Waarom bubbels op de huizenmarkt knallen

In tegenstelling tot de aandelenmarkt waar mensen het risico begrijpen en accepteren dat de prijzen van tijd tot tijd kunnen dalen – soms ernstig – denken veel mensen die een huis kopen niet echt dat de waarde van hun huis ooit zo veel zal dalen.

Historisch gezien is de huizenmarkt niet beïnvloed door prijszeepbellen in vergelijking met andere beleggingscategorieën. Dat zou gedeeltelijk te wijten kunnen zijn aan de hoge transactiekosten die gepaard gaan met het kopen van een huis, om nog maar te zwijgen van de kosten die gepaard gaan met het bezitten en onderhouden van een huis – die allemaal speculatief gedrag ontmoedigen. De huizenmarkten maken echter soms perioden van irrationele uitbundigheid door en zien de prijzen snel stijgen voordat ze weer in de pas lopen.

In dit artikel bespreken we de oorzaken van huizenprijszeepbellen, de triggers die huizenzeepbellen doen barsten, en waarom huizenkopers naar langetermijngemiddelden moeten kijken bij het nemen van cruciale huisvestingsbeslissingen.

Wat is een huizenzeepbel?

Voordat we ingaan op de oorzaken van de huizenzeepbel en de oorzaken ervan, is het belangrijk om de huizenzeepbel op zichzelf te begrijpen. Deze beginnen over het algemeen met een sprong in de vraag naar woningen, ondanks een beperkte hoeveelheid beschikbare voorraad.

De vraag neemt verder toe wanneer speculanten de markt betreden, waardoor de zeepbel groter wordt naarmate ze vastgoedbeleggingen en 'fixer-upper flips' opkopen. Met een beperkt aanbod en zoveel nieuwe vraag stijgen de prijzen uiteraard.

Huizenzeepbellen hebben een directe impact op de vastgoedsector, maar ook op huiseigenaren en hun persoonlijke financiën. De impact die een zeepbel op de economie kan hebben (bijvoorbeeld op de rentetarieven, kredietvoorwaarden en securitisatiepraktijken) kan mensen dwingen manieren te vinden om hun hypotheekbetalingen bij te houden wanneer de tijden plotseling omslaan en moeilijk worden. Sommigen moeten misschien zelfs dieper in hun portemonnee graven en spaar- en pensioenfondsen gebruiken alleen maar om hun huis te behouden. Anderen zullen failliet gaan en beslag leggen.

Elke bubbel is normaal gesproken slechts een tijdelijke gebeurtenis. Hoewel zeepbellen op de aandelenmarkten vaker kunnen voorkomen, kunnen huizenzeepbellen volgens het Internationale Monetaire Fonds (IMF) veel langer aanhouden en meerdere jaren aanhouden.

Oorzaken van zeepbellen op de huizenmarkt

De prijs van woningen wordt, net als de prijs van elk goed of elke dienst op een vrije markt, bepaald door de wet van vraag en aanbod. Wanneer de vraag toeneemt of het aanbod afneemt, stijgen de prijzen. Bij gebrek aan een natuurramp, die het onmiddellijke aanbod van woningen kan doen afnemen, stijgen de prijzen wanneer de vraag de neiging heeft de aanbodtrends te overtreffen. Het woningaanbod kan ook traag reageren op de toenemende vraag, omdat het lang duurt om een ​​huis te bouwen of op te knappen, en in hoogontwikkelde gebieden is er eenvoudigweg geen grond meer om op te bouwen. Dus als de vraag plotseling of langdurig toeneemt, zullen de prijzen zeker stijgen.

Als eenmaal is vastgesteld dat een bovengemiddelde stijging van de huizenprijzen in eerste instantie wordt veroorzaakt door een vraagschok, moeten we ons afvragen wat de oorzaken van die stijging van de vraag zijn. Er zijn verschillende mogelijkheden:

