Van verleden jaar 3 procentpunt stijging in hypotheekrente, in combinatie met huizenprijzen die tijdens de Pandemische huisvestingsboom, heeft miljoenen huizenkopers uitgeprijsd.
Die scherpe terugtrekking van kopers komt op een minder dan ideaal moment voor Amerikaanse huizenbouwers. Kijk, een combinatie van pandemiegerelateerde beperkingen in de toeleveringsketen en een overschot aan enthousiaste kopers tijdens de hoogconjunctuur, zag het totale aantal eenheden in aanbouw bereikt historische niveaus afgelopen jaar. En die historische achterstand, samen met hoge annuleringspercentages, betekent dat kopers eindelijk enige onderhandelingspositie hebben ten opzichte van bouwers.
Om erachter te komen hoe kopers een betere deal kunnen sluiten met bouwers, Fortuin nam contact op met John Downs, een gecertificeerd hypotheekadviseur en senior vice-president bij Vellum Mortgage.
De eerste truc is om eenvoudig ruwe onderhandelingstactieken toe te passen, zoals laag bieden of externe geldschieters gebruiken "om geldschieters van bouwers eerlijk te houden", zegt Downs. De tweede truc is om te zien welke incentives bouwers kunnen bieden.
In tegenstelling tot huiseigenaren - die minder geneigd zijn om hun eigen vermogen op te geven - laten bouwers gewoon hun winst liggen. Dus wanneer de markt verandert, kunnen bouwers prijzen verlagen en/of incentives weggooien, zoals het betalen van sluitingskosten (die kunnen oplopen tot 2% tot 5% van uw hypothecaire lening), het aanbieden afkopen van hypotheekrenteaftrek (bouwers betalen geldschieters een forfaitair bedrag om de hypotheekrente voor potentiële kopers te verlagen), het betalen van contributie van de vereniging van eigenaren of het uitvoeren van upgrades tijdens het bouwproces.
"Voor bouwers is het een bedrijf," zei Downs. “Dat is heel anders dan bij gewone huiseigenaren waar het om hun netwerkbesparingen gaat. Dus voor een bouwer is het gewoon een ruwe zakelijke beslissing: verdien ik nog steeds geld? En als ik verlies, wat win ik dan door te verliezen?”
Het kan nog steeds variëren dat bouwers deze prikkels aanbieden, afhankelijk van de markt, het seizoen, individuele bouwers en of een koper staande inventaris wil kopen in plaats van te vragen om een te bouwen huis.
En wat betreft individuele bouwers, ze kunnen verschillende denkwijzen hebben met betrekking tot inventaris. In de eerste paar maanden van het jaar kan iemand er bijvoorbeeld de voorkeur aan geven een huis vast te houden totdat hij de gewenste prijs heeft, omdat er tijd is. Ondertussen kan een andere bouwer bang zijn voor de toekomst en agressieve prikkels aanbieden.
Er is ook een duidelijk verschil tussen kleine bouwers en grotere bouwers met grotere financiële steun, en dat kan zich vertalen in de prikkels die ze kunnen bieden. Daarom is het als koper belangrijk om de markt, de inventaris en de huizenbouwer waarmee u werkt te begrijpen, tenminste om te beginnen.
Wat betreft huisverbeteringen of -upgrades, gebruiken bouwers soms het feit dat "ze dingen goedkoper kunnen bouwen en dat de gepercipieerde waarde voor de [koper] groter is", vertelde Downs. Fortuin. Hij gaf een voorbeeld: als een koper $ 50,000 krijgt om een terras te bouwen, maar de bouwer zou het voor $ 15,000 kunnen doen - als consument rekent hij af, en de bouwer gebruikt in feite "opgeblazen waarden om de indruk te wekken van grotere besparingen".
Dus dergelijke verbeteringen, gekoppeld aan het fysieke huis, worden door geldschieters niet beschouwd als concessies van de verkoper. Kredietverstrekkers kijken in plaats daarvan naar alles wat contant geld verandert, zoals het dekken van sluitingskosten of het aanbieden van tariefafkoop, als een concessie van de verkoper. Maar dat betekent niet dat bouwers die strategieën niet nog steeds kunnen gebruiken om kopers te verleiden - de koper hoeft alleen maar in aanmerking te komen voor die prikkels en dat kan afhangen van het type lening.
Stimulansen zijn echter niet voor altijd - het hangt over het algemeen af van de markt, die cyclisch is. Er zijn momenten waarop bouwers geen incentives hoeven te bieden (meestal in een concurrerende markt wanneer er meerdere aanbiedingen zijn boven de vraagprijs).
Maar Downs vertelde het Fortuin dat hij denkt dat we ons in een "sweet spot of deal making" bevinden, in ieder geval nog een paar maanden totdat de markt weer in evenwicht komt en meer in lijn komt met de pre-pandemische norm. Toch, betaalbaarheid is nog steeds een probleem, zei Downs, wat betekent dat die sweet spot mogelijk wat langer kan duren.
"Als ik betalingen citeer, stikken mensen nog steeds als ze ze horen", zei Downs.
Dit verhaal stond oorspronkelijk op Fortune.com
Meer van Fortuin:
Olympische legende Usain Bolt verloor $ 12 miljoen aan spaargeld door oplichterij. Er staat nog maar $ 12,000 op zijn rekening
De echte zonde van Meghan Markle die het Britse publiek niet kan vergeven – en Amerikanen niet kunnen begrijpen
'Het werkt gewoon niet.' Het beste restaurant ter wereld gaat sluiten omdat de eigenaar het moderne fine dining-model 'onhoudbaar' noemt
Bob Iger zette gewoon zijn voet neer en zei tegen Disney-medewerkers dat ze terug naar kantoor moesten komen
Bron: https://finance.yahoo.com/news/still-housing-market-slump-negotiate-225725403.html