Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op Banktarief. com.
De Federal Reserve heeft dit jaar voor de zevende achtereenvolgende keer de rente verhoogd. Deze keer is de verhoging echter kleiner: Fed-voorzitter Jerome Powell kondigde op 14 december een verhoging met een half punt aan van de federal funds rate, wat minder is dan de verhogingen met drie kwart punten van de afgelopen verschillende vergaderingen. Toch de de vorige keer verhoogde het de tarieven met evenveel in één jaar was in de jaren tachtig.
In een poging om de woedende inflatie te beteugelen, verhoogde de Fed de rentetarieven met een kwartpunt in maart 2022 en vervolgens met een halfpunt in mei. Het verhoogde ze nog meer in juni, door driekwart procentpunt – destijds de grootste renteverhoging door de Fed sinds 1994 – en deed hetzelfde in juli, september en november.
De verhogingen zijn bedoeld om een economie af te koelen die in brand stond na herstel van de coronavirusrecessie van 2020. Dat dramatische herstel omvatte een gloeiend hete huizenmarkt die wordt gekenmerkt door recordhoge huizenprijzen en microscopisch kleine voorraadniveaus.
Echter, sinds de late zomer de huizenmarkt vertoont tekenen van afkoeling, waarbij de waardering landelijk afneemt en de prijzen in veel markten zelfs dalen. En de huizenprijzen worden niet alleen bepaald door de rentetarieven, maar ook door een gecompliceerde mix van factoren - dus het is moeilijk precies te voorspellen hoe de inspanningen van de Fed de huizenmarkt zullen beïnvloeden.
"De woningrecessie is hier", zegt Marty Green, directeur van hypotheekadvocatenkantoor Polunsky Beitel Green. "De grote vraag is nu hoe snel het zich verspreidt naar de rest van de economie."
Hogere tarieven zijn een uitdaging voor zowel huizenkopers, die te maken hebben met steilere maandelijkse betalingen, als verkopers, die minder vraag en/of lagere aanbiedingen voor hun huizen ervaren.
"Het cumulatieve effect van deze scherpe rentestijging heeft de huizenmarkt afgekoeld en de economie doen vertragen, maar heeft niet veel gedaan om de inflatie te verlagen", zegt Greg McBride, CFA, hoofd financieel analist van Bankrate.
Hoe de Fed de hypotheekrente beïnvloedt
De Federal Reserve stelt geen hypotheekrente vast, en de beslissingen van de centrale bank brengen hypotheken niet zo direct in beweging als bij andere producten, zoals spaarrekeningen en CD-tarieven. In plaats daarvan bewegen de hypotheekrentes meestal gelijk op met de rente op 10-jaars schatkistpapier.
Toch zet het gedrag van de Fed de algemene toon voor hypotheekrentes. Hypotheekverstrekkers en investeerders houden de centrale bank nauwlettend in de gaten, en de pogingen van de hypotheekmarkt om de acties van de Fed te interpreteren, zijn van invloed op hoeveel u betaalt voor uw woninglening.
De renteverhoging van december was de zevende hobbel in 2022, een jaar waarin de hypotheekrente enorm schommelde van 3.4 procent in januari tot 7.12 procent in oktober, voordat het weer langzaam naar beneden ging. “Dergelijke verhogingen verminderen de betaalbaarheid van aankopen, waardoor het nog moeilijker wordt voor mensen met een lager inkomen en nieuwe kopers om een huis te kopen”, zegt Clare Losey, assistent-onderzoekseconoom bij het Texas Real Estate Research Center aan de Texas A&M University.
Hoeveel invloed heeft de hypotheekrente op de vraag naar woningen?
Het lijdt geen twijfel dat de historisch lage hypotheekrente de huizenboom van 2020 en 2021 heeft aangewakkerd. Sommigen denken dat dit de belangrijkste factor was die de residentiële vastgoedmarkt in een stroomversnelling bracht.
Nu de tarieven hoger zijn gestegen dan in twee decennia, hoe zal dat de huizenverkopen en -prijzen beïnvloeden? "Hypotheekrente [heeft] ervoor gezorgd dat herfinancieringsactiviteiten effectief zijn gestopt en dat de aankoop van huizen aanzienlijk is vertraagd", zegt Mike Fratantoni, hoofdeconoom van de Mortgage Bankers Association. Niet alleen is de verkoop vertraagd, maar ook economen verwachten prijsdalingen van een paar procentpunten tot meer dan 20 procent.
