Nu de voorzitter van de Federal Reserve, Jerome Powell, vrijdag een belangrijke toespraak zal houden, kunnen beleggers hem eindelijk op zijn woord geloven: de centrale bank zal een agressieve houding aannemen om de hoogste inflatie in vier decennia te beheersen. Dit betekent dat de financiële markten volatiel zullen blijven, ondanks de recente beursrally.
Er zijn veel redenen om vastgoedbeleggingstrusts, of REIT's, te beschouwen als relatief veilige havens om een stabiel inkomen te bieden wanneer de inflatie hoog blijft en een mogelijke economische vertraging vooruitloopt.
Hieronder vindt u een scherm met aandelen-REIT's die naar verwachting veel cashflow zullen produceren om dividendverhogingen in 2023 mogelijk te maken.
In het Moet weten column op 24 augustus vatte Steve Goldstein voorspellingen samen van een nieuwe “supercyclus in inflatie en rentetarieven” van Dario Perkins, directeur voor wereldwijde macro-economie bij TS Lombard.
Perkins verwacht dat de langetermijnrente zal blijven stijgen, en suggereert dat de jaren 2020 van beleggers zullen eisen dat ze "een meer kritische benadering van assetallocatie" volgen.
Hij neemt afstand van dienstverleners die tot 2021 de bullmarkt domineerden en gelooft dat wat het beste zal werken, is toewijzing aan materiële activa, waaronder onroerend goed.
De REIT-sector opsplitsen
Vastgoedbeleggingstrusts zijn er in vele varianten, maar het belangrijkste element is dat ze de meeste inkomsten doorgeven aan aandeelhouders om de fiscaal voordelige REIT-structuur te behouden.
Er zijn twee brede categorieën REIT's: hypotheek-REIT's, die geld lenen aan commerciële of residentiële kredietnemers en/of beleggen in door hypotheek gedekte effecten, en aandelen-REIT's, die commercieel of residentieel vastgoed bezitten en dit verhuren.
REIT's zijn cyclisch, met waarderingen die onder druk staan naarmate de rente stijgt. Dit effect kan met name uitgesproken zijn voor hypotheek-REIT's, omdat de hypothecaire kredietverlening vertraagt naarmate de rente stijgt.
Dit jaar, tot en met 24 augustus, is de vastgoedsector van de S&P 500 tot dusver met 15% gedaald, terwijl de volledige S&P 500
SPX
is met 12% gedaald, beide met herbelegde dividenden.
Een blik op de veel langere termijn zal je misschien verbazen. S&P Dow Jones Indices scheidde de vastgoedsector van de financiële sector in 2016. Maar als we ons beperken tot de S&P 500 REIT-industriegroep voor een prestatiemaatstaf voor de langere termijn, was het gemiddelde jaarlijkse rendement over 20 jaar 9.9%, iets hoger dan van het 500-jarige gemiddelde rendement van 20% van de S&P 9.8.
REIT's per categorie
Verschillende soorten REIT's doorlopen verschillende economische cycli. Zo hebben hotel-REIT's en hun huurders vreselijk geleden in de vroege stadia van de coronaviruspandemie, te beginnen met de virtuele sluiting van de reisindustrie in de eerste helft van 2020.
Veel REIT's zijn gericht op de opslag- en logistieke ruimte, die de afgelopen jaren heeft geprofiteerd van jaarlijkse huurverhogingen met dubbele cijfers, volgens Vikram Malhotra, een algemeen directeur voor onroerend goed bij Mizuho.
Maar Amazon.com Inc.
AMZN
zei in zijn financieel persbericht eerste kwartaal in april dat na een verdubbeling van de omvang van zijn fulfilmentnetwerk in slechts twee jaar, het "niet langer fysieke of personele capaciteit najaagde" en "redelijk gericht was op het verbeteren van de productiviteit en kostenefficiëntie" in zijn leveringsinfrastructuur.
Tijdens een interview zei Malhotra dat hij en zijn collega's na de aankondiging van Amazon "in de markt hadden opgemerkt en gehoord dat Amazon magazijnen op de markt voor onderverhuur zette".
"Dus de grootste speler in e-commerce vertelde de markt dat hij te veel had en aan het rationaliseren was, en dat zorgde ervoor dat de logistieke voorraden daalden", zei hij.
Prologis Inc.
