Waarom Peking zijn vastgoedsector niet zal redden

PEKING - De centrale regering van China zal waarschijnlijk geen miljarden uitgeven om de worstelende vastgoedsector te redden, zelfs niet als buitenlandse investeerders hopen op een massale reddingsoperatie, aldus analisten.

Een jaar na Chinese ontwikkelaar Evergrande's schuldenproblemen begonnen investeerders te rammelen, de vastgoedproblemen van het land zijn alleen maar erger geworden. Sommige huizenkopers weigerden hun hypotheken te betalen als gevolg van vertragingen in de bouw, terwijl de verkoop van onroerend goed kelderde. Eens zo gezonde ontwikkelaars hebben ook moeite om hun schulden terug te betalen.

"Ik betwijfel of de overheid directe reddingsoperaties voor projectontwikkelaars zal uitvoeren, ook al blijven ze banken en [staatsbedrijven] vragen om geselecteerde probleemontwikkelaars te helpen", zegt Tommy Wu, senior China-econoom bij Commerzbank.

Hij verwacht dat Peking de vastgoedproblemen geleidelijk wil oplossen en de rol van de sector in de economie wil verkleinen. Vastgoed en aanverwante sectoren zijn goed voor ongeveer een kwart van het bruto binnenlands product van China.

"Nieuwe rondes van maatregelen in de komende weken en maanden zullen hoogstwaarschijnlijk nog steeds gericht blijven op het ondersteunen van de oplevering van woningen en het stimuleren van de verkoop van woningen", zei Wu.

S&P Global Ratings zei in september dat het schat dat de vastgoedmarkt tussen 700 miljard yuan ($ 98.59 miljard) tot 800 miljard yuan nodig heeft "om ervoor te zorgen dat noodlijdende ontwikkelaars voorverkochte huizen kunnen afmaken."

Een rijksfonds van vergelijkbare omvang is nog niet bekend.

Dat is ondanks meerdere rapporten, onder vermelding van bronnen, van voorgestelde fondsen. Sommige beleggingsanalisten verwachten een dergelijk fonds, vooral een die aanzienlijk groot genoeg is om het vertrouwen te vergroten.

Veel ontwikkelaars hebben het al financieel moeilijk.

Totaal passiva bekendgemaakt door Evergrande, Kaisa en shimao was medio 2.6 meer dan 2021 biljoen yuan, waarna de financiële problemen van de drie ontwikkelaars verergerden. Ze vormen slechts een fractie van de industrie.

Op die schaal, zelfs als de centrale overheid honderden miljarden yuan zou uitgeven, zou het weinig effect hebben, zei Qin Gang, uitvoerend directeur van het Chinese vastgoedonderzoeksinstituut ICR.

Dat houdt niet in dat de regering nu veel meer krap bij kas zit dan drie jaar geleden, zei hij, wijzend op dalende inkomsten uit grondverkoop en belastingen, en verhoogde uitgaven aan Covid-maatregelen.

De centrale overheid van China heeft in 9.15 ongeveer 1.26 biljoen yuan ($ 2021 biljoen) aan totale overheidsinkomsten ingezameld, aldus het ministerie van Financiën.

Die inkomsten voor de eerste acht maanden van het jaar bedroegen 6.36 biljoen yuan, een daling van bijna 10% ten opzichte van een jaar geleden zonder rekening te houden met belastingverminderingen.

De publieke perceptie is ook belangrijk, zei Qin, die erop wees dat mensen boos kunnen worden als de overheid die ontwikkelaars met schulden helpt.

De kwestie van het opleveren van afgewerkte appartementen is zeer complex en vereist lokale coördinatie om op te lossen, voegde hij eraan toe.

De afgelopen maanden heeft de centrale overheid de hypotheekrente verlaagd en de lokale autoriteiten de verantwoordelijkheid gegeven om vastgoedproblemen op te lossen. Verschillende steden versoepelden dit jaar ook de beperkingen op woningaankopen.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Stads- en Plattelandsontwikkeling benadrukte vorige maand aan verslaggevers dat de maatregelen van de centrale overheid – speciale leningen om de voltooiing van woningen te bevorderen – waren gericht op het ondersteunen van de steden die ze nodig hebben. Er werd geen bedrag genoemd.

De explosieve groei in de Chinese onroerendgoedindustrie in de afgelopen twee decennia bracht tycoons op de been die niet bang waren om met hun rijkdom te pronken. Peking heeft de afgelopen jaren de nadruk gelegd op het verkleinen van de nationale welvaartskloof.

Een groot deel van de snelle groei van de vastgoedsector werd aangewakkerd door ontwikkelaars die schulden aangingen. De huizenprijzen schoten de lucht in, zorgden voor een zeepbel en dwongen gezinnen om schulden aan te gaan om een ​​huis te kopen.

Op basis van Barclays' analyse van kwartaalgegevens over vastgoedinvesteringen, is de Chinese vastgoeddaling nu het 10e kwartaal ingegaan - een recordperiode van meer dan twee jaar, aldus de analisten in een rapport van 13 oktober.

Het staat in contrast met een gemiddelde van vier tot vijf kwartalen voor eerdere vastgoedinzinkingen in China, aldus het rapport.

Een langdurige daling betekent dat Chinezen minder gretig zullen zijn om huizen te kopen en te profiteren van hun stijgende prijzen, aldus de analisten. Dat betekent dalende verkopen voor ontwikkelaars.

"We verwachten geen reddingsoperaties van de in moeilijkheden verkerende ontwikkelaars, terwijl de 'marktgerichte' benadering van het ondersteunen van ontwikkelaars van hoge kwaliteit zou kunnen doorgaan", zeiden de analisten van Barclays, verwijzend naar maatregelen zoals door de staat gegarandeerde uitgifte van obligaties.

In een voorbeeld van hoe overheidsinstanties naar verwachting steeds meer betrokken zullen raken, De Shenzhen-eenheid van Evergrande kondigde eind september aan dat het zou samenwerken met een staatsbedrijf omo zorgen voor thuisbezorging.

Voor het overige heeft de rijksoverheid haar focus op zaken buiten het vastgoed gehouden.

Velen verwachtten aanvankelijk de heropleving van Peking dit najaar van een leningsinstrument van de centrale bank om ontwikkelaars te helpen de woningbouw af te ronden - maar het bleek voor infrastructuur, Caixin meldde deze maand, citeren bronnen die bekend zijn met de zaak.

De People's Bank of China heeft niet gereageerd op een verzoek van CNBC om commentaar.

"Hoewel krachtigere steun [vastgoed] zal helpen, is momenteel de grootste uitdaging om het vertrouwen te herstellen nog steeds de zwakke economie en de belemmeringen voor de consumenten- en bedrijfsactiviteit als gevolg van het zero-covid-beleid", zei Wu van Commerzbank.