35 jaar lang zag financieel planner Harold Evensky klanten zich regelmatig terugtrekken in vakantiehuizen, genietend van serene stranden of bergen en de vreugde van familiebijeenkomsten. En voordat hij drie jaar geleden met pensioen ging, dacht hij dat hij zou volgen.
Maar hij en zijn vrouw, Deena, veranderden van gedachten toen de tijd daar was en kozen ervoor om maar één huis te hebben, in de buurt van Texas Tech University in Lubbock, waar ze financiële planning onderwezen. In plaats van honderdduizenden dollars in een tweede huis te steken, behielden ze het geld voor uitstapjes, huur voor een paar maanden per jaar in Key West, Florida, en pensioenaflaten die onverwachts zouden kunnen opduiken.
"Met het geld dat je in een huis zou steken, kun je veel vijfsterrenvakanties kopen", zegt Evensky. Bovendien behoudt het geld voor onverwachte financiële lasten, of het nu gaat om grote medische kosten of een bearmarkt.
Veel mensen kopen pensioenretraites en vakantiehuizen zonder na te denken over de afwegingen of door de wiskunde te werken. Maar financiële professionals zeggen dat dit een vergissing kan zijn, vooral na de hausse in huizenprijzen van de afgelopen jaren en de talloze eigendomskosten die kunnen oplopen.
Nieuwsbrief Sign-up
Pensioen
Barron's brengt pensioenplanning en advies aan u in een wekelijkse samenvatting van onze artikelen over de voorbereiding op het leven na het werk.
Volgens de National Association of Realtors steeg de verkoop van vakantiehuizen in de eerste vier maanden van 2021 jaar op jaar met 57%. Het aandeel van de totale huizen gekocht voor vakantiewonen was 6.7%, vergeleken met 5% in 2019. Prijsstijgingen zijn gevolgd, waarbij de gemiddelde huizenprijs van het land in januari met 19.1% is gestegen ten opzichte van een jaar eerder, volgens de CoreLogic Home Price Index; de prijzen in veel vakantiebestemmingen met warm weer stegen vorig jaar met bijna 30%.
Hoewel mensen zich vaak concentreren op de prijs van een tweede huis, is het belangrijk om rekening te houden met de eigendomskosten en incidentele kosten. Eigenaren kunnen twee hypotheken hebben en betalen onder meer verzekeringen, onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en onderhoud voor twee huizen, zoals vergoedingen voor verenigingen van eigenaren. De extra hypotheek kan een gepensioneerde dwingen om zoveel geld op te nemen van een IRA dat de jaarlijkse inkomstenbelasting en Medicare-premies zullen stijgen.
Dus wanneer mensen financiële planners vragen of ze zich een tweede huis kunnen veroorloven, voert een adviseur doorgaans de kosten van het huis en de uitgaven in verband met het huis door middel van planningssoftware om ervoor te zorgen dat opnames van pensioenrekeningen de persoon niet het risico lopen op te raken te vroeg met pensioen gaan of hen dwingen te bezuinigen op andere verlangens.
Richtlijn voor uitgaven
Zonder financiële planningssoftware kunnen individuen de beslissing bekijken met een eenvoudige vuistregel die wordt gebruikt door Charles Farrell, een investeringsadviseur en managing partner van Beacon Pointe Advisors in Denver. Farrell vertelt mensen die met pensioen zijn, of bijna met pensioen gaan, om niet meer dan 10-15% van hun belegbaar vermogen te gebruiken om een vakantiehuis te kopen.
De veronderstelling is dat de persoon zonder het tweede huis in staat zou zijn geweest om elk jaar comfortabel zijn levensstijl te dekken door gebruik te maken van de sociale zekerheid en jaarlijkse opnames uit zijn portefeuille volgens een veilig opnamepercentage zoals "de 4%-regel". hypotheek, verzekering en onderhoud van een tweede huis hebben mogelijk geen speelruimte om opnames op of onder de 4% te houden en kunnen hun pensioen ondermijnen door te veel geld op te nemen als de markten verslechteren.
"Leven van het rendement op een portefeuille kan riskant zijn", zegt Farrell. "Je wilt het niet overdrijven en tot over je oren ingaan."
Dus volgens de vuistregel van Farrell: als iemand $ 3 miljoen aan pensioensparen heeft, kan hij of zij een huis van $ 300,000 kopen, zegt Farrell. En als de persoon $ 1 miljoen had, zou hij of zij zich een huis van $ 100,000 kunnen veroorloven, maar zou hij serieuze risico's nemen als ze het naar $ 150,000 zouden opdrijven.
Sommige mensen zeggen tegen zichzelf dat ze het huis kunnen verkopen of huurders kunnen aannemen als de markt daalt, zegt Farrell, "maar meestal als de aandelenmarkt in een berenmarkt terechtkomt, dalen de huizenwaarden ook en kan de persoon zijn thuis."
Tijdens de financiële crisis van 2008 daalden de huizen bijvoorbeeld met ongeveer 30% op nationaal niveau en werden vakantiehuizen hard getroffen. Het gemiddelde huis in een van de populairste vakantiemarkten van het land toen en nu, Cape Coral-Fort Myers, Florida, daalde tot $ 115,127 in 2012 van $ 236,650 in 2006, voordat het in 276,520 steeg naar $ 2021, volgens CoreLogic.
Uitdagend en duur
Het beheren van een verhuur is ook niet gemakkelijk of goedkoop: er zijn extra verzekeringskosten, belastingen die verband houden met het bedrijf en reparaties. Beheermaatschappijen mogen 20-35% van het inkomen nemen. En eigenaren moeten misschien eersteklas huurtijden opgeven voor hun eigen vakantieplannen.
Als financieel planner en medeontwikkelaar van IncomeConductor-software voor het berekenen van het pensioeninkomen, heeft Phil Lubinski uit Denver vaak gezien dat verhuurders geschokt waren door de moeilijkheden bij het huren en de kosten die ze maken. Een verhuurder die hij kent, heeft $ 35,000 uitgegeven om de schade op te ruimen van een meth-lab dat een huurder exploiteerde, en hij zag een ander die geen huurders voor een appartement kon vinden nadat hij had onthuld dat daar een moord had plaatsgevonden.
“Het verhuren van je vakantiehuis ziet er op papier beter uit dan het vaak blijkt”, zegt Lubinski, die mensen heeft geadviseerd om huurwoningen te kopen, maar zelf nooit in huurwoningen heeft geïnvesteerd. "Het is te veel moeite."
Schrijven aan [e-mail beveiligd]