Stijgende bouwkosten zullen het prijskaartje voor de wederopbouw na Colorado's meest destructieve bosbrand buiten de verzekeringsdekking van sommige huiseigenaren drukken, volgens bouw-, verzekerings-industrie en overheidsfunctionarissen.
De verliezen zullen naar verwachting oplopen tot $ 1 miljard in de Marshall Fire van vorige week, die door de buitenwijken tussen Denver en Boulder, Colo raasde. De wederopbouw van de ongeveer 1,000 verwoeste huizen en het herstellen van schade aan honderden anderen zal de reeds uitgerekte bouwers en toeleveringsketens onder druk zetten.
De meerderheid van de huiseigenaren in de verbrande buurten wordt door verzekeraars geacht voldoende dekking te hebben voor de meeste herbouwkosten. Dat is in tegenstelling tot de landelijke gebieden in Kentucky die vorige maand door tornado's werden getroffen, waar sommige huiseigenaren uit de arbeidersklasse weinig tot geen verzekering hadden.
Op beide plaatsen zullen tekorten aan arbeidskrachten en de omvang van de schade het moeilijker maken om weer op te bouwen, zei
erin collins,
een senior vice-president bij de National Association of Mutual Insurance Cos., een handelsgroep. "Er zijn individuen in beide getroffen gebieden die ofwel onverzekerd zijn of niet over voldoende dekking beschikken om hun verliezen te compenseren", zei ze.
Volgens onderzoeken van United Policyholders, een nationale non-profitorganisatie voor consumentenbelangen in Californië, is ongeveer tweederde van de brandslachtoffers doorgaans onderverzekerd. Een onderzoek onder mensen die in 2020 door bosbranden werden getroffen in de provincies Grand en Larimer in Colorado bracht tekorten aan het licht die vaak honderdduizenden dollars bedroegen.
Een belangrijke oorzaak is de moeilijkheid voor huiseigenaren om te bepalen hoeveel dekking ze nodig hebben, zei
Daniël Schwarcz,
een professor aan de University of Minnesota Law School die huiseigenarenverzekeringen heeft bestudeerd. Een deel van het probleem is dat consumenten een ruime keuze hebben, en velen kiezen voor goedkopere polissen om hun jaarlijkse premies laag te houden.
DEEL JE GEDACHTEN
Wat moet er worden gedaan om mensen te helpen die hun huis zijn kwijtgeraakt? Neem deel aan het onderstaande gesprek.
Voor kopers is er "ongelooflijk beperkte transparantie" bij het uitzoeken wat een limiet zou moeten zijn, zei hij. Veel consumenten gaan ervan uit dat een agent of verzekeraar een financiële prikkel heeft om hen meer dekking te verkopen dan ze nodig hebben, zei hij. Maar sommige agenten promoten een goedkoper beleid omdat ze een verkoop aan een rivaal niet willen verliezen.
In sommige rampgevoelige gebieden proberen verzekeraars hun potentiële verliezen te beperken
Amy Bach,
uitvoerend directeur van United Polishouders. "We kennen veel situaties waarin consumenten om hogere limieten vragen en worden afgewezen", zei ze.
De brand van vorige week was de meest destructieve bosbrand in de geschiedenis van Colorado in termen van het aantal vernietigde structuren, volgens het rampenmodelleringsbedrijf Karen Clark & Co. De schatting van $ 1 miljard aan verzekerde schade omvat huizen in de gebieden Louisville en Superior en niet-opgenomen Boulder County evenals een groot commercieel gebied met een verwoest winkelcentrum en hotel.
De brand was de meest verwoestende bosbrand in de geschiedenis van Colorado, met ongeveer 1,000 verwoeste huizen.
Foto:
Carl Glenn Payne/Zuma Press
Colorado commissaris voor verzekeringen
Michaël Conway
zei dat "er waarschijnlijk een probleem zal zijn over onderverzekering", als gevolg van zowel ontoereikende dekkingsbedragen om mee te beginnen als een voortzetting van de inflatie. Dat gezegd hebbende, zal de komende twee jaar, als de bouw van start gaat, "zo veel in beweging komen over inflatie, bouwkosten en arbeidskosten dat wanneer we op het punt komen dat we deze huizen herbouwen, de wereld er waarschijnlijk zal uitzien heel anders.”
