Een hypotheek krijgen kan moeilijker en duurder worden naarmate je ouder wordt. Voor de meeste Amerikanen, met name jonge volwassenen, blijft het eigenwoningbezit onbereikbaar met de gemiddelde aankoopprijs voor een huis die de afgelopen 10 jaar bijna is verdubbeld en de hypotheekrente op de hoogste tarieven sinds het midden van de jaren 2000. Stagnerende lonen en groeiende schulden hebben ook de meeste andere vormen van uitgeven en sparen verdrongen, waardoor het voor veel mensen moeilijk wordt om te sparen voor een aanbetaling. Maar wachten met het kopen van een huis tot je ouder bent, kan je ook meer kosten. Dit is wat u moet weten.
Een financieel adviseur kan u helpen bij het maken van een financieel plan voor uw behoeften en doelen op het gebied van huizen kopen.
Hoe leeftijd het moeilijker kan maken om een hypotheek te krijgen
Zoals de econoom van de Federal Reserve, Natee Amornsiripanitch, opmerkte in een recente briefing, lopen oudere hypotheekaanvragers “aanzienlijk” meer kans om afgewezen te worden voor een lening dan vergelijkbare, maar jongere leners. Tegelijkertijd stijgen de leentarieven gestaag met de leeftijd, met een piek voor nieuwe leners ouder dan 60 en 70 jaar. Het renteverschil is minder uitgesproken, aangezien kredietverstrekkers oudere aanvragers een bescheiden hogere rente in rekening brengen, terwijl ze oudere aanvragers veel vaker afwijzen. , maar beide trends zijn nog steeds heel reëel.
Hoewel het erop lijkt dat hypotheekverstrekkers oudere leners als een groter risico beschouwen vanwege problemen met inkomen en sterfte, moeten huizenkopers er rekening mee houden dat het volgens de Equal Credit Opportunity Act voor geldschieters illegaal is om leningen op basis van leeftijd te weigeren.
Ter referentie zegt het Consumer Financial Protection Bureau dat “[een] geldschieter over het algemeen uw leningaanvraag niet kan weigeren of u hogere rentetarieven of vergoedingen kan aanrekenen vanwege uw leeftijd. Deze regel is van toepassing op verschillende soorten geldschieters wanneer ze beslissen of ze krediet willen verstrekken, zoals een autolening, creditcard, hypotheek, studielening of lening voor kleine bedrijven.
Maar er zijn twee uitzonderingen op deze regel. De eerste uitzondering staat kredietverstrekkers toe rekening te houden met leeftijd zolang ze dit doen ten gunste van aanvragers van 62 jaar of ouder. Dit is een relatief gebruikelijke praktijk in discriminatiewetten, die doorgaans directe overweging van leeftijd toestaan, zolang het oudere personen ten goede komt. Maar de tweede uitzondering kan oudere leners echter ernstig schaden. Hoewel geldschieters niet expliciet rekening mogen houden met de leeftijd van een aanvrager in het hypotheekproces, kunnen ze leeftijd in verband brengen met andere, toegestane factoren.
Zo kan een kredietverstrekker nadenken over hoe dicht de aanvrager bij pensionering is of welke sterfterisico's er verbonden zijn aan deze lening. Ze kunnen ook rekening houden met factoren die doorgaans verband houden met leeftijd, zoals of iemand de lening terugbetaalt met het rendement van een beleggingsportefeuille in plaats van met verdiende inkomsten. En dit kan voor veel oudere leners een probleem vormen.
Geld is vaak niet het probleem voor oudere Amerikanen. Als ze met pensioen gaan, bezit de babyboomgeneratie nog steeds ongeveer tweederde van de rijkdom van het land. Volgens de Federal Reserve bezitten volwassenen van in de 60 en 70 ongeveer $ 70 biljoen aan ingezamelde activa. Dat is gunstig in vergelijking met de 39 biljoen dollar van Generatie X. Dat is bijna negen keer zoveel als millennials bezitten, een generatie die samen slechts ongeveer 8.8 biljoen dollar waard is. Ruwe financiën suggereren in ieder geval dat oudere leners het veel gemakkelijker zouden moeten hebben om leningen te krijgen dan hun jongere tegenhangers.