PLD
is de grootste beursgenoteerde Amerikaanse REIT in de magazijnen en logistieke ruimte. Het bedrijf vermeldde Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis en Walmart Inc.
WMT
als zijn vijf grootste klanten eind 2021, waarbij Amazon 24 miljoen vierkante voet huurde, of 7% van het totaal.
De aandelen van Prologis daalden met 21% voor 2022 tot en met 24 augustus, met herbelegde dividenden. Het dividendrendement van het aandeel is ongeveer 2.5%. Prologis gaat Duke Realty Corp overnemen.
DRE
door een all-stock deal ter waarde van $ 26 miljard toen het in juni werd aangekondigd.
Mizuho heeft een neutrale beoordeling op Prologis, waarvan Malhotra zei dat deze "buiten consensus" was. Dat is het zeker - van de 17 analisten die door FactSet zijn ondervraagd, beoordelen 13 de aandelen als een "koop" of het equivalent daarvan. De rest zijn neutrale beoordelingen.
Hij ging verder met te zeggen dat Mizuho toezicht houdt op externe logistieke operators, zoals XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx en United Parcel Service Inc.
UPS
op tekenen van afnemende vraag als de economie aanzienlijk terugschakelt.
Dat gezegd hebbende, kan er een lichtpuntje zijn voor de magazijn/logistieke REIT's: Malhotra verwacht dat de huurgroei in de ruimte zal vertragen tot de "middelhoge tot hoge enkele cijfers" van het huidige bereik boven 10%. Dat zei het ministerie van Arbeid de consumentenprijsindex in juli liet een stijging van 8.5% zien van een jaar eerder. Dat was een verbetering ten opzichte van 9.1% in de voorgaande maand. Het is misschien niet zo moeilijk om te verwachten dat REIT-magazijnbeheerders hun huren kunnen laten stijgen om het tempo van de inflatie te evenaren of te verslaan.
Hier komt je eigen mening om de hoek kijken, gebaseerd op je eigen onderzoek. Zal de aanhoudende trend naar online winkelen en de vraag naar snelle levering Prologis en zijn concurrenten in staat stellen om de komende vijf tot tien jaar beter te presteren? Het totale rendement van Prologis over vijf jaar, hoewel 10 augustus, was 24% (vergeleken met 138% voor de S&P 85), zelfs met de grote terugval van dit jaar.
Screening van de aandelen-REIT's
Om een brede blik te werpen op in de VS genoteerde vastgoedbeleggingstrusts, zijn we begonnen met de 185 die zijn opgenomen in de Russell 3000 Index
RUA.
Deze index vertegenwoordigt volgens FactSet ongeveer 98% van de Amerikaanse aandelen.
Vervolgens hebben we gekeken naar de investeringsconcentraties van elke REIT en hebben we alle hypotheek-REIT's verwijderd om de lijst terug te brengen tot 158 bedrijven. We hebben verder verlaagd tot 112 bedrijven waarvoor consensusschattingen beschikbaar waren onder ten minste vijf analisten die door FactSet waren ondervraagd voor aangepaste fondsen uit bedrijfsactiviteiten in 2023.
Een manier om het dividendbetalingsvermogen van een bedrijf te meten, is door te kijken naar de geschatte vrije kasstroom - de resterende kasstroom na verwachte kapitaaluitgaven. Voor REIT's wordt vaak gebruikgemaakt van fondsen uit operaties (FFO) - een niet-GAAP-maatstaf. FFO voegt afschrijvingen (niet-contante posten) toe aan de winst, zonder winsten op de verkoop van onroerend goed. Aangepaste fondsen uit operaties (AFFO) gaan verder en compenseert verwachte kapitaaluitgaven om de kwaliteit van vastgoedinvesteringen te behouden.
Als we de geschatte AFFO van een bedrijf delen door de huidige aandelenkoers, hebben we een geschatte AFFO-opbrengst. Dit kan worden vergeleken met het huidige dividendrendement om te zien of er "ruimte" is voor verdere verhogingen - hopelijk voldoende ruimte.
Van de 112 resterende REIT's keren 104 dividenden uit en hebben een geschatte speelruimte voor 2023 van ten minste 1.00% - dat is onze laatste verlaging.
