Rose Prophete dacht dat de tweede hypothecaire lening voor haar huis in Brooklyn ongeveer tien jaar geleden was opgelost - totdat ze papierwerk kreeg waarin stond dat ze meer dan $ 130,000 schuldig was.
"Ik was geschokt", zegt Prophete, die haar tweegezinswoning in 2006 herfinancierde, zes jaar nadat ze uit Haïti was aangekomen. “Ik ken deze mensen niet eens omdat ze nooit contact met me hebben opgenomen. Ze hebben me nooit gebeld.”
Prophete maakt deel uit van een golf van huiseigenaren die zeggen dat ze verblind waren door de start van executieacties op hun huizen vanwege tweede leningen die meer dan tien jaar geleden werden afgesloten. De trusts en hypotheekverstrekkers achter de acties zeggen dat de leningen jaren geleden in gebreke zijn gebleven.
Sommige van deze huiseigenaren zeggen dat ze niet eens wisten dat ze een tweede hypotheek hadden vanwege verwarrende leningstructuren. Anderen waren van mening dat hun tweede lening was ingebracht met hun eerste hypotheekbetalingen of was kwijtgescholden. Doorgaans zeggen ze dat ze jarenlang geen afschriften van hun tweede lening hebben ontvangen toen ze hun eerste hypotheek aflosten.
Nu krijgen ze te horen dat de leningen toch niet dood waren. In plaats daarvan zijn het wat critici 'zombieschulden' noemen: oude leningen met nieuwe incassoacties.
Huizenmarkt: Huizenverkopen dalen voor de vierde achtereenvolgende maand
Hypotheeknieuws: Door de laatste renteverhoging van de Fed vragen experts zich af of de hypotheekrente over 'nog een jaar of twee' zal dalen
Woningmarkt starter?: 15+ vastgoedtermen die u moet kennen, van FICO tot escrow
Moet ik zombieschuld betalen?
Hoewel geen enkele federale overheidsinstantie het aantal executieacties op tweede hypotheken bijhoudt, zeggen advocaten die huiseigenaren helpen dat ze de afgelopen jaren zijn gestegen. De advocaten zeggen dat veel van de leningen eigendom zijn van kopers van hypotheken in moeilijkheden en nu worden nagestreefd omdat de huizenwaarde is gestegen en er meer eigen vermogen in zit.
"Ze hebben ze vastgehouden en hebben geen communicatie met de leners", zegt Andrea Bopp Stark, een advocaat bij het in Boston gevestigde National Consumer Law Center. 'En dan komen ze ineens uit het houtwerk en dreigen ze af te schermen omdat er nu waarde in het onroerend goed zit. Ze kunnen het onroerend goed afschermen en daadwerkelijk iets krijgen nadat de eerste hypotheken zijn afbetaald.
Advocaten van eigenaren van de leningen en de bedrijven die hen onderhouden, beweren dat ze legitiem verschuldigde schulden nastreven, ongeacht wat de lener geloofde. En ze zeggen dat ze legaal handelen om het te claimen.
Hoe heeft dit kunnen gebeuren?
Gerechtelijke procedures zijn nu terug te voeren tot het einde van de huizenhausse eerder deze eeuw. Sommige hebben betrekking op kredietlijnen voor eigen vermogen. Anderen komen voort uit "80/20"-leningen, waarbij huizenkopers een eerste lening kunnen afsluiten die ongeveer 80% van de aankoopprijs dekt, en een tweede lening die de resterende 20% dekt.
Door leningen te splitsen, konden leners grote aanbetalingen vermijden. Maar de tweede leningen kunnen rentetarieven van 9% of meer hebben en ballonbetalingen. Voorstanders van consumenten zeggen dat de leningen – waarvan vele afkomstig waren van sindsdien in diskrediet geraakte geldschieters – roofzuchtige voorwaarden bevatten en op de markt werden gebracht in gekleurde gemeenschappen en buurten met lagere inkomens.
De golf van mensen die achterop raakten met hypotheekbetalingen nadat de Grote Recessie begon, omvatte huiseigenaren met tweede leningen. Ze behoorden tot de mensen die profiteerden van federale programma's voor het wijzigen van leningen, herfinancierden of failliet verklaarden om hun huizen te helpen behouden.
In sommige gevallen werden de eerste leningen gewijzigd, maar de tweede niet.
Hoeveel jaar voordat de schuld is kwijtgescholden?
Sommige tweede hypotheken werden in die tijd 'afgeboekt', wat betekent dat de schuldeiser was gestopt met het zoeken naar betaling. Dat betekent niet dat de lening is kwijtgescholden. Maar dat was de indruk van veel huiseigenaren, van wie sommigen de 80/20 leningstructuur blijkbaar verkeerd begrepen.
