenigde Staten.

De enige zeer positieve noot is het feit dat huishoudens in vergelijking met de subprime hypotheek crisis van 2008 zijn veel steviger, maar ondanks dit, terwijl het vorig jaar mogelijk was om te kopen 60% van de woningen op de markt van vandaag met het gemiddelde vermogen van Amerikaanse huishoudens, is dit percentage gedaald tot 45% (een daling van 15% in slechts drie kwartalen).

Het besmettingseffect van de huizenverkoopcrisis is slechts een kwestie van tijd. Europa, en Italië in het bijzonder, kunnen rekenen op enkele van de hoogste gezinsbesparingen ter wereld, wat een goede verzachtende factor is; hieraan moeten we de strategische ligging en de sterke impact van toerisme en eten en wijn toevoegen die de waarde van huizen verhogen. Aan de andere kant zijn er zorgen over de staatsschuld die het land in gebreke zou kunnen brengen en de nabije oorlog in Oekraïne met het altijd aanwezige gevaar dat het een nucleaire en wereldwijde oorlog wordt.