We hebben de 104 REIT's in acht brede categorieën ingedeeld. Dit is niet altijd gemakkelijk, omdat een REIT zeer gediversifieerd kan zijn. De categorieën zijn dus een poging om elke REIT in een groep te plaatsen volgens de zwaarste bedrijfsconcentratie. Vervolgens hebben we een beetje verder geconsolideerd tot negen brede categorieën en ze gesorteerd op verwachte AFFO-opbrengst in 2023.
Zo vallen de magazijn-/logistieke bedrijven in de categorie “industrieel”. Daar beginnen we mee.
Industriële REIT's
Hier zijn de 10 industriële REIT's die het scherm passeerden, met de hoogste verwachte AFFO-opbrengsten voor 2023:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| Vertrouwen in industriële logistieke eigenschappen | ILT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Wereldwijd Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | HERT | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Klasse A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| American Realty Trust Inc. | VERKOUDHEID | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Bron: FactSet |
Klik op de tickers voor meer informatie over elk bedrijf, inclusief bedrijfsprofielen. Dan dit artikel lezen Tomi Kilgore's gedetailleerde gids voor de schat aan informatie die gratis beschikbaar is op MarketWatch-citaatpagina's.
Gezondheidszorg
Hier zijn alle negen REIT's die eigendommen in de gezondheidszorg verhuren en het scherm hebben gepasseerd. Deze groep sluit bedrijven gericht op seniorenhuisvesting uit:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| Medische eigenschappen Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Wereldwijde medische REIT Inc. | GMR | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Gezondheidszorg REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovatieve Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Klasse A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | GOED | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Bron: FactSet |
Residentieel
Deze categorie omvat REIT's die eengezinswoningen of meergezinswoningen bezitten, evenals gefabriceerde woongemeenschappen en seniorenwoningen. Hier zijn de 10 residentiële REIT's die het scherm hebben gepasseerd:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| Nationale gezondheidsinvesteerders Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Eigenschappen Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Appartementen Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Eigenschappen Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residentieel Vertrouwen Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Appartement Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Onafhankelijkheid Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Middenruimte | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington vastgoedbeleggingstrust | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Bron: FactSet |
Hotels en recreatiewoningen
Dit zijn de acht REIT's die hotels en/of recreatiewoningen verhuren en het scherm passeren:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| EPR-eigenschappen | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ accommodatie vertrouwen | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook hotel vertrouwen | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APEL | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming en Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Eigenschappen Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Bron: FactSet |
Offices
Hier zijn de 10 REIT's met kantoorgebouwen die het scherm hebben gepasseerd:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| Brandywine Vastgoed Vertrouwen | Bdn | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Groene Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | VAN | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HI W | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Neven Eigenschappen Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Trust voor kantoorvastgoed | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Eastern Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Stadskantoor REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Bron: FactSet |
Retail
Hier zijn de 10 REIT's die voornamelijk winkelpanden verhuren die het scherm hebben gepasseerd:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC-adres | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Vastgoed Groep Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Vastgoed Kapitaal Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Winkel Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Vastgoed | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Vastgoed Groep Vertrouwen | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Vastgoed Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Vastgoed Vertrouwen | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Bron: FactSet |
Communicatie
Hier zijn alle vijf bedrijven die het scherm zijn gepasseerd die eigendommen van communicatie-infrastructuur verhuren, of, in het geval van Outfront Media Inc.
OUT,
reclameborden:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| Uniti Group Inc. | EENHEID | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| kroonkasteel inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Amerikaanse Toren Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Klasse A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Bron: FactSet |
Gegevenscentra
Deze drie datacenter REIT's kwamen langs het scherm:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Bron: FactSet |
Zelf opslag
Voor onze laatste categorie passeerden vijf self-storage REIT's het scherm:
| Bedrijf | Ticker | Geschatte AFFO-opbrengst in 2023 | Huidig dividendrendement | Geschatte “hoofdruimte” | Marktkapitalisatie. ($ mil) |
| National Storage Affiliates vertrouwen | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| KubusSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Openbare opslag | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra ruimte opslag Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Bron: FactSet |
Als u geïnteresseerd bent in de REIT-ruimte, moet u uw eigen onderzoek doen en uw beleggingsdoelen in gedachten houden - groei, inkomen of beide - en u voorbereiden om u voor de lange termijn, dat wil zeggen meerdere jaren, te blijven inzetten.
