Je hebt geen Ph.D. in economie van de Universiteit van Chicago om dat te begrijpen Hypotheekrente van 7% vormt een bedreiging voor de Amerikaanse huizenmarkt.
We zien het al. Op dinsdag hoorden we dat het aantal aanvragen voor hypotheekaankoop vorige week met 13% daalde. Dat is aanzienlijk scherper dan de daling van 1.1% die we vorige week zagen. Het verschil? De daling van de 13% hypotheekaankoop van vorige week viel samen met: de eerste wekelijkse aflezing van de hypotheekrente van 7% sinds 2002.
Natuurlijk, historisch gezien is er niets abnormaals aan de hypotheekrente van 6% of 7%. Maar de numerieke snelheid overziet de impact van de aanhoudende hypotheekrenteschok: Deze tarieven, in combinatie met schuimige huizenprijzen, plaatsen nieuwe maandelijkse betalingen in de bovengrenzen van de geschiedenis. Als we rekening houden met inkomen, is het nu duurder om te kopen dan op het hoogtepunt van de huizenbubbel van de jaren '00.
Deze verhoogde betaalbaarheid crunch heeft al zowel economen als woninganalisten die hun vooruitzichten voor de Amerikaanse huizenprijs naar beneden bijstellen. Zoek niet verder dan Moody's Analytics.
In augustus, Moody's Analytics verwacht dat de huizenprijzen in de VS tussen 0% en 5% zullen dalen. In september, Moody's Analytics verlaagde zijn vooruitzichten naar een nationale daling van 5% tot 10%. Maar op woensdag verlaagde het die voorspelling opnieuw. In de toekomst verwacht Moody's Analytics nu een piek-tot-dal daling van de huizenprijs in de VS van 10%.
"De betaalbaarheid is verdampt en daarmee de vraag naar woningen", vertelt Mark Zandi, hoofdeconoom bij Moody's Analytics. Fortuin. "De prijzen voelen [op dit moment] veel minder plakkerig aan dan in het verleden. Het gaat terug op het feit dat ze zo snel opliepen [tijdens de pandemie], en verkopers zijn bereid om hun prijs hier snel te verlagen om te proberen een deal te sluiten."
Hier is het ding: de basisprognose van Moody's Analytics gaat ervan uit dat er geen recessie is. Als zich een recessie manifesteert, verwacht Moody's Analytics nu een piek-tot-dal daling van de huizenprijs in de VS tussen 15% en 20%. Dat is niet ver van de 27% daling van de huizenprijs in de VS tussen 2006 en 2012.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Wanneer een groep als Moody's Analytics de 'Amerikaanse huizenmarkt' of 'Amerikaanse huizenprijzen' zegt, hebben ze het over een totaalbeeld van het land. Regionaal variëren de resultaten altijd. In de ogen van Moody's Analytics zal dat vooral het geval zijn in de toekomst.
In “aanzienlijk overgewaardeerde” huizenmarkten, Moody's Analytics voorspelt nu dat de huizenprijzen tussen 15% en 20% zullen dalen. Als een recessie toeslaat, verwacht Moody's Analytics dat de huizenprijsdaling in de VS zal toenemen tot 25% tot 30% in "aanzienlijk overgewaardeerde" huizenmarkten.
Deze zogenaamde 'aanzienlijk overgewaardeerde' markten zijn niet beperkt tot slechts een paar delen van het land - ze zijn overal.
Elk kwartaal beoordeelt Moody's Analytics of lokale fundamentals, inclusief lokale inkomensniveaus, lokale huizenprijzen kunnen ondersteunen.* Als een regionale woningmarkt met meer dan 25% 'overgewaardeerd' is, beschouwt Moody's Analytics deze als 'aanzienlijk overgewaardeerd'. Door het tweede kwartaal van het jaar210 huizenmarkten, waaronder Boise (“overgewaardeerd” met 77%) en Las Vegas (“overgewaardeerd” met 60%), vielen in dat “aanzienlijk overgewaardeerde” kamp.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Wanneer een huizenmarkt gaat in een neerwaartse spiraal-een periode van dalende huizenverkopen en huizenbouwniveaus - het is meestal schuimige of bruisende huizenmarkten die het grootste risico lopen op een daling van de huizenprijzen.
