Wat staat ons te wachten voor huisvesting in 2023: vertraging en stop van eengezinswoningen

In januari 2020 gaf ik me over aan een voorspelling, niet alleen over 2020, maar voor het hele decennium. Op de een of andere manier miste ik de wereldwijde pandemie en sluiting die enkele weken later zou plaatsvinden. Dus met enige schroom begin ik weer met gedachten over het komende jaar met behulp van een artikel in de Wall Street Journal waarin gegevens uit het derde kwartaal van 2022 worden beoordeeld. Simpel gezegd, de huizenmarkt is al begonnen met vertragen en zal vermalen tot een stopt in de eerste helft van 2023. Wat daarna komt, hangt af van wat contante kopers met hun geld doen en of overheden slimme beslissingen nemen of de zaken erger maken.

Het verhaal van The Wall Street Journal (the Journal). heeft een kop over het gedrag van grote beleggers op de huizenmarkt, maar het bevat uiteindelijk belangrijke gegevenspunten die relevant zijn voor het vormen van een beeld van de woningeconomie, met name eengezinswoningen en huurwoningen. Eigendom is een soort obsessie geworden onder sommige voorstanders en vooral de haven van Cincinnati welke heeft een campagne geopend tegen wat het 'institutionele investeerders' of 'zakelijke investeerders' noemt.

Ik heb erop gewezen dat het een bizarre poging is om investeringen in huurwoningen te stoppen door woningen te kopen met geld van de verkoop van obligaties aan investeerders. Het Journal-verhaal wijst erop dat “het kopen van huizen door beleggers met 30% daalde in het derde kwartaal, een teken dat de stijging van de leen tarieven en hoge huizenprijzen die traditionele kopers aan de zijlijn duwden, zorgen ervoor dat ook deze bedrijven zich terugtrekken.” Misschien zal dit ook de regelgevende vurigheid rond de kwestie bekoelen.

Maar de gegevens geven aan dat er over het algemeen een "daling van de totale huizenverkopen is geweest, die zijn gedaald met snel stijgende hypotheekrentes". Aankoop van eengezinswoningen door investeerders is vaak met het doel ze te rehabiliteren en er vervolgens huurwoningen van te maken. Het Journal-verhaal vindt dat, Ook de huurgroei begint af te nemen. De huurprijzen voor eengezinswoningen stegen in september met 10.1% op jaarbasis, tegen 13.9% in april, volgens woninggegevensbureau CoreLogicCLGX
.” Dit is nog steeds "sterker dan op de appartementenmarkt". Het verhaal stelt dat de huurmarkt voor eengezinswoningen standhoudt omdat huurders van die typologie meer geld hebben. Dit is niet noodzakelijkerwijs het geval. Vaak verwerven kleinere investeerders huizen op dezelfde manier als grotere, en vaak dienen deze grotere gezinnen met minder geld.

Maar het is ook zo dat deze woningaanbieders "te kampen met tegenwind door stijgende onroerendgoedbelastingaanslagen die gepaard gaan met enorme stijgingen van de huizenprijzen." De koopwaanzin van vorig jaar stuwde de activawaarde omhoog, waardoor eigenaren niet alleen onder druk kwamen te staan ​​met hogere aanslagen, maar ook om te verkopen aan eigenaar-bewoners, mensen die wilden kopen, niet huren.

Dit alles gebeurt in een tijd waarin, zoals in Cincinnati, “grote verhuurders van huurwoningen meer onder de loep worden genomen door federale en lokale overheden." Ik heb eigendomskwesties al elders besproken, maar hier vormt al deze achtergrond de basis van mijn gissingen over wat ons dit jaar te wachten staat. Omdat kopers vinden dat ze het zich niet kunnen veroorloven om te kopen vanwege de hoge rentetarieven, en verkopers geen kopers kunnen vinden die genoeg kunnen betalen, zullen er veel eigenaren in nood zijn, vooral als er een recessie begint en mensen hun baan beginnen te verliezen.

Net als in 2008 en 2009 zullen mensen met contant geld in een positie verkeren om dit probleem op te lossen door veel land en woningen te kopen, en zelfs projecten die momenteel in aanbouw zijn of in financiering zijn. Het Journal-verhaal bevestigt dit voor grotere investeerders die suggereren dat ze “grote fondsen klaarmaken om huizen te kopen. Het vermogensbeheerbedrijf van JP Morgan zei deze maand dat het een joint venture had gevormd met huurbaas Haven Realty Capital om voor $ 1 miljard aan huizen te kopen en te ontwikkelen. Dit zou het "moeilijk maken voor traditionele kopers om te profiteren." Je kan dat opnieuw zeggen!

Nu goedkoop geld opdroogt en mensen hun baan verliezen, zullen velen – inclusief ontwikkelaars en bouwers – wanhopig op zoek zijn naar een reddingsoperatie. Ik heb elders gewezen, levert de woningmarkt in 2023 niet veel woningen op; het zal gewoon te riskant zijn om projecten te starten in een omgeving die wordt beschreven in het Journal-verhaal. Nu de productie tot stilstand komt en degenen met contant geld land, woningen en projecten opkopen, zullen vooral steden klaar zijn voor een enorme prijsstijging wanneer de vraag later in het jaar of in 2024 terugkeert.

Lokale overheden zullen waarschijnlijk twee dingen doen. Ten eerste zullen ze, net als in Cincinnati, in de verleiding komen om investeerders of anderen die onroerend goed met contant geld kopen, te straffen. Dit zal niet helpen, maar zal de toekomst donkerder maken. Het wegjagen van investeerders betekent eenvoudigweg faillissementen en faillissementen voor meer dan uitgebreide bedrijven en eigenaren, wat het aanbod verder schaadt. Banken zullen ook niet veel geluk hebben met het verhuizen van eigendommen. Het tweede dat sommige steden zullen doen, is niets doen. Hoewel dit de toekomstige situatie niet verslechtert, zal het de weg vrijmaken voor paniek later als de prijzen stijgen omdat het aanbod onder druk staat.

Wat steden nu kunnen en moeten doen, is alle regelgeving opschorten die niet relevant is voor gezondheid en veiligheid, het verlenen van vergunningen op dramatische wijze versnellen en alle middelen gebruiken die het heeft om te investeren in het voltooien van noodlijdende projecten. Lokale overheden kunnen ook land opkopen voor een koopje en dan later omdraaien en het land overdragen aan Community Land Trust wanneer de markt terugkeert.

Steden die enig inzicht hebben en zichzelf flexibiliteit gunnen, zullen het toekomstige herstel winnen en zichzelf in staat stellen betaalbaarheid aan te wijzen als sleutel om nieuwe banen aan te trekken. Wie niets doet of erop staat beleggers aan te vallen of meer regels op te leggen, krijgt, zoals te verwachten, te maken met inflatie op de woningmarkt. Dit schaadt investeerders die geld zullen verdienen niet, maar het schaadt mensen die moeite hebben om rond te komen en ze zullen hun fortuin zien achterblijven terwijl anderen stijgen.