Weten waar de huizenprijzen in 2023 naartoe gaan? Kijk Hypotheekrente

Veel prognoses verwachten dat 2023 een negatief jaar wordt voor de woningmarkt, maar de uiteindelijke richting die de markt inslaat zal worden bepaald door de hypotheeklasten. In 2022 verdubbelde de hypotheekrente tussen het begin van het jaar en eind oktober van 3.5% naar ruim 7%. Dat verhoogde de effectieve kosten van het eigenwoningbezit voor veel Amerikanen dramatisch.

Dat komt omdat de meeste kopers een huis kopen financieren met een hypotheek, en dus bepalen de kosten van de hypotheek het huis dat de koper zich kan veroorloven. Als de hypotheekkosten verdubbelen, kan het huis dat een koper zich comfortabel kan veroorloven ongeveer halveren, al het andere gelijk.

Amerikaanse hypotheekkosten voor 30 jaar, 2022

Sinds de overschrijding van 7% in oktober zijn de 30-jarige hypotheeklasten licht gedaald tot bijna 6%. Dat is grotendeels het gevolg van bewegingen in de langetermijnrente in bredere zin, die in 2022 ook scherp zijn gestegen, maar zijn afgezwakt ten opzichte van de hoogste niveaus die in de herfst werden bereikt.

Betaalbaarheid van huisvesting

Toch, zelfs als de hypotheeklasten zijn teruggevallen van piekniveaus, de De Federal Reserve Bank of Atlanta schat dat de betaalbaarheid van woningen een dieptepunt bereikt die we in decennia niet hebben gezien. Dat is deels een weerspiegeling van hogere hypotheeklasten, maar daarnaast daalde de betaalbaarheid van woningen in 2021 nog voordat de rente steeg, aangezien de huizenprijzen sneller stegen dan de inkomens tijdens de pandemie en de nasleep ervan, waardoor potentiële kopers onder druk kwamen te staan.

De Amerikaanse Federal Reserve (Fed) heeft kortetermijnrentetarieven vastgesteld, die op hun beurt de kosten van lenen op langere termijn kunnen beïnvloeden. De Fed is van plan de rente in 2023 verder te verhogen. Hoewel de huidige plannen van de Fed grotendeels zijn ingeprijsd in de hypotheekmarkt, die een zeer langetermijnvisie heeft, suggereert dit dat de hypotheekkosten enige tijd hoog kunnen blijven. Fed-voorzitter Jerome Powell zei zelfs dat hij de Amerikaanse huizenmarkt zo zag “erg oververhit” vorige november. De huizenprijzen zijn sinds die uitspraak niet veel gedaald.

Regionale trends

Het is ook belangrijk om te onthouden dat huisvesting in de VS een regionale markt is. Betaalbaarheidsmaatregelen suggereren dat de huizenprijzen aan de westkust relatief minder betaalbaar zijn, terwijl in andere delen van het land, vooral in het middenwesten, betaalbaarheid minder een probleem is. Dat kan van invloed zijn op de prijstrends, en momenteel lijkt de westkust van de VS in veel markten relatief zwakkere huizenprijzen te zien. Seizoensgebondenheid bemoeilijkt het beeld ook, met de wintermaanden doorgaans een langzamere periode voor de woningmarkt in vergelijking met de zomer, waardoor gegevens iets moeilijker te interpreteren zijn.

Wat te verwachten

Met de recentelijk sterk gestegen hypotheeklasten en verminderde betaalbaarheid is het aannemelijk dat de huizenprijzen zullen verzwakken. Dat is wat velen voorspellen en wat de huidige trends suggereren dat er gebeurt.

Tot nu toe hebben de huizenprijzen in veel regio's echter slechts een deel van de recente games uit 2022 teruggegeven en zijn ze nog niet op jaarbasis in absolute termen gedaald. 2023 kan daar verandering in brengen als de huidige malaise op de huizenmarkt aanhoudt.

De kans op een recessie is echter ook van belang, als mensen hun baan verliezen, kan dat gevolgen hebben voor de huizenmarkt. Er is wat positief nieuws, want tot nu toe is de banenmarkt robuuster gebleven dan de meesten verwachtten. De achtergrond voor de ontwikkeling van de huizenprijzen in 2023 lijkt echter relatief negatief.