• Een toename van de algemene economische activiteit en een toegenomen welvaart waardoor er meer besteedbaar inkomen in de portemonnee van de consument terechtkomt en het eigenwoningbezit wordt gestimuleerd
• Een toename van de bevolking of het demografische segment van de bevolking dat de woningmarkt betreedt
• Een laag algemeen renteniveau, met name de kortetermijnrente, waardoor huizen betaalbaarder worden
• Innovatieve of nieuwe hypotheekproducten met lage initiële maandlasten die woningen betaalbaarder maken voor nieuwe demografische segmenten
• Gemakkelijke toegang tot krediet – vaak met lagere acceptatienormen – waardoor er ook meer kopers op de markt komen
• Hoogrentende gestructureerde hypotheekobligaties (MBS), zoals gevraagd door Wall Street-beleggers die meer hypothecair krediet beschikbaar stellen aan kredietnemers
• Mogelijke verkeerde inschatting van risico’s door hypotheekverstrekkers en beleggers in hypotheekobligaties, waardoor de beschikbaarheid van krediet voor kredietnemers toeneemt
• De kortetermijnrelatie tussen een hypotheekbemiddelaar en een kredietnemer, waarbij kredietnemers soms worden aangemoedigd om buitensporige risico's te nemen
• Een gebrek aan financiële kennis en het nemen van buitensporige risico's door hypotheeknemers.
• Speculatief en risicovol gedrag van huizenkopers en vastgoedbeleggers, aangewakkerd door onrealistische en onhoudbare schattingen van de huizenprijsstijging.
• Een toename van het thuisflippen.

Elk van deze variabelen kan in combinatie met elkaar ervoor zorgen dat er een zeepbel op de huizenmarkt ontstaat. Deze factoren hebben de neiging elkaar te versterken. Een gedetailleerde bespreking van elk daarvan valt buiten het bestek van dit artikel. We wijzen er eenvoudigweg op dat, net als bij alle zeepbellen, een stijging van de activiteit en de prijzen voorafgaat aan het nemen van buitensporige risico's en speculatief gedrag van alle marktdeelnemers: kopers, leners, kredietverstrekkers, bouwers en investeerders.

Krachten die de zeepbel doen barsten

De zeepbel barst uiteindelijk wanneer het nemen van buitensporige risico's alomtegenwoordig wordt in het huizensysteem en de prijzen niet langer iets weerspiegelen dat ook maar in de buurt komt van de fundamentele factoren. Dit zal gebeuren terwijl het aanbod van woningen nog steeds toeneemt als reactie op de eerdere vraagpiek. Met andere woorden: de vraag neemt af terwijl het aanbod nog steeds toeneemt, wat resulteert in een scherpe daling van de prijzen, omdat niemand meer hoeft te betalen voor nog meer huizen en nog hogere prijzen.

Dit besef van risico's in het hele systeem wordt teweeggebracht door verliezen die huiseigenaren, hypotheekverstrekkers, hypotheekbeleggers en vastgoedbeleggers lijden. Deze realisaties kunnen door een aantal dingen worden bespoedigd:

• Een stijging van de rentetarieven die het eigenwoningbezit voor sommige kopers onbereikbaar maakt en in sommige gevallen het huis dat iemand momenteel bezit, onbetaalbaar maakt. Dit leidt vaak tot wanbetaling en uitsluiting, wat uiteindelijk bijdraagt ​​aan het huidige aanbod op de markt.
• Een neergang in de algemene economische activiteit die leidt tot minder besteedbaar inkomen, banenverlies of minder beschikbare banen, waardoor de vraag naar woningen afneemt. Een recessie is bijzonder gevaarlijk.
• De vraag is uitgeput, waardoor vraag en aanbod in evenwicht komen en het snelle tempo van de huizenprijsstijging wordt vertraagd waar sommige huiseigenaren, met name speculanten, op rekenen om hun aankopen betaalbaar of winstgevend te maken. Wanneer de snelle prijsstijging stagneert, kunnen degenen die erop rekenen om hun huis te kunnen betalen hun huis kwijtraken, waardoor er meer aanbod op de markt komt.

Het komt erop neer dat wanneer de verliezen toenemen, de kredietvoorwaarden worden aangescherpt, er geen gemakkelijke hypotheekleningen meer beschikbaar zijn, de vraag afneemt, het aanbod toeneemt, speculanten de markt verlaten en de prijzen dalen.

De huizenmarktcrash van 2007-08

Halverwege de jaren 2000 kreeg de Amerikaanse economie te maken met een wijdverbreide huizenzeepbel die een directe impact had op het ontstaan ​​van de Grote Recessie. Na de internetzeepbel begonnen de waarden van onroerend goed te stijgen, waardoor het huizenbezit onder speculatieve kopers, investeerders en andere consumenten toenam. Lage rentetarieven en soepele kredietvoorwaarden – inclusief extreem lage aanbetalingseisen – zorgden ervoor dat mensen die anders nooit een huis hadden kunnen kopen, huiseigenaar konden worden. Dit dreef de huizenprijzen nog meer omhoog.

