De Britse vastgoedmarkt loopt het risico op een grote neergang nu de angst voor een recessie opdoemt

LONDEN — De Britse vastgoedmarkt staat op het punt van een grote neergang, waarbij sommige marktwaarnemers waarschuwen voor een ineenstorting van de prijzen tot 30%, aangezien gegevens wijzen op de grootste inzinking van de vraag sinds de wereldwijde financiële crisis.

Nieuwe vragen van huizenkopers daalden in oktober tot het laagste niveau sinds de financiële crash van 2008, exclusief de periode tijdens de eerste Covid-19-lockdown, de laatste Rapport van RICS-huisvestingsexperts vorige week laten zien.

Ondertussen, de MSCI UK Quarterly Property Index, die winkel-, kantoor-, industrieel en residentieel vastgoed volgt, daalde met 4.3% in de drie maanden tot september, de slechtste prestatie van de sector sinds 2009.

De marktvertraging markeert een uitstel van een twee jaar durende, door een pandemie veroorzaakte huizenkoopwaanzin, met vastgoedtransacties in september jaarlijks 32% lager van een piek in 2021.

Maar naarmate het tijdperk van goedkoop geld vervaagt, en de Bank of England verdubbelt inflatieremmende renteverhogingen om de tegen te gaan chaotisch minibudget, zeggen economen dat de recessie acuter zou kunnen zijn dan eerst werd gedacht.

"Hoewel een huizenprijscorrectie algemeen wordt verwacht als onderdeel van de aanhoudende recessie, lijkt deze zich sneller te voltrekken dan verwacht", schreef Kallum Pickering, senior econoom bij Berenberg, donderdag over de Britse markt.

De investeringsbank ziet de vastgoedprijzen in het VK nu met ongeveer 10% dalen in het tweede kwartaal van 2023. Maar sommige geldschieters zijn minder optimistisch.

Dat zegt Nationwide, een van de grootste hypotheekverstrekkers van het Verenigd Koninkrijk eerder deze maand dat de huizenprijzen in het slechtste geval met wel 30% kunnen instorten. Ondertussen wijzen de meest sombere schattingen van de banken Lloyds en Barclays voor 2023 op drop-offs van respectievelijk bijna 18% tot meer dan 22%.

Inderdaad, de prijzen zijn op sommige plaatsen al aan het dalen, volgens de vastgoedzoeksite Rightmove, die maandag zei dat verkopers verlaagde de prijzen met 1.1% in oktober, waardoor de gemiddelde prijs van een nieuw op de markt gebracht huis op £ 366,999 ($ ​​431,000) komt.

Het VK is niet de enige. Stijgende rentetarieven, hoge inflatie en de economische schok van de Russische oorlog in Oekraïne hebben zwaar gewogen op de wereldwijde huizenmarkt.

Recente analyse door Oxford Economics toonde aan dat de vastgoedprijzen naar verwachting zullen dalen negen van de 18 geavanceerde economieën, met Australië, Canada, Nederland en Nieuw-Zeeland tot de markten die het meeste risico lopen op dalingen tot 15%-20%.

"Dit zijn de meest zorgwekkende vooruitzichten voor de huizenmarkt sinds 2007-2008, met markten die balanceren tussen het vooruitzicht van bescheiden dalingen en veel sterkere", schreef Adam Slater, hoofdeconoom bij Oxford Economics, vorige maand.

Maar door het unieke economische landschap van het VK loopt het volgens Goldman Sachs een groter risico op achterstallige hypotheekbetalingen. Factoren die een rol spelen zijn onder meer het verslechterende economische beeld van Groot-Brittannië, de gevoeligheid van wanbetalingspercentages voor recessies en de kortere looptijd van Britse hypotheken in vergelijking met die in de eurozone en de VS.

"Als we naar alle landen kijken, zien we een relatief groter risico op een aanzienlijke stijging van de achterstallige hypotheekrenteaftrek in het VK", schreef Yulia Zhestkova, een econoom bij de bank, vorige week in een rapport.

Ondertussen verhogen de stijgende werkloosheidsrisico's - een historische barometer van wanbetalingspercentages - de druk op het VK, dat volgens Goldman Sachs "al in een recessie verkeert".

De Britse economie kromp 0.2% in het derde kwartaal van 2022 lieten de laatste bbp-cijfers vrijdag zien. Een verder opeenvolgend kwartaal van daling in de drie maanden tot december zou erop wijzen dat het VK zich in een technische recessie bevindt.

De Bank of England waarschuwde eerder deze maand dat het VK nu geconfronteerd wordt met zijn langste recessie sinds het begin van de records een eeuw geleden, en de neergang zal naar verwachting tot ver in 2024 aanhouden.

De centrale bank beschreef de vooruitzichten als "zeer uitdagend" en zei dat de werkloosheid tijdens de tweejarige inzinking waarschijnlijk zou verdubbelen tot 6.5%, met gevolgen voor ongeveer 500,000 banen.

Zo'n piek in de werkloosheid zou de risico's voor de woningmarkt "aanzienlijk" kunnen verhogen door mogelijk een golf van gedwongen verkopen en faillissementen te veroorzaken, waarschuwde Oxford Economics in zijn rapport. Volgens de analyse van Goldman Sachs stijgt het aantal achterstallige hypotheken voor elke stijging van één procentpunt in de werkloosheid in het VK zelfs met meer dan 20 basispunten na een jaar.

"Als de werkloosheid sterk zou stijgen, zouden de gevaren voor de huizenmarkten aanzienlijk groter worden", zei Slater.

Toch zullen veel van de vooruitzichten afhangen van de komende fiscale verklaring van de regering donderdag, wanneer minister van Financiën Jeremy Hunt naar verwachting £ 60 miljard ($ 69 miljard) aan belastingverhogingen en bezuinigingen zal onthullen die zwaar zullen wegen op de groei.

Sommige strategen hebben gezegd dat Hunt dat zou kunnen een groot deel van de besparingen uitstellen tot na de volgende verkiezingen – uiterlijk in januari 2025 – in een poging de economie te beschermen tijdens het hoogtepunt van de recessie. Hunt is echter openhartig geweest in zijn waarschuwing voor "oogverblindende" beslissingen die in het verschiet liggen.

De Bank of England van haar kant heeft erop aangedrongen de rente te blijven verhogen, zij het tot een potentieel lagere piek.

Maar zelfs als er op de korte termijn weinig vertraging wordt verwacht voor de huizenmarkt, zeggen economen dat de risico's van een schok op de financiële markt als geheel minimaal zijn.

Meer regulering en adequate kapitalisatie van de banksector na de financiële crisis hebben de blootstelling aan risicovolle hypotheken beperkt. Ondertussen zit het grootste deel van de woningschuld bij huishoudens met redelijke spaarbuffers, zei Pickering van Berenberg.

"We zien een beperkt risico dat de zich ontvouwende correctie op de huizenmarkt zal veranderen in een nieuwe financiële crisis", voegde hij eraan toe.