Toch is het vermogen van babyboomers steeds meer geconcentreerd in activa in plaats van inkomen. Veel gepensioneerden leven van investeringen zoals 401 (k) -plannen, IRA's en de rijkdom in hun huizen. Voor kredietverstrekkers creëert dit een kredietrisico. Portfolio-opnames zijn geen basis om iemands lening af te wijzen, maar ze maken een kredietanalyse ingewikkelder dan met een gestructureerd W-2-inkomen. Het proces roept vragen op zoals de activamix (heeft de aanvrager activa met een hoger of lager risico in zijn portefeuille), opnamemethode (nemen ze gestructureerde minimale uitkeringen aan of nemen ze indien nodig contanten op), rendement in de loop van de tijd (hoeveel zullen leners afhankelijk zijn van op aanhoudend rendement om de lening terug te betalen) en het totale vermogen van huishoudens.
Kredietverstrekkers beschouwen een beleggingsportefeuille over het algemeen als een minder voorspelbare bron van inkomsten waarmee ze de lening kunnen terugbetalen. Dit kan ertoe leiden dat banken eerder geneigd zijn leningen van gepensioneerden af te wijzen en de leningen die ze wel goedkeuren, eerder als riskant beschouwen.
Wat nog belangrijker is, kredietverstrekkers houden rekening met sterfterisico's wanneer ze hun leningen verstrekken.
Het overlijden van een lener kan erg duur zijn voor een hypotheekverstrekker. In het beste geval creëert het een zogenaamd 'vooruitbetalingsrisico', de kans dat iemand zijn lening heel vroeg afbetaalt voordat de geldschieter de kans heeft gehad om veel rente te innen. In het slechtste geval kan het een eigendom jarenlang vastbinden in erfrecht- en executiekwesties. Net zoals ze doen voor aanvragers met een terminale ziekte, houden kredietverstrekkers rekening met de potentiële levensduur van oudere aanvragers voordat ze een lening goedkeuren.
Dit alles creëert een sfeer van risico rond oudere leners. Het resultaat is dat als je ouder bent dan 62, je bijna 30% meer kans hebt om afgewezen te worden voor een standaardhypotheek.
Toch verklaart dit niet de bevindingen van Amornsiripanitch als het gaat om de rentetarieven op nieuw goedgekeurde hypotheken.
Naast afwijzingspercentages betalen volwassenen ouder dan 60 jaar hogere rentetarieven dan jongere leners. Maar, ontdekte Amornsiripanitch, deze trend geldt over de hele linie. De rentetarieven stijgen gestaag in alle leeftijden, waarbij leners van in de vijftig meer betalen dan veertigers, die op hun beurt meer betalen dan een nieuwe lener van in de dertig. Als het gaat om de leenrente, suggereren de gegevens van Amornsiripanitch zelfs "dat leeftijd groter is en consequent statistisch significanter dan ras."
Tot slot
Hoe ouder je wordt, hoe groter de kans dat je het geld hebt om een mooi huis te kopen. Hoe groter de kans dat de bank uw hypotheekaanvraag afwijst of u een hogere rente in rekening brengt.
Tips voor het kopen van een huis
Met fluctuerende rentetarieven proberen veel mensen erachter te komen wat ze zich precies kunnen (en moeten) veroorloven. De hypotheekcalculator van SmartAsset kan u helpen een schatting te maken van hoeveel huis u zou kunnen kopen.
Een financieel adviseur kan u helpen bij het maken van een financieel plan voor uw behoeften en doelen op het gebied van huizen kopen. Het vinden van een financieel adviseur hoeft niet moeilijk te zijn. De gratis tool van SmartAsset koppelt u aan maximaal drie doorgelichte financiële adviseurs die uw regio bedienen, en u kunt uw adviseur-matches gratis interviewen om te beslissen welke de juiste voor u is. Als u klaar bent om een adviseur te vinden die u kan helpen uw financiële doelen te bereiken, ga dan nu aan de slag.
Fotocredit: ©iStock.com/Zuid_agentschap, ©iStock.com/Eleganza
Het bericht Heeft de hypotheekindustrie een hekel aan oude mensen? verscheen eerst op SmartAsset Blog.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/does-mortgage-industry-hate-old-210309138.html