(Bloomberg) — Voor elke regering zou het onder de beste omstandigheden riskant zijn om een landelijke vastgoedmarkt voor woningen te herzien. De Chinese president Xi Jinping probeert het in een tijd waarin de economie vertraagt, omicron zijn zero-covid-beleid bedreigt en de relaties met de buitenwereld steeds beladener worden.
Meest gelezen van Bloomberg
Terwijl die gevaarlijke combinatie een steeds grotere tol eist op de Chinese financiële markten, blijft er één vraag opduiken: wat is het eindspel van Xi?
Gezien de ondoorzichtigheid van de Communistische Partij en haar geschiedenis van terugkrabbelen op het gebied van eigendomshervormingen, is het antwoord onmogelijk zeker te weten. Maar China-watchers zijn begonnen met het schetsen van een waarschijnlijke toekomst voor de onroerendgoedmarkt die er heel anders uitziet dan de meer dan twee decennia durende aanjagende economische groei, het vermogen van huishoudens en de overheidsinkomsten.
Kortom, de dagen van razendsnelle stijgingen van de huizenprijzen en door schulden gevoede bouwwoede door miljardair-vastgoedmagnaten zullen verdwijnen. Ze zullen worden vervangen door een veel stabielere markt waar de autoriteiten snel de speculatieve razernij de baas worden en de ontwikkeling wordt gedomineerd door staatsbedrijven die een nut-achtig rendement behalen.
"Als we het afgelopen decennium een gouden eeuw voor de vastgoedsector noemen, zit het nu gevangen in het tijdperk van roest", zegt Li Kai, oprichter van het obligatiefonds Shengao Investment uit Peking, dat gespecialiseerd is in noodlijdende schulden.
Die overgang belooft vooral pijnlijk te zijn voor particuliere ontwikkelaars zoals China Evergrande Group, die internationale aandelen- en kredietbeleggers al hebben opgezadeld met miljarden dollars aan verliezen. Tegelijkertijd zou het een grote bijdrage kunnen leveren aan het bereiken van twee van Xi's meest gewaardeerde doelen: een stabieler Chinees financieel systeem en een kleinere kloof tussen arm en rijk.
Xi's uitdaging is om de transformatie tot stand te brengen zonder een crisis te veroorzaken aan de vooravond van een leiderschapsconfab waarvan algemeen wordt verwacht dat hij zijn heerschappij voor het leven bevestigt.
Hoewel weinig analisten een dreigende financiële ineenstorting voorspellen, nemen de risico's van de vastgoedmarkt toe. Zwakkere vastgoedbedrijven staan onder enorme stress, getroffen door een dubbele klap van bestraffend hoge leenkosten en teruglopende verkopen. Ontwikkelaars met een lagere rating, waaronder Evergrande, zijn al in gebreke gebleven met hun schulden in dollars tegen recordtempo's en de besmetting breidt zich uit naar sterkere bedrijven. Aandelen en obligaties van Country Garden Holdings Co., China's grootste ontwikkelaar qua omzet, daalden donderdag na een bericht dat het moeite had om vraag naar een nieuwe converteerbare obligatie te vinden.
Er zijn tal van redenen waarom China zijn vastgoedmarkt moet hervormen. De sector is bezaaid met speculatieve aankopen en heeft een te hoge hefboomwerking, wat bij een neergang een risico vormt voor het financiële systeem. De prijs van woningen is een last voor de toch al krimpende gezinnen in China. De gemiddelde kosten voor het kopen van een appartement in Shenzhen waren ongeveer 44 keer het gemiddelde jaarsalaris voor lokale bewoners in 2020. Het verergert de ongelijkheid omdat rijke verhuurders eigendommen oppotten. Miljoenen huizen staan leeg en sommige bouwprojecten belasten het milieu.
De industrie heeft een te grote impact op de economie. Wanneer verwante sectoren zoals de bouw en vastgoeddiensten worden meegerekend, is volgens sommige schattingen onroerend goed goed voor meer dan een kwart van de Chinese economische productie. Meer dan 70% van de stedelijke rijkdom van China wordt opgeslagen in woningen.
"De vastgoedmarkt is een symptoom van de onderliggende problemen in de Chinese economie", zegt Craig Botham, hoofdeconoom China bij Pantheon Macroeconomics. "Al tientallen jaren is het de go-to, gemakkelijke oplossing om inkomsten voor de lokale overheid te genereren, de economische groei te stimuleren en huishoudens een plek te bieden om hun geld te investeren en het te zien groeien."
De oplossing, zoals steeds vaker het geval is in het China van Xi, is een strakkere controle door de staat.
In Guangdong, de thuisbasis van Evergrande, faciliteren lokale functionarissen ontmoetingen tussen worstelende ontwikkelaars en staatsbedrijven, volgens een rapport van Cailian. Leningen door grote vastgoedbedrijven die worden gebruikt om fusies en overnames te financieren, tellen niet mee voor statistieken die de schuld beperken, vertelden mensen die bekend waren met de kwestie vorige week aan Bloomberg.