Van de REIT's die in de bovenstaande tabellen worden vermeld, heeft Malhotra 'koop'-ratings op Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
GOED,
Medische eigenschappen Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
en Duke Realty (die nu handelt in lijn met Prologis, in afwachting van de voltooiing van de fusie).
Op de vraag wat REIT's met een buy-rating gemeen hebben, zei Malhotra: "Dit zijn bedrijven, als individuen, waarvan we denken dat het prijszettingsvermogen zal aanhouden."
Hij zei ook dat iedereen profiteert van thematische trends, waaronder, voor de REIT's in de gezondheidszorg, de vergrijzing van de bevolking.
Hoor van Ray Dalio bij MarketWatch's Beste nieuwe ideeën in Money Festival op 21 en 22 september in New York. De pionier op het gebied van hedgefondsen heeft een uitgesproken mening over waar de economie naartoe gaat.
Bron: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Deze dividendaandelen kunnen u beschermen terwijl de Federal Reserve de economie vertraagt
Nu de voorzitter van de Federal Reserve, Jerome Powell, vrijdag een belangrijke toespraak zal houden, kunnen beleggers hem eindelijk op zijn woord geloven: de centrale bank zal een agressieve houding aannemen om de hoogste inflatie in vier decennia te beheersen. Dit betekent dat de financiële markten volatiel zullen blijven, ondanks de recente beursrally.
Er zijn veel redenen om vastgoedbeleggingstrusts, of REIT's, te beschouwen als relatief veilige havens om een stabiel inkomen te bieden wanneer de inflatie hoog blijft en een mogelijke economische vertraging vooruitloopt.
Hieronder vindt u een scherm met aandelen-REIT's die naar verwachting veel cashflow zullen produceren om dividendverhogingen in 2023 mogelijk te maken.
In het Moet weten column op 24 augustus vatte Steve Goldstein voorspellingen samen van een nieuwe “supercyclus in inflatie en rentetarieven” van Dario Perkins, directeur voor wereldwijde macro-economie bij TS Lombard.
Perkins verwacht dat de langetermijnrente zal blijven stijgen, en suggereert dat de jaren 2020 van beleggers zullen eisen dat ze "een meer kritische benadering van assetallocatie" volgen.
Hij neemt afstand van dienstverleners die tot 2021 de bullmarkt domineerden en gelooft dat wat het beste zal werken, is toewijzing aan materiële activa, waaronder onroerend goed.
De REIT-sector opsplitsen
Vastgoedbeleggingstrusts zijn er in vele varianten, maar het belangrijkste element is dat ze de meeste inkomsten doorgeven aan aandeelhouders om de fiscaal voordelige REIT-structuur te behouden.
Er zijn twee brede categorieën REIT's: hypotheek-REIT's, die geld lenen aan commerciële of residentiële kredietnemers en/of beleggen in door hypotheek gedekte effecten, en aandelen-REIT's, die commercieel of residentieel vastgoed bezitten en dit verhuren.
REIT's zijn cyclisch, met waarderingen die onder druk staan naarmate de rente stijgt. Dit effect kan met name uitgesproken zijn voor hypotheek-REIT's, omdat de hypothecaire kredietverlening vertraagt naarmate de rente stijgt.
Dit jaar, tot en met 24 augustus, is de vastgoedsector van de S&P 500 tot dusver met 15% gedaald, terwijl de volledige S&P 500
SPX
is met 12% gedaald, beide met herbelegde dividenden.
Een blik op de veel langere termijn zal je misschien verbazen. S&P Dow Jones Indices scheidde de vastgoedsector van de financiële sector in 2016. Maar als we ons beperken tot de S&P 500 REIT-industriegroep voor een prestatiemaatstaf voor de langere termijn, was het gemiddelde jaarlijkse rendement over 20 jaar 9.9%, iets hoger dan van het 500-jarige gemiddelde rendement van 20% van de S&P 9.8.
REIT's per categorie
Verschillende soorten REIT's doorlopen verschillende economische cycli. Zo hebben hotel-REIT's en hun huurders vreselijk geleden in de vroege stadia van de coronaviruspandemie, te beginnen met de virtuele sluiting van de reisindustrie in de eerste helft van 2020.
Veel REIT's zijn gericht op de opslag- en logistieke ruimte, die de afgelopen jaren heeft geprofiteerd van jaarlijkse huurverhogingen met dubbele cijfers, volgens Vikram Malhotra, een algemeen directeur voor onroerend goed bij Mizuho.