Maar op de lange termijn zijn huizenprijzen en huizenverkopen doorgaans veerkrachtig tegen stijgende hypotheekrentes, zeggen woningeconomen. Dat komt omdat individuele levensgebeurtenissen die aanleiding geven tot een huisaankoop - de geboorte van een kind, een huwelijk, een verandering van baan - niet altijd goed overeenkomen met hypotheekrentecycli.
De geschiedenis bevestigt dit. In de jaren tachtig steeg de hypotheekrente tot wel 1980 procent, maar Amerikanen kochten nog steeds huizen. In de jaren negentig waren percentages van 18 tot 1990 procent gebruikelijk, en Amerikanen gingen door met het kopen van huizen. Tijdens de huisbubbel van 2004 tot 2007 waren de hypotheekrentes hoger dan nu - en de prijzen stegen.
Dus de huidige vertraging kan meer een oververhitte markt zijn terugkeren naar de normaliteit in plaats van het signaal van een beginnende crash. "De combinatie van verhoogde hypotheekrente en sterke stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren heeft de betaalbaarheid sterk verminderd", zegt Fratantoni. "De volatiliteit in de hypotheekrente zou moeten afnemen zodra de inflatie begint te vertragen en het piektempo voor deze wandelcyclus in zicht komt."
Voorlopig blijft de woningmarkt echter moeilijk voor kopers. "De woningsector is het gevoeligst voor en ondervindt de meest directe gevolgen van de wijzigingen in het rentebeleid van de Federal Reserve", zegt NAR-hoofdeconoom Lawrence Yun. "De zwakte in de huizenverkopen weerspiegelt de escalerende hypotheekrente dit jaar."
Yun zegt het gemiddelde maandelijkse aflossing hypotheek is het afgelopen jaar met 28 procent gestegen, een beetje stickershock die ongetwijfeld door de woningeconomie zal weergalmen. "Ik verwacht dat het tempo van de prijsstijging zal vertragen naarmate de vraag afkoelt en het aanbod enigszins verbetert door meer woningbouw", zegt hij.
De National Association of Realtors (NAR) zegt zelfs dat de krapte op de huizenmarkt al aan het afnemen is naarmate de vraag afneemt. De voorraad koopwoningen steeg tot een 3.3 maanden voorraad in oktober, vergeleken met een laagterecord in 1.6 maanden aanvoer in januari.
Volgende stappen voor leners
Hier zijn enkele tips om het hoofd te bieden aan het klimaat van stijgende rentetarieven:
Rondkijken voor een hypotheek. Slim winkelen kan u helpen een bovengemiddeld tarief te vinden. Nu de herfinancieringsboom aan het vertragen is, staan kredietverstrekkers te popelen voor uw bedrijf. "Het uitvoeren van een online zoekopdracht kan duizenden dollars besparen door geldschieters te vinden die een lager tarief en concurrerendere tarieven bieden", zegt McBride.
Wees voorzichtig met ARM's. Hypotheken met instelbare rente worden steeds verleidelijker, maar McBride zegt dat leners duidelijk moeten blijven. "Trap niet in de valkuil om een hypotheek met variabele rente te gebruiken als steunpilaar voor betaalbaarheid", zegt McBride. “Er zijn weinig besparingen vooraf, gemiddeld slechts een half procentpunt voor de eerste vijf jaar, maar het risico van hogere tarieven in de komende jaren is groot. Nieuwe aanpasbare hypotheekproducten zijn gestructureerd om elke zes maanden te veranderen in plaats van elke 12 maanden, wat voorheen de norm was.”
Overweeg een HELOC. Terwijl hypotheek herfinanciering is aan het afnemen, veel huiseigenaren wenden zich tot home equity-kredietlijnen (HELOC's) voor eigen vermogen aanboren.
Dit verhaal stond oorspronkelijk op Fortune.com
Meer van Fortuin:
Mensen die hun COVID-vaccinatie hebben overgeslagen, lopen een groter risico op verkeersongevallen
Elon Musk zegt dat uitgejouwd worden door fans van Dave Chapelle 'een primeur voor mij was in het echte leven', wat suggereert dat hij zich bewust is van het opbouwen van terugslag
Generatie Z en jonge millennials hebben een nieuwe manier gevonden om luxe handtassen en horloges te betalen door bij mama en papa te wonen
De echte zonde van Meghan Markle die het Britse publiek niet kan vergeven – en Amerikanen niet kunnen begrijpen
Bron: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html