Maar veel speculatieve beleggers stopten met kopen omdat het risico te hoog werd, waardoor andere kopers uit de markt stapten. Het bleek zelfs dat toen de economie verslechterde, een heleboel subprime-leners hun maandelijkse hypotheken niet meer konden betalen. Dit zorgde er op zijn beurt voor dat de prijzen daalden. Door hypotheek gedekte waardepapieren werden in enorme hoeveelheden verkocht, terwijl het aantal wanbetalingen en faillissementen van hypotheken tot ongekende hoogten steeg.

Gemiddelde omkering

Te vaak maken huiseigenaren de schadelijke fout door aan te nemen dat de recente prijsontwikkelingen zich in de toekomst zullen voortzetten, zonder eerst rekening te houden met de prijsstijgingen op de lange termijn en het potentieel voor een gemiddelde omkering.

De wetten van de natuurkunde stellen dat wanneer een object – dat een dichtheid heeft groter dan lucht – naar boven wordt voortgestuwd, het uiteindelijk naar de aarde terugkeert omdat de zwaartekracht erop inwerkt. De financiële wetten stellen op soortgelijke wijze dat markten die perioden van snelle prijsstijging of -daling doormaken, na verloop van tijd zullen terugkeren naar een prijsniveau dat hen in lijn brengt met waar hun gemiddelde langetermijnwaarderingspercentages aangeven dat ze zouden moeten zijn. Dit staat bekend als terugkeer naar het gemiddelde.

Ook de prijzen op de huizenmarkt volgen deze tendens tot gemiddelde omkering. Na perioden van snelle prijsstijgingen, of in sommige gevallen, dalingen, keren ze terug naar het niveau waarop hun gemiddelde langetermijnwaarderingspercentages aangeven dat ze zouden moeten zijn. Huizenprijzen betekenen dat de terugkeer snel of geleidelijk kan plaatsvinden. De huizenprijzen kunnen snel bewegen naar een punt waarop ze weer in lijn liggen met het langetermijngemiddelde, of ze kunnen constant blijven totdat het langetermijngemiddelde hen inhaalt.

Amerikaanse huizenprijsindex

De hierboven getoonde theoretische waarde is afgeleid door de gemiddelde procentuele stijging van de huizenprijsindex op kwartaalbasis te berekenen van het eerste kwartaal van 1985 tot en met het vierde kwartaal van 1998 – het geschatte punt waarop de huizenprijzen snel boven de langetermijntrend begonnen te stijgen. . De berekende gemiddelde procentuele stijging op kwartaalbasis werd vervolgens toegepast op de startwaarde in de grafiek en op elke volgende waarde om de theoretische waarde van de huizenprijsindex af te leiden.

Schattingen van prijswaarderingen

Te veel huizenkopers gebruiken alleen de recente prijsontwikkelingen als maatstaf voor wat ze de komende jaren verwachten. Op basis van hun onrealistische inschattingen nemen ze buitensporige risico's. Het nemen van buitensporige risico's wordt doorgaans in verband gebracht met de keuze van een hypotheek en de omvang of kosten van het huis dat de consument koopt.

Er zijn verschillende hypotheekproducten die veel op de markt worden gebracht bij consumenten en die zijn ontworpen als leningen op relatief korte termijn. Leners kiezen deze hypotheken op basis van de verwachting dat ze binnen een bepaald aantal jaren uit die hypotheek kunnen herfinancieren, en dat zullen ze kunnen doen vanwege de overwaarde die ze op dat moment in hun huis hebben.

De recente huizenprijsontwikkeling is echter over het algemeen geen goede voorspelling van de toekomstige woningprijsontwikkeling. Huizenkopers moeten kijken naar de stijging van de huizenprijzen op de lange termijn en het financiële principe van mean reversion in overweging nemen bij het nemen van belangrijke financieringsbeslissingen. Speculanten zouden hetzelfde moeten doen.

Hoewel het nemen van risico's niet per definitie slecht is en het nemen van risico's soms zelfs noodzakelijk en raadzaam is, is de sleutel tot het nemen van een goede, op risico gebaseerde beslissing het begrijpen en meten van de risico's door financieel gezonde schattingen te maken. Dit is vooral van toepassing op de grootste en belangrijkste financiële beslissing die de meeste mensen nemen: de aankoop en financiering van een huis.

The Bottom Line

Een eenvoudig en belangrijk financieel principe is mean reversion. Hoewel de huizenmarkten niet zo onderhevig zijn aan zeepbellen als sommige markten, bestaan ​​er wel degelijk huizenzeepbellen. Langetermijngemiddelden geven een goede indicatie van waar de huizenprijzen uiteindelijk zullen terechtkomen tijdens perioden van snelle appreciatie, gevolgd door stagnerende of dalende prijzen. Hetzelfde geldt voor perioden waarin de prijzen onder het gemiddelde stijgen.