Waarom retailers winkels ombouwen tot fulfilmentcentra

De afgelopen jaren hebben merken aanzienlijke vooruitgang geboekt bij het opzetten van hun winkels om e-commerce-bestellingen uit te voeren. Ze moesten de technologie in de winkel opnieuw configureren, het personeel trainen in nieuwe verantwoordelijkheden en de ophaalservice in de winkel perfectioneren. Een belangrijke reden voor de transitie is de toenemende vraag naar snellere levering.

In een McKinsey-rapport vorige maand gepubliceerd over winkeltrends, deelde het bedrijf mee dat meer dan 90% van de consumenten een bezorgtijd van twee tot drie dagen als uitgangspunt beschouwt, waarbij 30% zegt levering op dezelfde dag te verwachten. In veel opzichten heeft Amazon deze verwachting gewekt met Prime. Voor fysieke retailers is het een grotere uitdaging, maar voor degenen met honderden winkels in het hele land kunnen ze een vergelijkbare ervaring bieden en zelfs een voordeel opleveren.

De uitgebreide vastgoedportefeuille van traditionele retailers kan een snelle levering mogelijk maken.

Vorige maand, op De winstoproep van DSW, vertelde Roger Rawlins, Chief Executive Officer, dat het bedrijf in 60 bijna 2021% van de digitale bestellingen in zijn winkels heeft uitgevoerd. De omzet in 2021 van $ 3.2 miljard was een omzetstijging van 43% ten opzichte van 2020, wat een moeilijk jaar was voor de retailer die sterk afhankelijk is van zijn winkelverkeer. DSW zal ook winkels van 20,000 tot 25,000 vierkante voet veranderen in 15,000 winkels om zijn "winkel van de toekomst" te creëren en waarschijnlijk wat extra ruimte te wijden aan fulfilment. Deze beslissing vereist zowel fysieke als logistieke verbouwingen, die kostbaar en tijdrovend zijn.

Warenhuizen kunnen de strategie echter implementeren gezien hun enorme vierkante meters en reikwijdte in steden, buitenwijken en landelijke gebieden. Hoewel Macy's bijvoorbeeld de afgelopen jaren veel winkels heeft gesloten, heeft het nog steeds meer dan 500 locaties. En meer dan een kwart van de online bestellingen van Macy worden uitgevoerd door de winkels. Het werkt ook samen met Doordash voor bezorging op dezelfde dag. Evenzo bezit Target en gebruikt Shipt om levering op dezelfde dag te bieden in meer dan 5,000 steden in de VS.

Volgens een 2021 verslag van Newmark op het gebied van retail-naar-industriële transformaties, test Walmart de conversie van een deel van zijn winkels naar fulfilmentcentra door de achterste helft om te bouwen tot een magazijn. Aangezien het bedrijf het grootste deel van zijn onroerend goed bezit, is het gemakkelijker om die wijzigingen aan te brengen. Voor de meeste merken die huurder zijn, kan een verandering van gebruik echter een grotere uitdaging zijn.

Vergunnings- en huurconstructies maken het uitdagend, maar industrieel vastgoed is essentieel voor de lange levensduur van winkelvastgoed.

De gemeente en de verhuurder staan ​​een winkel voor gebruik als detailhandel toe. Hoewel de wetten afhankelijk van de locatie veranderen, betekent dit meestal dat een groot percentage van de omzet uit de detailhandel moet komen. Als op enig moment de verkoop verschuift naar een ander gebruik, zoals uitvoering, kunnen er juridische gevolgen zijn. Bovendien is een van de meest complexe en omstreden elementen van winkelhuurovereenkomsten de looptijd van het huurpercentage. Een verhuurder ontvangt meestal een percentage van de winkelverkopen (steeds meer, inclusief webverkopen gekoppeld aan de winkel). Als fulfilment in de winkel plaatsvindt, moeten merken dan de verkoop via e-commerce opnemen in het huurpercentage? Of misschien moet de lease-economie helemaal veranderen.

Het is complex en er is geen eenvoudig antwoord. Het samenvoegen van use-cases tussen soorten vastgoedactiva is echter gunstig voor verhuurders, huurders en steden. Volgens het onderzoek van Newmark was 24.5% van de investeringen in commercieel vastgoed in 2020 bestemd voor industrieel vastgoed, een aanzienlijke stijging ten opzichte van de 11.8% in 2016. Naarmate e-commerce groeit, zal de vraag naar industrieel vastgoed dus groter blijven dan de detailhandel, waardoor de asset voor gemengd gebruik van industrie en detailhandel, essentieel voor de levensduur van winkels.