Maar Amazon.com Inc.
AMZN
zei in zijn financieel persbericht eerste kwartaal in april dat na een verdubbeling van de omvang van zijn fulfilmentnetwerk in slechts twee jaar, het "niet langer fysieke of personele capaciteit najaagde" en "redelijk gericht was op het verbeteren van de productiviteit en kostenefficiëntie" in zijn leveringsinfrastructuur.
Tijdens een interview zei Malhotra dat hij en zijn collega's na de aankondiging van Amazon "in de markt hadden opgemerkt en gehoord dat Amazon magazijnen op de markt voor onderverhuur zette".
"Dus de grootste speler in e-commerce vertelde de markt dat hij te veel had en aan het rationaliseren was, en dat zorgde ervoor dat de logistieke voorraden daalden", zei hij.
Prologis Inc.
PLD
is de grootste beursgenoteerde Amerikaanse REIT in de magazijnen en logistieke ruimte. Het bedrijf vermeldde Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis en Walmart Inc.
WMT
als zijn vijf grootste klanten eind 2021, waarbij Amazon 24 miljoen vierkante voet huurde, of 7% van het totaal.
De aandelen van Prologis daalden met 21% voor 2022 tot en met 24 augustus, met herbelegde dividenden. Het dividendrendement van het aandeel is ongeveer 2.5%. Prologis gaat Duke Realty Corp overnemen.
DRE
door een all-stock deal ter waarde van $ 26 miljard toen het in juni werd aangekondigd.
Mizuho heeft een neutrale beoordeling op Prologis, waarvan Malhotra zei dat deze "buiten consensus" was. Dat is het zeker - van de 17 analisten die door FactSet zijn ondervraagd, beoordelen 13 de aandelen als een "koop" of het equivalent daarvan. De rest zijn neutrale beoordelingen.
Hij ging verder met te zeggen dat Mizuho toezicht houdt op externe logistieke operators, zoals XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx en United Parcel Service Inc.
UPS
op tekenen van afnemende vraag als de economie aanzienlijk terugschakelt.
Dat gezegd hebbende, kan er een lichtpuntje zijn voor de magazijn/logistieke REIT's: Malhotra verwacht dat de huurgroei in de ruimte zal vertragen tot de "middelhoge tot hoge enkele cijfers" van het huidige bereik boven 10%. Dat zei het ministerie van Arbeid de consumentenprijsindex in juli liet een stijging van 8.5% zien van een jaar eerder. Dat was een verbetering ten opzichte van 9.1% in de voorgaande maand. Het is misschien niet zo moeilijk om te verwachten dat REIT-magazijnbeheerders hun huren kunnen laten stijgen om het tempo van de inflatie te evenaren of te verslaan.
Hier komt je eigen mening om de hoek kijken, gebaseerd op je eigen onderzoek. Zal de aanhoudende trend naar online winkelen en de vraag naar snelle levering Prologis en zijn concurrenten in staat stellen om de komende vijf tot tien jaar beter te presteren? Het totale rendement van Prologis over vijf jaar, hoewel 10 augustus, was 24% (vergeleken met 138% voor de S&P 85), zelfs met de grote terugval van dit jaar.
Screening van de aandelen-REIT's
Om een brede blik te werpen op in de VS genoteerde vastgoedbeleggingstrusts, zijn we begonnen met de 185 die zijn opgenomen in de Russell 3000 Index
RUA.
Deze index vertegenwoordigt volgens FactSet ongeveer 98% van de Amerikaanse aandelen.
Vervolgens hebben we gekeken naar de investeringsconcentraties van elke REIT en hebben we alle hypotheek-REIT's verwijderd om de lijst terug te brengen tot 158 bedrijven. We hebben verder verlaagd tot 112 bedrijven waarvoor consensusschattingen beschikbaar waren onder ten minste vijf analisten die door FactSet waren ondervraagd voor aangepaste fondsen uit bedrijfsactiviteiten in 2023.
