Wat gebeurt er met de huizenprijzen? Hypotheekrentes, krap aanbod zijn factoren

De huizenprijzen dalen op de meeste markten in het hele land.

Toch zijn de huizenprijzen nog steeds hoger dan een jaar geleden, en het is onwaarschijnlijk dat ze te sterk zullen dalen.

Door de scherpe stijging van de hypotheekrente in de afgelopen maanden zijn woningen duurder geworden voor iedereen die een lening nodig heeft. Hoewel sommige kopers zich terugtrekken en sommige verkopers verlagen waar ze om vragen, ondersteunen de sterke vraag en het krappe aanbod de prijzen.

Recente rapporten maken gebruik van maandelijkse vergelijkingen vanwege de scherpe ommekeer in de eens zo hete, pandemiegedreven huizenhausse. Dus de veranderingen kunnen dramatisch lijken.

Black Knight, een software-, data- en analysebedrijf voor onroerend goed, rapporteerde de tweede opeenvolgende maand van dalingen in augustus, met een prijsdaling van 0.98% ten opzichte van juli. Het rapporteerde een naar boven herziene 1.05% maandelijkse daling in juli. Samen vormen deze de grootste maandelijkse dalingen in meer dan 13 jaar en de achtste sinds ten minste het begin van de jaren negentig, zei Black Knight.

"Een van beide zou de grootste prijsdaling van één maand zijn geweest sinds januari 2009 - samen vertegenwoordigen ze twee opeenvolgende maanden van aanzienlijke terugval na meer dan twee jaar van recordgroei", Ben Graboske, president van data en analyse bij Black Knight , schreef in het rapport.

"De slechts maanden met aanzienlijk hogere prijsdalingen per maand dan we in juli en augustus hebben gezien, waren in de winter van 2008, na het faillissement van Lehman Brothers en de daaropvolgende financiële crisis,” voegde hij eraan toe.

Ondanks al deze factoren is het belangrijk om te onthouden dat onroerend goed ook sterk wordt beïnvloed door lokale economische krachten. Het is ook seizoensgebonden. Gezinnen hebben de neiging om in het voorjaar en de zomer grotere, duurdere huizen te kopen, zodat ze tussen schooljaren door kunnen verhuizen. Dat drukt de prijzen hoger. Kleinere, goedkopere huizen worden meestal in de herfst en winter verkocht, waardoor de prijzen lager uitvallen. Dit is de reden waarom huizenprijzen meestal jaar op jaar worden vergeleken om de meest nauwkeurige meting te krijgen.

De gemiddelde huizenprijs is nu ongeveer 2%, of $ 8,800, buiten de piek van juni van $ 438,000. Black Knight meldt dat de prijzen in 97 van de 100 grootste Amerikaanse markten hun piek hebben bereikt, maar ze zijn nog steeds ongeveer 40% hoger dan in 2019, vóór de pandemie.

Maar de groeisnelheid koelt af. Deze week meldde CoreLogic dat de huizenprijzen in augustus 13.5% hoger waren dan in dezelfde maand een jaar eerder. Dat is volgens het rapport de laagste jaarlijkse waardering sinds april 2021. Het weerspiegelt deels de afkoelende vraag van kopers als gevolg van hogere hypotheekrentes. CoreLogic verwacht dat deze jaarlijkse stijgingen zullen blijven krimpen, maar tegen augustus volgend jaar nog steeds een stijging van 3.2% zullen laten zien.

De National Association of Realtors, in haar Huisverkooprapport augustus, toonde aan dat de mediane prijs van een bestaande woning jaar op jaar met 7.7% was gestegen. Vergelijk dat met een winst van 15% op jaarbasis afgelopen mei. De mediaan wordt vaak scheefgetrokken door het type woning dat wordt verkocht. Na een hausse in de verkoop van luxe huizen tijdens de pandemie, daalde de verkoop van duurdere huizen in augustus. Dat kan ten minste een deel van de kleinere jaarlijkse winst verklaren.

De makelaars merkten echter op dat terwijl de huizenprijzen traditioneel dalen van juli tot augustus, ze dit jaar driemaal zo snel daalden als normaal.

Bepaalde markten verzwakken sneller dan andere. Sommige van de markten die de grootste dalingen zien, zijn enkele van de voorheen duurste, zoals San Jose, San Francisco en Seattle, volgens Black Knight. Deze markten worden het hardst getroffen door stijgende hypotheekrentes omdat ze in het begin zo onbetaalbaar waren.

Andere markten die grote dalingen zien, zijn die met de grootste stijging in de vraag tijdens de pandemie, zoals Phoenix en Las Vegas. Met de mogelijkheid om overal te werken, stroomden mensen naar deze relatief goedkopere markten waar het klimaat misschien vriendelijker was. Die sterke vraag stuwde de prijzen op.

Grote prijsstijgingen houden stand op de markten in Florida, die een sterke vraag blijven zien vanwege de verschuiving van veel technische werknemers van Silicon Valley naar de Sun Belt tijdens de pandemie.

Het is onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen dramatisch zullen dalen zoals ze deden tijdens de Grote Recessie, veroorzaakt door de financiële crisis, omdat er veel meer vraag is dan er aanbod is.

Vóór de pandemie waren de voorraden laag als gevolg van een decennium van onderbouw na de Grote Recessie. De furieuze huizenaankopen tijdens de pandemie hebben dat tekort alleen maar verergerd. Die onbalans tussen vraag en aanbod zorgde ervoor dat de huizenprijzen in slechts twee jaar tijd met meer dan 40% zijn gestegen.

Er zijn ook minder verkopers. Ze zien de markt verzwakken en sommigen willen niet minder voor hun huis krijgen dan ze denken dat het verdient.

“Momenteel krijgen potentiële verkopers niet alleen grip op de dalende vraag en dalende prijzen als gevolg van fors hogere rentetarieven, maar hebben ze ook een groeiende ontmoediging om hun eigen historisch lage rentehypotheken in deze omgeving op te geven. Sommigen wachten misschien op de markt om te zien of de vraag - en de prijzen - in het voorjaar terugkeren", aldus Graboske.

Op de bestaande thuismarkt is er ongeveer drie maanden aanbod, dat is ongeveer de helft van wat als een evenwichtige markt wordt beschouwd. Er is meer aanbod op de nieuwe huizenmarkt, maar nieuwbouw heeft een prijspremie en kopers hebben tegenwoordig te maken met hogere hypotheekrentes. De betaalbaarheid bevindt zich nog steeds op een van de slechtste niveaus in de geschiedenis, ondanks een lichte daling van de prijzen.

Waar de meeste experts het over eens lijken te zijn, is dat dit geen 'normale' huizenmarkt is of zelfs geen normale prijscorrectie. Inflatie, wereldwijde economische onzekerheid, stijgende hypotheekrentes en een nog steeds krap aanbod van te koop staande woningen wegen allemaal op potentiële kopers. Het valt nog te bezien hoe ver ze zich zullen terugtrekken en hoeveel die terugtrekking de prijzen zal doen dalen.