Zelfs als Federal Reserve-voorzitter Jerome Powell en zijn cohorten binnenkort zouden stoppen met het verhogen van de beleidsrente, zou de 30-jarige vaste hypotheekrente nog steeds stijgen tot 10%, volgens Christopher Whalen, voorzitter van Whalen Global Advisors.
Dat komt omdat het verzengende tempo van de renteverhogingen door de Fed in 2022 tijd nodig heeft om terug in de hypotheekrente te sijpelen, vooral met de Fed-funds tarief springt al naar een bereik van 3% -3.25% eind september, van bijna nul een jaar eerder.
"Uitleners passen hun tarieven slechts langzaam aan", vertelde Whalen aan MarketWatch. "Ze zijn niet gewend om de tarieven zo snel te zien evolueren, en veranderen doorgaans de tarieven slechts één keer per maand of één keer per twee maanden."
Leners betalen een premie boven de risicovrije rente op hypotheken om wanbetalingsrisico's te helpen opvangen. De 30-jaars Treasury-rente
TMUBMUSD30Y,
steeg donderdag tot 4.213%, het hoogste niveau sinds 2011, volgens Dow Jones Market Data.
Freddie Mac zei donderdag de 30-jarige hypotheekrente was gemiddeld 6.94% in zijn laatste wekelijkse enquête, een record in 20 jaar dat de vraag naar nieuwe woningkredieten ernstig heeft beperkt.
Maar aangezien de Amerikaanse inflatie geen tekenen vertoont van een duidelijke terugval van het hoogste punt in 40 jaar, waren de verwachtingen hooggespannen dat de Fed haar beleidsrente op haar vergadering in november met nog eens 75 basispunten zou verhogen, en mogelijk opnieuw met hetzelfde bedrag in december , volgens de CME FedWatch-tool.
De CME odds op donderdag gaf de voorkeur aan een fed-fundstarief van 4.75% -5% februari af te trappen.
"Er is een vertragingseffect in hypotheken", zei Whalen, eraan toevoegend dat zelfs als de centrale bankiers zouden besluiten om de extra renteverhogingen na hun vergadering in december te pauzeren, de 30-jarige hypotheekrente in februari nog steeds "gemakkelijk 10% zou bereiken".
Whalen, een investeringsbankier, auteur en specialist gericht op bank- en hypotheekfinanciering, drong er in 2008 bij de Amerikaanse Securities and Exchange Commission op aan om complexe en ondoorzichtige derivaten te verplaatsen “Terug in het daglicht”, nadat banken en investeerders honderden miljarden dollars aan verliezen zagen die verband hielden met gestructureerde schulden, inclusief blootstelling aan subprime-hypotheken. Hij zorgde ook voor getuigenis voor het congres in 2009 over systeemrisico's van het bankwezen.
Nu ziet Whalen een nieuwe grote shake-out komen in het hypotheekbankieren nu de winstgevendheid blijft knellen (zie grafiek) en de huizenmarkt sputtert.
De winsten van hypotheekbanken staan in het rood, zelfs als de rente blijft stijgen
Wereldwijde adviseurs van Whalen
Belangrijk is dat Whalen ook potentieel ziet voor huizenprijzen om al hun pandemische winsten terug te geven als de tarieven gedurende heel 2023 hoog blijven.
Dat is een grotere oproep dan schattingen voor een correctie van 10%-15% in huizenprijzen van prijzen die tijdens de pandemie nationaal met 45% stegen.
Maar Whalen wees op speculatieve home flipping-volumes die bijna $ 150 miljard bereikten, of 10% van de totale woningverkopen in 2022, en de koude deken van dubbelcijferige hypotheekrentes als katalysatoren voor een steilere terugval van de huizenprijs.
Economen van Mizuho Securities hebben donderdag de mediane huizenverkoopprijzen vastgesteld als een daling van 2.5% ten opzichte van hun piek, in een klantnota, en karakteriseerden de huizenmarkt als "verslechterend", maar grotendeels in overeenstemming met de verwachtingen gezien de scherpe stijging van de hypotheekrente.
De rente op hypotheekleningen kan rechtstreeks worden herleid tot de markt voor door hypotheek gedekte effecten of MBS, dit zijn obligaties die op Wall Street worden verhandeld, meestal met overheidssteun, die het grootste deel van de bijna 13 biljoen dollar Amerikaanse hypotheekschuldmarkt financieren.
Met de wedloop van de Fed om de rente te verhogen, heeft het de financiële markten geschokt, aandelen doen dalen en geleid tot een sterke daling van de uitgifte van hypotheken dit jaar, terwijl het ook duurder is geworden voor bedrijven, gemeenten en huishoudens om te lenen als onderdeel van haar inflatiebestrijding.
"Het zal ons maanden kosten om de obligatiemarkt en de kredietmarkt op elkaar af te stemmen, zodat mensen weer geld kunnen verdienen", zei Whalen.
Aandelen sloten donderdag voor de tweede dag op rij lager en verlieten de S&P 500-index
SPX,
korting van 23% op het jaar tegen 3,665.78, en de 10-jaars Treasury-rente
TMUBMUSD10Y,
op 4.225%, het hoogste sinds juni 2018.
Bron: https://www.marketwatch.com/story/why-the-housing-market-should-brace-for-double-digit-mortgage-rates-in-2023-11666302773?siteid=yhoof2&yptr=yahoo