De verkoop van bestaande woningen, die het grootste deel van de markt uitmaken, daalde in februari onverwacht met 7% ten opzichte van een maand eerder, aangezien de gemiddelde 30-jarige hypotheekrente in februari steeg van 4.1% in januari naar ongeveer 3.6% in januari. Economen waarschuwen dat dit nog maar het begin is, nu de Federal Reserve het monetaire beleid begint te verkrappen. De vraag naar woningen blijft twee tot drie maanden achter bij de hypotheekrente, zegt Jefferies hoofdeconoom Aneta Markowska.
"Kortom, dit is de meest rentegevoelige sector van de economie en zal het waarschijnlijk moeilijk krijgen" in de eerste helft van het jaar, zegt Markowska. Ian Shepherdson, hoofdeconoom bij Pantheon Macro-economie, wijst erop dat hypotheekaanvragen al met meer dan 10% zijn gedaald vanaf hun hoogtepunt; hij zegt dat dergelijke aanvragen in het tweede kwartaal waarschijnlijk nog veel verder zullen dalen. “De markt is aan het afzwakken; verwacht een aanhoudende verzwakking', zegt Shepherdson.
De economie
Meer recente columns en berichtgeving door Lisa Beilfuss
De waarschuwingen van Wall Street zijn gerechtvaardigd, gezien het inflatieprobleem dat de Fed nog maar net is begonnen aan te pakken. Fed-voorzitter Jerome Powell voorgesteld in een toespraak op maandag dat de centrale bank bereid is de rentetarieven te verhogen met stappen van een half punt - misschien al tijdens de vergadering van mei en mogelijk ruim boven de zogenaamde neutrale rente die een rechtvaardige economie vertegenwoordigt. Hoewel huisvesting ongetwijfeld zal afnemen naarmate de rente stijgt, zijn er een aantal redenen, afgezien van demografie en de trend van thuiswerken, om te wedden dat het deze keer beter standhoudt dan eerdere verkrappingscycli.
Denk eerst eens na over wat Roberto Perli, hoofd van het globale beleid bij
Piper sandler
,
zegt over Powells "onmiskenbaar meer agressieve" toon, ondanks nieuwe economische gegevens op het moment dat hij in het openbaar sprak. Kiezers van allerlei pluimage houden niet van inflatie, en politici laten dat waarschijnlijk aan Powell weten, zegt Perli. "De politieke wind kan snel gaan draaien als de verkrapping door de Fed de economie vertraagt", voegt hij eraan toe. "We twijfelen er niet aan dat Powell op die situatie zou reageren, net zoals hij nu op het tegenovergestelde reageert." Met andere woorden, de schors van Powell kan erger zijn dan zijn beet.
Dat wil niet zeggen dat, voor huisvesting, een scherpe economische vertraging een goede afweging is voor lagere hypotheekrentes. Het is gewoon om te zeggen dat de Fed ervoor kan kiezen om de groei te beschermen ten koste van het brengen van de inflatie van de consumptieprijzen - die nu 7.9% bedraagt - binnen het bereik van haar doelstelling van 2%.
Dat is een weddenschap die velen aangaan. Beleggers blijven geld in huisvesting steken, ondanks groeiende macrorisico's, zegt Rick Palacios, directeur of onderzoeker bij John Burns Real Estate Consulting. In het meest recente kwartaal stegen de aankopen door beleggers met 42% ten opzichte van een jaar eerder, en het bedrijf zegt dat investeerders nu 33% van de Amerikaanse huizenaankopen voor hun rekening nemen - ongeveer vijf procentpunten hoger dan het gemiddelde aandeel in het afgelopen decennium.
