Terug begin februari, Minneapolis Fed-president Neel Kashkari ging op CNBC om duidelijk te maken dat versoepeling van de financiële voorwaarden, inclusief hypotheekrenteaftrek die destijds was gedaald tot 6.09%, zou de inflatiestrijd van de Fed kunnen verstoren als de economie zou opwarmen.
Meer van Fortuin:
"De [Amerikaanse] huizenmarkt begint weer tekenen van leven te vertonen omdat de hypotheekrente weer is gedaald," zei Kashkari. “Je hebt gelijk, het [versoepelen van de financiële voorwaarden] maakt het ons werk moeilijker om de economie in evenwicht te brengen. Als alles gelijk blijft, betekent dit dat we meer moeten doen met onze andere tools.”
In de dagen na dat interview vernauwden de financiële markten zich weer, en de gemiddelde 30-jarige vaste hypotheekrente schoot vanaf vrijdag weer omhoog naar 6.97%, toen investeerders zich realiseerden dat verbeterde economische gegevens betekenen dat de Federal Reserve de federal funds rate waarschijnlijk langer hoog zal houden dan eerder werd verwacht.
Makelaars in onroerend goed en huizenbouwers vierden eerder dit jaar een lichte verbetering van het transactieniveau, aangespoord door verlaagde hypotheektarieven, maar dit herstel van de hypotheekrente betekent dat de Amerikaanse huizenmarkt, qua activiteiten, een lange periode van traagheid tegemoet kan gaan.
Het aantal aanvragen voor hypotheekaankopen – een leidende indicator voor de verkoopvolumes van huizen – is al weer aan het dalen. De seizoensgecorrigeerde Mortgage Purchase Application Index van deze week bereikte inderdaad het laagste niveau sinds 1995.
"Na een korte heropleving van de aanvraagactiviteit in januari, toen de hypotheekrente daalde tot 6.2%, zijn er nu drie opeenvolgende weken van dalingen in de aanvragen, aangezien de hypotheekrente de afgelopen maand met 50 basispunten is gestegen", schreef Joel Kan, de plaatsvervangend hoofdeconoom bij de Mortgage Bankers Association, eerder deze week. "Gegevens over inflatie, werkgelegenheid en economische activiteit geven aan dat de inflatie mogelijk niet zo snel afkoelt als verwacht, wat opwaartse druk op de rente blijft uitoefenen."
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
De economische schok van deze laatste stijging van de hypotheekrente betekent de ineenstorting van de Amerikaanse huizenmarkt zal aanhouden en mogelijk zelfs verdiepen, waardoor de Amerikaanse economie in een recessie dreigt te belanden.
Op dinsdag, waarschuwden economen van de Federal Reserve Bank of Dallas dat "de gevaren die zijn ontdekt op de Amerikaanse en Duitse huizenmarkten een kwetsbaarheid vormen voor de wereldwijde vooruitzichten vanwege de omvang van de economieën van die landen en aanzienlijke grensoverschrijdende financiële overloopeffecten."
Historisch gezien, de economische impact van de inflatiebestrijding van de Fed treft altijd eerst de huisvesting. Het gaat als volgt: de centrale bank begint met het uitoefenen van opwaartse druk op de rentetarieven. Niet lang daarna dalen de huizenverkopen en beginnen huizenbouwers te bezuinigen. Dat zorgt ervoor dat de vraag naar zowel grondstoffen (zoals hout) als duurzame goederen (zoals koelkasten) daalt. Die economische krimp verspreidde zich vervolgens snel over de rest van de economie en, in theorie, helpen om de op hol geslagen inflatie in toom te houden.
De vraag is in de toekomst of de huizenmarkt deze economische schokken kan opvangen zonder dat deze zich uitstrekken over de rest van de economie. Aan de ene kant, particuliere residentiële vaste investeringen (dwz huisvesting BBP) heeft al een scherpe terugval gezien. Aan de andere kant, werkgelegenheid in de woningbouw blijft op zijn cycluspiek, aangezien bouwers ontslagen vermijden terwijl ze de historische achterstand wegwerken die ze tijdens de pandemische huisvestingshausse hebben opgebouwd.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Terwijl piekte hypotheekrentes zich hebben vertaald in een historische terugval in de huizenverkopen, heeft dit zich niet vertaald in een crash van de huizenprijzen. Tot en met december, Amerikaanse eengezinswoningprijzen zoals gemeten door de voor seizoen gecorrigeerde Case-Shiller National Home Price Index (zie bovenstaande grafiek) zijn 2.7% lager dan hun piek in juni 2022. Zonder seizoencorrectie zijn de nationale huizenprijzen met 4.4% gedaald. (Onthoud, sommige regionale huizenmarkten hebben nog steeds geen daling laten zien.)
“Sinds 2020 is er weer schuim op de huizenmarkt, met tekenen van een pandemische hausse op de huizenmarkt die zich buiten de VS uitstrekt tot andere, meestal geavanceerde, economieën. Hoewel de groei van de huizenprijzen recentelijk is afgezwakt of, in sommige landen, is afgenomen, blijft het risico van een diepe wereldwijde daling van de huizenprijzen bestaan. schreven de economen van de Dallas Fed eerder deze week.
Vooruit, Economen van de Dallas Fed verwachten dat de huizenmarkt in de VS een "bescheiden" huizenprijscorrectie zal blijven ondergaan. Als de Federal Reserve echter nog agressiever zou worden in haar inflatiestrijd, zou dit een "ernstige" correctie in de nationale huizenprijzen kunnen veroorzaken.
"Hoewel een bescheiden huizencorrectie het basisscenario blijft, kan het risico dat een krapper dan verwacht monetair beleid een zwaardere prijscorrectie in Duitsland en de VS teweegbrengt, niet worden genegeerd." schreven de economen van de Dallas Fed eerder deze week.
Wil je op de hoogte blijven van de huisvestingsrecessie? Volg me op Twitter at @NieuwsLambert.
Dit verhaal stond oorspronkelijk op Fortune.com
Meer van Fortuin:
Bron: https://finance.yahoo.com/news/u-housing-market-just-took-181533176.html