"De regering wil consolidatie in de woningsector aanmoedigen - grotere en vaak staatsbedrijven zullen waarschijnlijk de zwakkere spelers overnemen", zegt Gabriel Wildau, senior vice-president bij het wereldwijde bedrijfsadviesbureau Teneo. "Ze willen de verslaving van de economie aan eigendom doorbreken."
De Chinese autoriteiten hebben zich al eerder gericht op excessen op de vastgoedmarkt, maar het belang van de sector voor de economie zorgde ervoor dat dergelijke drijfveren verdwenen toen groeidoelstellingen werden bedreigd. Peking probeert de afhankelijkheid van onroerend goed te verminderen door investeringen in hightech- en schone energie-industrieën te stimuleren - onderdeel van Xi's plannen om de groei duurzamer en van hogere kwaliteit te maken. Toch zal zo'n proces tijd en geduld vergen.
"De overgang zal lang en pijnlijk zijn, en we zijn er niet helemaal zeker van of de top sterk genoeg is om het moeizame proces te doorstaan", zegt Hao Hong, hoofdstrateeg bij Bocom International Holdings Co.
De vastberadenheid van de ambtenaren wordt op de proef gesteld. China's vastgoeddaling versnelt, zelfs tot een waarschuwing van de Federal Reserve. In steden in het hele land is de daling van de huizenprijzen sinds september elke maand sterker geworden, toen de prijzen voor het eerst in zes jaar daalden. De huizenverkopen blijven dalen. Uit gegevens van maandag blijkt dat de vastgoedinvesteringen vorig jaar met slechts 5.2% groeiden, voorspellen economen, de langzaamste sinds 2015.
Chinese ontwikkelaars nemen hun toevlucht tot obligatieswaps, betalingsachterstanden, aandelenverkopen en andere wanhopige maatregelen om schulden terug te betalen. Ten minste acht van de bedrijven zijn sinds oktober in gebreke gebleven bij het betalen van obligaties in dollars. Dat geldt ook voor Evergrande, wiens crisis kredietverstrekker China Minsheng Banking Corp., 's werelds slechtst presterende bankaandeel, heeft verstrikt. Een index van vastgoedaandelen daalde vorig jaar met 34%, de ergste sinds de wereldwijde financiële crisis in 2008.
Volgens Eswar Prasad, die ooit het China-team van het Internationaal Monetair Fonds leidde en nu aan de Cornell University werkt, zijn de autoriteiten bereid de risico's voor de economische groei en financiële stabiliteit van de campagne te aanvaarden.
"Beijing lijkt te hebben vastgesteld dat dit waarschijnlijk tijdelijke kosten zijn die niet langer kunnen worden vermeden om toekomstige schommelingen op de financiële markten en nog meer onevenwichtigheden op de vastgoedmarkten te beperken", zei Prasad.
Dergelijke kosten nemen toe. Aandelen van vastgoedbedrijven daalden donderdag met 4.3%, het meest in vier maanden, en worden gewaardeerd op slechts 30% van hun gerapporteerde activa. Dat is het goedkoopste in gegevens die teruggaan tot 2005. "Slechts een paar overlevenden" zullen het goed doen in de toekomst, schreven aandelenanalisten van Citigroup Inc. in een recente notitie.
De koersdaling op de Chinese markt voor high-yield-dollarobligaties versnelt, veroorzaakt door bedrijven die voorheen als financieel gezonder werden beschouwd dan Evergrande, zoals Shimao Group Holdings Ltd. en Sunac China Holdings Ltd. Verontrustender is dat het zich verspreidt naar emittenten met een hogere rating, zoals Country Garden . De aandelen van de ontwikkelaar kelderden donderdag bijna 8%, terwijl de dollarobligatie met vervaldatum in 2025 met 4.8 cent daalde tot 74.4 cent, klaar voor de grootste daling sinds 1 november.
Welke vorm de campagne van Peking om de vastgoedmarkt af te bouwen ook aanneemt, het is duidelijk dat het tijdperk dat zowel vastgoedmagnaten als huiseigenaren verrijkte, is afgelopen. Er wacht een saaiere, stabielere toekomst, als de Communistische Partij op koers kan blijven en een financiële crisis kan ontwijken.
"De gouden eeuw van snel stijgende vastgoedprijzen en stijgende inkomsten voor ontwikkelaars is waarschijnlijk voorbij", zegt Gary Ng, senior econoom bij Natixis SA. "De huizenprijzen zullen in de toekomst alleen maar stijgen in een strak beheerde zone, wat betekent dat woningen steeds meer op nutsvoorzieningen zullen lijken."
Meest gelezen van Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Bron: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html