Een manier om het dividendbetalingsvermogen van een bedrijf te meten, is door te kijken naar de geschatte vrije kasstroom - de resterende kasstroom na verwachte kapitaaluitgaven. Voor REIT's wordt vaak gebruikgemaakt van fondsen uit operaties (FFO) - een niet-GAAP-maatstaf. FFO voegt afschrijvingen (niet-contante posten) toe aan de winst, zonder winsten op de verkoop van onroerend goed. Aangepaste fondsen uit operaties (AFFO) gaan verder en compenseert verwachte kapitaaluitgaven om de kwaliteit van vastgoedinvesteringen te behouden.
Als we de geschatte AFFO van een bedrijf delen door de huidige aandelenkoers, hebben we een geschatte AFFO-opbrengst. Dit kan worden vergeleken met het huidige dividendrendement om te zien of er "ruimte" is voor verdere verhogingen - hopelijk voldoende ruimte.
Van de 112 resterende REIT's keren 104 dividenden uit en hebben een geschatte speelruimte voor 2023 van ten minste 1.00% - dat is onze laatste verlaging.
We hebben de 104 REIT's in acht brede categorieën ingedeeld. Dit is niet altijd gemakkelijk, omdat een REIT zeer gediversifieerd kan zijn. De categorieën zijn dus een poging om elke REIT in een groep te plaatsen volgens de zwaarste bedrijfsconcentratie. Vervolgens hebben we een beetje verder geconsolideerd tot negen brede categorieën en ze gesorteerd op verwachte AFFO-opbrengst in 2023.
Zo vallen de magazijn-/logistieke bedrijven in de categorie “industrieel”. Daar beginnen we mee.
Industriële REIT's
Hier zijn de 10 industriële REIT's die het scherm passeerden, met de hoogste verwachte AFFO-opbrengsten voor 2023:
Klik op de tickers voor meer informatie over elk bedrijf, inclusief bedrijfsprofielen. Dan dit artikel lezen Tomi Kilgore's gedetailleerde gids voor de schat aan informatie die gratis beschikbaar is op MarketWatch-citaatpagina's.
Gezondheidszorg
Hier zijn alle negen REIT's die eigendommen in de gezondheidszorg verhuren en het scherm hebben gepasseerd. Deze groep sluit bedrijven gericht op seniorenhuisvesting uit:
Residentieel
Deze categorie omvat REIT's die eengezinswoningen of meergezinswoningen bezitten, evenals gefabriceerde woongemeenschappen en seniorenwoningen. Hier zijn de 10 residentiële REIT's die het scherm hebben gepasseerd:
Hotels en recreatiewoningen
Dit zijn de acht REIT's die hotels en/of recreatiewoningen verhuren en het scherm passeren:
Offices
Hier zijn de 10 REIT's met kantoorgebouwen die het scherm hebben gepasseerd:
Retail
Hier zijn de 10 REIT's die voornamelijk winkelpanden verhuren die het scherm hebben gepasseerd:
Communicatie
Hier zijn alle vijf bedrijven die het scherm zijn gepasseerd die eigendommen van communicatie-infrastructuur verhuren, of, in het geval van Outfront Media Inc.
OUT,
reclameborden:
Gegevenscentra
Deze drie datacenter REIT's kwamen langs het scherm:
Zelf opslag
Voor onze laatste categorie passeerden vijf self-storage REIT's het scherm:
Als u geïnteresseerd bent in de REIT-ruimte, moet u uw eigen onderzoek doen en uw beleggingsdoelen in gedachten houden - groei, inkomen of beide - en u voorbereiden om u voor de lange termijn, dat wil zeggen meerdere jaren, te blijven inzetten.
Van de REIT's die in de bovenstaande tabellen worden vermeld, heeft Malhotra 'koop'-ratings op Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
GOED,
Medische eigenschappen Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
en Duke Realty (die nu handelt in lijn met Prologis, in afwachting van de voltooiing van de fusie).
Op de vraag wat REIT's met een buy-rating gemeen hebben, zei Malhotra: "Dit zijn bedrijven, als individuen, waarvan we denken dat het prijszettingsvermogen zal aanhouden."
Hij zei ook dat iedereen profiteert van thematische trends, waaronder, voor de REIT's in de gezondheidszorg, de vergrijzing van de bevolking.
Hoor van Ray Dalio bij MarketWatch's Beste nieuwe ideeën in Money Festival op 21 en 22 september in New York. De pionier op het gebied van hedgefondsen heeft een uitgesproken mening over waar de economie naartoe gaat.
Bron: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo