Dit onbeminde fonds trotseert inflatie, levert 7.4% op

Hoe moeilijk deze uitverkoop voor ons allemaal ook is geweest, het heeft een aantal aantrekkelijke (en scherp geprijsde) dividenden op het bord achtergelaten, vooral in hoogrentende closed-end fondsen (CEF's).

Ik weet dat het moeilijk is om in een markt als deze te kopen, maar eigenlijk gaan we het vandaag hebben over de dividenden voordeel door de stijgende inflatie, waardoor steeds hogere kasstromen worden geboekt naarmate de CPI ook steeds hoger schiet.

Dit zijn de bedrijven waarin we nu willen participeren, zowel om hun hoge dividenden te innen via het bandenvuur van vandaag als om winst te maken wanneer het marktwater (onvermijdelijk) kalmeert en beleggers eindelijk kennis nemen van de stevige cashflows van deze aandelen.

REIT's worden voortdurend ondergewaardeerd, vooral nu

Ik heb het over vastgoedbeleggingstrusts (REIT's). Deze “verhuurders” zijn dat wel verreweg mijn favoriete manier om in onroerend goed te investeren – veel beter dan zelf een huis kopen en verhuren (tenzij je het leuk vindt om kapotte apparaten te vervangen en toiletten te ontstoppen).

Laten we beginnen met de huurcheques die alle verhuurders (REIT's inbegrepen) vandaag de dag innen, omdat ze in opkomst zijn, als gevolg van vele trends die er niet naar uit zien dat ze snel zullen verdwijnen. De eerste is de stijgende rente, die, in combinatie met de nog steeds hoge huizenprijzen, veel Amerikanen naar de huurmarkt duwt. Dat zorgt er op zijn beurt voor dat de huurprijzen omhoog schieten.

Gegevens uit verschillende bronnen wijzen op hetzelfde feit: terwijl overheidsgegevens (via de totale kosten van huisvesting – zie de grafiek hierboven) aangeven dat de huurprijzen sneller stijgen dan in het verleden, laten particuliere bedrijven een dramatischer wending in de gebeurtenissen zien , waarbij Zillow en Apartment List (de gele en donkerblauwe lijnen hieronder) een stijging met dubbele cijfers laten zien ten opzichte van een jaar geleden.

Hoe je het ook wendt of keert, de huurprijzen stijgen enorm, en de Federal Reserve doet wat ze kan om deze trend te keren – hoewel sommigen zouden zeggen dat het verhogen van de leenkosten voor iedereen de zaken alleen maar erger maakt. Maar hoe dan ook komt dit neer op sterk stijgende winsten voor verhuurders.

Met REIT's kunt u de dure huizenmarkt omzeilen

Er is slechts één probleem voor potentiële verhuurders: als ze nu geen huurwoningen bezitten, zullen ze hogere prijzen moeten betalen om een ​​huis te kopen om te verhuren. Het is dus een betere zet om een ​​REIT te kopen die al woningen aan anderen verhuurt. En in plaats van tegen een hogere prijs te kopen, dankzij de uitverkoop op de markt, kunnen we in deze bedrijven inkopen tegen een verdisconteerd prijs in plaats daarvan.

Bijvoorbeeld Uitnodigingshuizen
INVH
(INVH) bezit duizenden eengezinswoningen in het hele land, met een portefeuille ter waarde van ruim $20 miljard. Dat geeft het veel diversificatie, die individuele verhuurders, doorgaans beperkt tot één of een handvol eigendommen in één of hoogstens twee markten, niet hebben. Invitation heeft ook het voordeel dat de portefeuille professioneel wordt beheerd door een team van vastgoedprofessionals.

Die diversificatie en het inzicht in het management hebben de middelen uit de bedrijfsactiviteiten van de REIT sterk vergroot (FFO, wat een betere maatstaf is voor de prestaties van REIT's dan de winst per aandeel).

De hoge en stijgende cashflow van het bedrijf wordt echter gestraft door een markt die wordt gevoed door angst, waardoor de aandelenkoers van de REIT dit jaar met bijna 25% is gedaald.

Zie hoe de aandelenkoers van Invitation bijna precies evenveel is gedaald als die van de benchmark REIT ETF, de SPDR Dow Jones Vastgoed ETF (RWR
RWR
)? Dat is geen toeval: de uitverkoop van Invitation is het resultaat van willekeurige verkoop van REIT's overal, wat betekent dat dit niet het enige koopje is dat er tegenwoordig wordt gedaan.

Omwille van de diversificatie is het kopen van een fonds met REIT's via Invitation zinvol, omdat u blootstelling krijgt aan REIT's in verschillende sectoren, evenals de verschillende managementteams die voor deze eigendommen zorgen.

RWR is een optie, maar wij CEF-beleggers zouden dit nooit overwegen, vooral omdat het rendement van 3.4% naar onze maatstaven vrij laag is.

Een slim CEF-spel over stijgende huurprijzen (dat levert vandaag 7.4% op)

In plaats van een ETF hebben wij veel geef de voorkeur aan CEF's zoals de Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), wat een rijke 7.4% oplevert terwijl ik dit schrijf. RQI is een belangrijke houder van Invitation Homes (het is een van de top 10-belangen van het fonds), plus een reeks andere soorten REIT's, zoals exploitanten van datacenters en eigenaren van self-storage, die ook stijgende FFO produceren. Die diversificatie, plus de scherpe menselijke managers van de REIT (Cohen & Steers is een leidende naam in de CEF-ruimte, waardoor het toptalent kan aantrekken) heeft ertoe bijgedragen dat het de afgelopen tien jaar RWR heeft verslagen.

Houd er ook rekening mee dat vanwege het hoge rendement van RQI het grootste deel van het rendement dat u hierboven ziet, uit dividenden bestaat.

De outperformance van RQI werd in het verleden beloond met een grote premie ten opzichte van de intrinsieke waarde (NAV, of de waarde van de REIT's in de portefeuille) (op een gegeven moment bedroeg de premie meer dan 15%). Maar momenteel wordt het met een korting van 4% verhandeld, hoewel het slechts een paar jaar geleden met een premie werd verhandeld.

Dat betekent dat we RQI vandaag met korting kunnen kopen, kunnen wachten tot het terugkeert naar de premie die het normaal heeft als de markt niet meer in paniek raakt, en dan met potentiële winst kunnen verkopen. In de tussentijd kunt u het dividend in uw zak steken, dat een rendement van 7.4% op jaarbasis heeft en maandelijks wordt uitbetaald.

Michael Foster is de Lead Research Analyst voor Tegengestelde vooruitzichten. Voor meer geweldige inkomstenideeën, klik hier voor ons laatste rapport “Onverwoestbaar inkomen: 5 koopjesfondsen met veilige 8.4% dividenden."

Openbaarmaking: geen