De torenhoge huizenprijzen dreigen de inflatiebestrijding van de Federal Reserve nog steeds te compliceren, ook al vertoont de Amerikaanse markt voor eengezinswoningen tekenen van afkoeling als reactie op de fors hogere rentetarieven.
Deze week meldde Redfin het aantal "oude" woningvermeldingen steeg in juli tot boven de 60%, als gevolg van de stijging van de hypotheekrente in het afgelopen jaar en zorgen over de economie, aangezien huizen langer op de markt blijven staan.
Met de easy-money houding van de centrale bank die wordt toegeschreven aan het helpen van huizenprijzen die jaarlijks ongeveer 20% hoger schieten, is het logisch dat er zorgen zijn ontstaan over een mogelijke scherpe correctie van de huizenprijzen, een die door de economie zou kunnen rimpelen.
Behalve dat leners de afgelopen jaren al voor biljoenen aan goedkope, 30-jarige hypotheekschulden met vaste rente hebben afgesloten, waardoor volgens het Urban Institute slechts ongeveer 10% van de 12.8 biljoen dollar hypotheekmarkt overbleef tegen aanpasbare tarieven.
Dat is goed voor bestaande huiseigenaren, omdat het het soort renteschokken dempt die van 2007 tot 2009 een golf van wanbetalingen op subprime-hypotheken veroorzaakten, waardoor de huizenprijzen kelderden en een roekeloze hefboomwerking op de financiële markten werd blootgelegd die uitmondde in een wereldwijde crisis.
"Dit is een ander soort kredietnemer", zegt Tracy Chen, portefeuillemanager bij Brandywine Global Investment Management, eraan toevoegend dat ze blijft beleggen in Amerikaanse hypotheekobligaties, gezien de hogere acceptatienormen van het afgelopen decennium, plus vleziger rendement van de laatste jaren. . "Ik ben een beetje ongevoelig voor de consensus dat de huizenmarkt zal instorten als gevolg van renteverhogingen."
Sterker nog, zelfs als een Amerikaanse recessie officieel wordt uitgeroepen in deze verkrappingscyclus, laten historische gegevens (zie grafiek) zien dat de huizenprijzen de afgelopen 46 jaar slechts één keer negatief zijn geworden tijdens een neergang in de afgelopen 2008 jaar - de duik rond XNUMX die jaren duurde om te genezen.
In de afgelopen 46 jaar gingen de huizenprijzen alleen maar negatief in de nasleep van de recessie van 2008.
Brandewijn Global, Bloomberg
Een 'kater' in huisvesting
Hoewel de Fed de langdurige betaalbaarheidscrisis in Amerika, die deels voortkomt uit de bouw van te weinig huizen in de nasleep van de crisis van 2008, niet kan oplossen, heeft haar pandemiebeleid de zaken voor veel nieuwe kopers misschien erger gemaakt.
Dat komt omdat een woningtekort in het voordeel is van bestaande huiseigenaren en verhuurders, maar niet van huurders, vooral met prijzen voor boodschappen in juli het sterkst gestegen sinds 1979. Shelter blijft ook "de kerninflatie verankeren", volgens economen van Barclays, die zeiden dat de jaarlijkse consumentenprijsindex van 8.5% voor juli aangeeft dat de inflatie mogelijk lager gaat, of op zijn minst in de "juiste rijrichting”, in een notitie van woensdag aan klanten.
Het Barclays-team verwacht ook dat de inflatie van de opvangcentra "in de herfst begint af te zwakken", maar waarschuwde dat de inflatie ook hardnekkig hoog zou kunnen blijven als gevolg van sterke lonen, een krappe arbeidsmarkt en onzekerheid over voedsel en energie
CL00,
prijzen.
Scott Ruesterholz, een portefeuillemanager bij Insight Investment, zei dat hij verwacht dat onderdak, onderwijs en gezondheidszorg, of de grote "kleverige" componenten die ongeveer 50% van de kernconsumentenprijsindex vertegenwoordigen, de CPI in het bereik van 5.5% tot 6% zullen houden tegen het einde van het jaar, in opmerkingen per e-mail.
"Wat we nu doormaken, is een fout van de Fed", zei Chen telefonisch. "Ze hadden vorig jaar moeten aanscherpen, en ze lopen nog steeds achter op de curve."
Naast agressieve renteverhogingen dit jaar, gaat de Fed ook door om zijn balans te verkleinen, die een recordomvang van bijna $ 9 biljoen bereikte voordat de centrale bank meer van haar staatsobligaties en hypotheekobligaties begon te laten groeien tijdens de pandemie, zonder de opbrengst opnieuw te investeren.
"Ze zijn de grootste houder van MBS-agentschappen", zei Chen over de ongeveer $ 2.7 biljoen door hypotheken gedekte effecten van de centrale bank. "Dit is een kater van massale stimulus na COVID."
Advies: Inflatie heeft nog geen hoogtepunt bereikt omdat de huren nog steeds snel stijgen
Aandelen sterk gestegen woensdag na het inflatierapport van juli, met de S&P 500-index
SPX,
Dow Jones Industrial Average
DJIA,
en Nasdaq Composite Index
COMP
met hun hoogste slotniveaus sinds begin mei.
Bron: https://www.marketwatch.com/story/why-home-prices-can-stay-high-complicating-the-feds-battle-against-inflation-11660170245?siteid=yhoof2&yptr=yahoo