Hij merkte op dat het Federal Emergency Management Agency enige financiële hulp biedt voor onderverzekering, hoewel het bureau doorgaans pas ingaat op het verzoek van een consument nadat een vervoerder zijn totale uitbetalingen heeft afgerond.
Verzekeraars erkennen dat de opbrengsten van hun polissen niet altijd voldoende zullen zijn om de schade te dekken, maar ze zeggen dat hun agenten de afgelopen jaren hard hebben gewerkt om, in het licht van andere spraakmakende rampen, de aankoop van polissen met de meest genereuze voorwaarden.
Zoals in veel steden in het hele land, was de woningmarkt in Denver het afgelopen jaar gloeiend heet. Lage hypotheekrentes zorgden voor een robuuste vraag naar huizen die veel groter was dan het aantal te koop staande woningen, waardoor de huizenprijzen stegen.
Als reactie daarop verhoogden bouwers de activiteit. Volgens woningmarktonderzoeksbureau Zonda is in het derde kwartaal 30% meer gestart met het starten van woningen in het metrogebied van Denver dan een jaar eerder. Maar ze zijn afgeremd door tekorten aan arbeidskrachten en problemen met de toeleveringsketen. Landelijk stegen de kosten van bouwmaterialen voor woningen in november met 21% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de lonen voor woningbouw in oktober met 8.1% stegen ten opzichte van een jaar eerder, volgens een analyse van overheidsgegevens van de National Association of Home Builders.
Boulder County is het moeilijkste en duurste gebied om nieuwe huizen te bouwen in het metrogebied van Denver, vanwege de beperkte grondvoorraad en hogere regelgevingskosten, zei hij.
John Verborgen,
adviseur bij Zonda. Omdat huizen in de stad Boulder duurder zijn geworden, is de vraag in de naburige buitenwijken, waaronder Louisville en Superior, gestegen, zei hij.
De bouwkosten in de huidige markt zijn bijzonder volatiel als gevolg van verstoringen in de toeleveringsketen, zei:
David Sinkey,
chief executive van Boulder Creek Neighborhoods, een bouwer gevestigd in Louisville.
"Voorspelbaarheid rond de kosten is op dit moment gewoon bijna onmogelijk", zei hij. "Ik denk dat wat bij veel mensen begint te dagen, is dat de verzekeringsdekking een stuk lager zal zijn dan de huidige kosten om te bouwen."
Onderverzekering kan leiden tot vertragingen bij de wederopbouw, en sommige mensen wier huizen in 2020 werden verwoest door bosbranden in Boulder-gebied, moeten nog worden herbouwd. "Mijn wonden werden afgelopen donderdag weer opengereten en ik herleefde elk moment van het trauma" van de brand die zijn Boulder-huis in oktober 2020 afbrandde, zei
Kevin Mott,
een dermatoloog die voorlopig in een recreatief voertuig woont.
Zijn verzekering kwam te kort en zijn wederopbouw liep vertraging op terwijl hij de financiering regelde. Hij had een limiet van $ 900,000 voor de woning zelf, plus $ 700,000 voor de inhoud. Zijn nieuwe huis kost ongeveer $ 2 miljoen, inclusief upgrades om te voldoen aan de nieuwe lokale bouwvoorschriften, zei hij.
Met uitzondering van verzekeraars die verkopen aan rijke huiseigenaren, hebben de meeste vervoerders de eens zo gebruikelijke en relatief genereuze garanties geëlimineerd om de volledige kosten van wederopbouw te betalen. In plaats daarvan bieden sommige polissen in het geval van een tekort aan om een vast bedrag, zoals 20%, boven de verzekerde waarde van een woning te betalen.
Veel verzekeraars, waaronder State Farm en USAA, bieden ook een vorm van inflatiebescherming. Maar ze vertrouwen nog steeds op huiseigenaren om hun beleid bij te werken om rekening te houden met verbouwing of uitbreiding.
Schrijven aan Leslie Scism op [e-mail beveiligd] en Nicole Friedman bij [e-mail beveiligd]
Copyright © 2022 Dow Jones & Company, Inc. Alle rechten voorbehouden. 87990cbe856818d5eddac44c7b1cdeb8
Bron: https://www.wsj.com/articles/victims-in-colorado-fire-face-high-building-costs-exceeding-insurance-coverage-11641551404?siteid=yhoof2&yptr=yahoo