Als u op zoek bent naar een nieuwe hypotheek of als u er een heeft met een aanpasbare rente, maakt u zich misschien zorgen dat de De inspanningen van de Federal Reserve om de inflatie te verstikken verhogen uw woonlasten.
Economen zeggen dat er een verband bestaat tussen de stappen van de Fed en de hypotheekrente, maar het is misleidend om te focussen op de verhogingen van de kortetermijnrente door de Fed. De gemiddelde rente voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar was inderdaad hetzelfde lagere woensdag dan een week geleden, ook al stond de Fed op het punt de kortetermijnrente voor de vierde keer in iets meer dan vier maanden te verhogen.
Het Federal Open Market Committee deed precies dat op woensdag, het verhogen van zijn doelstelling voor de federale fondsenrente — het bedrag dat banken elkaar in rekening brengen voor kortlopende leningen — tot een bandbreedte van 2.25% tot 2.5%, oplopend van 1.5% tot 1.75%. De doelstelling was tot maart 0% tot 0.25%.
Dat is een flinke sprong, maar analisten verwachten niet dat de hypotheekrente veel of helemaal niet zal reageren. Dat komt omdat de rentebewegingen van de Fed slechts een indirect effect hebben op hypotheken en andere langlopende leningen. Ze zijn slechts een van de vele krachten die een rol spelen bij de hypotheekrente.
De rol van de Fed
Stijgingen van de Federal Funds-rente hebben de neiging om door de kredietmarkten te rimpelen, met inbegrip van langlopende leningen zoals hypotheken. Als je kijkt naar de rentevoet voor schatkistpapier met een looptijd van 10 jaar – die doorgaans in dezelfde richting beweegt als de hypotheekrente – je zult zien dat deze langzaam steeg toen de inflatie eind 2021 en begin 2022 op gang kwam en vervolgens steeg toen de Fed in maart begon met het verhogen van de Federal Funds-rente.
Maar de rente op 10-jarige staatsobligaties bereikte, net als de gemiddelde rente voor hypotheken met een looptijd van 30 jaar, medio juni een hoogtepunt en is weer gedaald, ondanks het aangekondigde plan van de Fed om de federale fondsenrente te verhogen. nog een paar keer dit jaar. Die ontkoppeling wijst op een andere kracht die in het spel is: de manier waarop de Fed omgaat met de hypotheekgerelateerde activa op haar balans.
De Fed ging door met het kopen van obligaties tijdens de recessie van 2007-09 en opnieuw tijdens de pandemie, waarbij ze door hypotheek gedekte effecten en schatkistpapier ophaalden. Door de vraag naar die effecten te vergroten, gingen de prijzen omhoog, wat zich vertaalde in lagere rentetarieven, zegt Paul Single, algemeen directeur en senior econoom bij City National Rochdale. Die bewegingen, in combinatie met een lage inflatie en andere factoren, hielpen de hypotheekrente onder de 3% te brengen.
Nu gaat de Fed de andere kant op. Het stopte met het toevoegen aan zijn balans in maart en begon zijn bezit te verkleinen door uitputting: naarmate de obligaties die zij al bezit vervallen of worden afgelost door hun emittenten, zal de Fed minder nieuwe obligaties kopen om ze te vervangen. Tegen september is het van plan zijn bezit elke maand te verkleinen met $ 35 miljard aan door hypotheken gedekte effecten en $ 60 miljard aan schatkistpapier.
Met andere woorden, zei Single, de Fed ging van het kopen van $ 120 miljard aan effecten per maand naar het toestaan van $ 95 miljard per maand om uit zijn boeken te rollen. Dat is meer dan 2.5 biljoen dollar per jaar aan obligaties die 'iemand anders zou moeten kopen', zei Single.
Robert Heck, vice-president hypotheken voor online hypotheekmakelaar Morty, zei dat de Fed de afgelopen 15 jaar veruit de grootste koper van door hypotheek gedekte effecten is geweest. Zijn beslissing om zich terug te trekken uit die markt zal het aanbod van die effecten aanzienlijk vergroten, waardoor de prijzen dalen en de rentetarieven stijgen, zei Heck.
De Fed is echter expliciet geweest over haar plannen en de aandelenprijzen weerspiegelen nu de verwachte effecten op vraag en aanbod, zei Heck. Toch zou elke verandering in de manier waarop Fed-leiders praten over hun plannen voor door hypotheek gedekte waardepapieren meer verschuivingen in de rentetarieven kunnen veroorzaken.
En als de Fed haar door hypotheek gedekte effecten actief zou gaan verkopen, in plaats van haar portefeuille op natuurlijke wijze te laten krimpen, "zou dit waarschijnlijk een vrij grote negatieve impact hebben op de tarieven", zei Heck, wat betekent dat de hypotheekrente zou worden opgedreven.
Hoe zit het met de inflatie?
Dan is er nog de X-factor van inflatie, en in het bijzonder hoeveel inflatiegeldschieters en investeerders in de toekomst verwachten.
De laatste verhoging door de Fed duwde de Federal Funds Rate naar wat economen als neutraal terrein beschouwen, zonder de economie te stimuleren of te vertragen, aldus Single. Maar de volgende paar door de Fed geplande verhogingen zullen de rente “ver in het restrictieve gebied duwen”, zei Single, en “dat alles zal een impact hebben op de hele economie.”
De Fed probeert de inflatiekoorts van de economie te doorbreken zonder het land in een recessie te duwen, maar de gebruikelijke indicatoren van economische gezondheid zijn: verwarrend door elkaar gegooid. Het bruto binnenlands product daalt en het consumentenvertrouwen is gekrompen, maar de werkloosheid blijft laag, de bedrijfswinsten zijn grotendeels solide en de consumentenbestedingen blijft groeien, zij het langzaam.
Als de Fed erin slaagt de inflatie uit de lucht te halen, zou dat de hypotheekrente moeten verlagen, zei Heck. Hij voegde eraan toe dat beleggers tekenen vertonen dat zij denken dat de inflatie haar hoogtepunt heeft bereikt.
Maar zelfs als we de inflatie omslaan, verwacht niet dat de rente meteen zal dalen. "Het duurt erg lang voordat de markt een grote stap als deze volledig kan vergeven", zei Heck.
Dit verhaal is oorspronkelijk verschenen in Los Angeles Times.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/worried-mortgage-interest-rates-heres-184109913.html