Dat verklaart waarom deze aanhoudende neergang op de huizenmarkt zo snel heeft geleid tot een correctie woningprijs: Dingen werden erg schuimig tijdens de pandemische woningbouw. Het bewijs? In het tweede kwartaal van 2019 beschouwde Moody's Analytics slechts drie regionale woningmarkten als 'aanzienlijk overgewaardeerd'.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Bedrijven zoals Moody's Analytics worden niet meer bearish, simpelweg omdat de hypotheekrente de 7% bereikte. In plaats daarvan herzien ze hun vooruitzichten omdat de financiële markten signaleren dat de hypotheekrente van 6% of 7% langer kan duren dan verwacht. Zolang de hypotheekrente zo hoog blijft, zal Zandi naar eigen zeggen een enorme neerwaartse druk uitoefenen op deze schuimige huizenprijzen.
Voor de komende zes maanden verwacht Zandi dat de hypotheekrente rond de 6.5% zal liggen. Dat is hoger dan zijn eerdere vooruitzicht van 5.5%.
Wat gebeurt er op de hypotheekmarkt? Nou, veel.
Hoewel de Federal Reserve niet rechtstreeks langetermijnrentes vaststelt, zoals hypotheekrentes, hebben de verwachtingen over waar de Fed de toekomstige kortetermijnrentevoeten (dwz de Federal Funds-rente) waarschijnlijk zal bepalen, wel invloed op hoe de financiële markten de hypotheekrentetarieven bepalen. In de afgelopen maanden hebben de financiële markten geconcludeerd dat het onwaarschijnlijk is dat de Fed op korte termijn haar inflatiebestrijding zal terugdringen. Dat betekent natuurlijk hogere kortetermijnrentes voor langere tijd. Cue opwaartse druk op de lange termijn tarieven zoals hypotheekrente.
Maar dat verklaart slechts een deel van de stijging van de hypotheekrente. Er speelt meer.
In de afgelopen maanden hebben we gezien wat Zandi een "buitengewoon groot verschil tussen de hypotheek- en schatkistrente" noemt. Historisch gezien bewegen de rente op tienjarige staatsobligaties en de hypotheekrente synchroon. Dat is nu gebroken - met hypotheekrentes die vier standaarddeviaties verhandelen boven wat de rente op staatsobligaties historisch zou impliceren. Zandi zegt dat het neerkomt op vooruitbetalingsrisico. Beleggers denken dat hypotheeknemers in 10 in de toekomst zullen herfinancieren naar lagere tarieven. Om voor dat zogenaamde vooruitbetalingsrisico te corrigeren, hebben de financiële markten opwaartse druk uitgeoefend op de hypotheekrente.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Laten we duidelijk zijn: Deze huizenprijscorrectie begon maanden geleden. In delen van het land, de correctie is al behoorlijk steil.
Welke woningmarkten verschuiven het snelst? We zien de grootste correctie in bruisende markten zoals Austin (waar de huizenwaarde tussen mei en augustus met 7.4% daalde), Boise (-5.3% lager) en Phoenix (-4.4% lager). Die markten zagen allemaal een stroom van investeerdersactiviteit en WFH-kopers tijdens de pandemie. Die plaatsen zagen hun huizenprijzen ook veel verder gaan wat lokale inkomens historisch zouden ondersteunen?.
*”De woningwaarderingsmaatstaf van Moody's Analytics is het procentuele verschil tussen de werkelijke huizenprijzen en de huizenprijzen die historisch consistent zijn met lonen en salarissen per hoofd van de bevolking en bouwkosten. De prijs van een huis wordt uiteindelijk bepaald door de waarde van de grond waarop het zich bevindt, die is gekoppeld aan de alternatieve kosten van het land, zoals gemeten aan de hand van lonen en salarissen, en de kosten om het huis te bouwen. Landelijk is ongeveer de helft van de waarde van een huis het land en de andere helft de structuur, maar dit varieert aanzienlijk in het land. In San Francisco bijvoorbeeld is de grond verreweg het grootste deel van de waarde van het huis, terwijl in Des Moines, Iowa, het tegenovergestelde het geval is. Onze waarderingsmaatstaf voor woningen houdt rekening met deze verschillen”, schrijft Mark Zandi, hoofdeconoom van Moody's Analytics.
Dit verhaal stond oorspronkelijk op Fortune.com
Bron: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html