Andere leners zeggen dat ze moeite hadden om antwoorden te krijgen over hun tweede lening.
In de omgeving van Miami tekenden dominee Carlos Mendez en zijn vrouw, Lisset Garcia, in 2012 een wijziging van hun eerste hypotheek, nadat financiële tegenspoed resulteerde in gemiste betalingen en een faillissementsaanvraag. Het echtpaar had het huis in Hialeah in 2006 gekocht, twee jaar na aankomst uit Cuba, en voedde daar hun twee dochters op.
Mendez zei dat ze geen antwoorden konden krijgen over de status van hun tweede hypotheek van de bank en kregen uiteindelijk te horen dat de schuld kwijtgescholden was of kwijtgescholden zou worden.
Vervolgens ontvingen ze in 2020 executiepapieren van een andere schuldeigenaar.
Hun advocaat, Ricardo M. Corona, zei dat ze te horen krijgen dat ze $ 70,000 aan achterstallige betalingen plus $ 47,000 aan hoofdsom verschuldigd zijn. Maar hij zei dat uit de gegevens blijkt dat de lening in 2013 is afgeschreven en dat de leninghouders geen recht hebben op rentebetalingen die voortvloeien uit de jaren waarin het paar geen periodieke verklaringen ontving. De zaak is in behandeling.
"Ondanks alles vechten we en vertrouwen we op gerechtigheid, behouden we ons geloof in God, zodat we dit kunnen oplossen en het huis kunnen behouden", zei Mendez in het Spaans.
Tweede leningen werden verpakt en verkocht, sommige meerdere keren. De partijen achter de gerechtelijke acties die zijn gestart om het geld nu te innen, zijn vaak investeerders die zogenaamde distressed hypothecaire leningen kopen met forse kortingen, zeggen advocaten. Veel van de schuldkopers zijn vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid die niet gereguleerd zijn op de manier waarop grote banken dat wel zijn.
De eiser in de actie tegen het huis van Mendez en Garcia wordt vermeld als Wilmington Savings Fund Society, FSB, "niet in zijn individuele hoedanigheid, maar uitsluitend als trustee voor BCMB1 Trust."
Een woordvoerster van Wilmington zei dat het optreedt als trustee namens vele trusts en "geen autoriteit heeft met betrekking tot het beheer van het onroerend goed in de portefeuille". Pogingen om iemand te vinden die geassocieerd is met BCMB1 Trust om vragen te beantwoorden, waren niet succesvol.
Sommige mensen die met afscherming te maken hebben, hebben hun eigen rechtszaken aangespannen onder verwijzing naar federale vereisten met betrekking tot periodieke verklaringen of andere wetten ter bescherming van de consument. In Georgië beweerde een vrouw die op het punt stond uit huis te worden gezet voor de federale rechtbank dat ze nooit periodieke kennisgevingen had ontvangen over haar tweede hypotheek of kennisgevingen wanneer deze werd overgedragen aan nieuwe eigenaren, zoals vereist door de federale wet. De zaak werd in juni onder vertrouwelijke voorwaarden geregeld, zo blijkt uit gerechtelijke documenten.
Hoe kom ik van de zombieschuld af?
In New York is Prophete een van de 13 eisers in een federale rechtszaak waarin wordt beweerd dat hypotheekschulden worden gezocht na de zesjarige verjaringstermijn van New York, wat resulteert in schendingen van de federale en staatswetten.
"Ik denk dat wat het zo verderfelijk maakt, is dat dit huiseigenaren zijn die heel hard hebben gewerkt om hun leningen te betalen", zegt Rachel Geballe, adjunct-directeur bij Brooklyn Legal Services, die de zaak procedeert met The Legal Aid Society. "Ze dachten dat ze voor hun schulden zorgden."
De beklaagden in die zaak zijn de leningbeheerder SN Servicing en het advocatenkantoor Richland en Falkowski, die volgens de aanklacht hypotheektrusts vertegenwoordigden die betrokken waren bij de rechtszaken, waaronder BCMB1 Trust. In rechtszaken betwisten de beklaagden de interpretatie van de eiser van de verjaringstermijn, zeggen dat ze correct hebben gehandeld en proberen ze de rechtszaak te seponeren.
"De beschuldigingen in de verschillende hypotheekafschermingen zijn waarheidsgetrouw en niet misleidend of bedrieglijk", schreef advocaat Daniel Richland in een brief aan de rechter. "De beweringen van de eiser zijn daarentegen ongeloofwaardig en rechtvaardigen dus ontslag."
Associated Press-schrijver Claudia Torrens en onderzoeker Jennifer Farrar droegen bij.
Dit artikel verscheen oorspronkelijk op USA VANDAAG: Wat is 'Zombieschuld?' Huiseigenaren worden geconfronteerd met afkoop van oude hypotheken.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html