Terwijl sommige traditionele huizenkopers hun aankopen zeker versnelden voordat de Fed deze maand de rente verhoogde, kopen beleggers huizen vaak contant en worden ze niet direct beïnvloed door hypotheekrentes, zegt Palacios. Grote investeerders nemen snel een aandeel van de mom-and-pop-investeerders die lange tijd de overgrote meerderheid van woninginvesteerders vormden, en hij schat dat ongeveer $ 60 miljard aan institutioneel geld momenteel op de ruimte is gericht. “Vorig jaar was de activiteit van investeerders te gek. Het is nu nog gekker", zegt hij.
De manie weerspiegelt de hoge inflatieverwachtingen van beleggers. Ze kopen onroerend goed als heggen, parkeren contant geld op een plek waar ze de huren kunnen verhogen naarmate de lonen en de algemene prijzen stijgen. Dat komt doordat de problemen in de toeleveringsketen niet verbeteren zoals economen en beleidsmakers hadden gehoopt. Voor huizenbouwers zegt Palacios dat de leveringsproblemen verslechteren naarmate China weer op slot gaat als reactie op de toenemende gevallen van Covid-19 en de oorlog in Oekraïne aanzienlijke hoeveelheden grondstoffen uit de markt haalt.
Dat alles verergert een woningtekort waardoor de prijzen vorig jaar met ongeveer 20% zijn gestegen. Om een beeld te krijgen van hoe een beperkt aanbod de huizenwaarde helpt, waren er ongeveer een miljoen meer huizen te koop toen de hypotheekrente voor het laatst 4.5% bereikte, zegt Palacios. Zijn bedrijf verhoogde onlangs zijn schatting van de stijging van de huizenprijs in 2022 van 12% naar 8%.
Economen zeggen dat stijgende prijzen, vooral naast stijgende hypotheekrentes, een tegenwind zijn voor de woningbouw op korte termijn. Maar aangezien woningen ongeveer 40% van de consumentenprijsindex uitmaken, en omdat de huurprijzen de huizenprijzen met ongeveer 12 tot 18 maanden volgen, kunnen beleggers verwachten dat woningen de inflatie blijven opdrijven. De inflatie zou op haar beurt de huizenmarkt – bijna een vijfde van het bruto binnenlands product – omhoog moeten duwen.
Nieuwsbrief Sign-up
Het tijdschrift van deze week
Deze wekelijkse e-mail biedt een volledige lijst met verhalen en andere artikelen in het tijdschrift van deze week. Zaterdagmorgen ET.
Een manier voor aandelenbeleggers om deel te nemen, is via vastgoedbeleggingstrusts. Lisa Shalett, Chief Investment Officer bij
Morgan Stanley Vermogensbeheer
,
stelde onlangs voor om meer aan de activaklasse toe te wijzen, met een focus op residentieel. De
iShares Residentieel en multisectoraal onroerend goed
exchange-traded fund (ticker: REZ) is een fonds dat onder meer posities geeft in appartementen en eengezinswoningen.
Ondanks redenen om positief over woningen te blijven, kunnen beleggers die koop- en dus meer hypotheekgevoelige kopers nog steeds niet van de hand doen. En, zegt Palacios, net zo snel als beleggers de huizenprijzen hebben opgedreven, zo kunnen ze ook een daling van de huizenmarkt versnellen als de VS in een recessie zou belanden. Maar gezien het aantal en de ijver van woninginvesteerders en gezien de historisch lage voorraad, zegt Palacios dat investeerders snel een bodem onder de prijzen zouden leggen. "Ze willen in ieder geval graag kansen zien, omdat de markt zo heet is geweest", zegt hij.
Het is een tweesnijdend zwaard, aangezien beleggers die een groter deel van de huizen kopen, het betaalbaarheidsprobleem waarmee veel kopers worden geconfronteerd verergeren en zich vertaalt in hogere huren voor degenen die niet willen of kunnen kopen. Voorlopig kunnen beleggers echter helpen de huizenmarkt, gerelateerde aandelen en de algehele economie te beschermen tegen een deel van de pijn die stijgende rentes anders onvermijdelijk maken.
Schrijven aan Lisa Beilfuss bij [e-mail beveiligd]
