De laatste keer dat de huizenmarkt in 2006 een grote ineenstorting doormaakte, nam de hele Amerikaanse economie mee. Maar de geschiedenis volgt nooit exact hetzelfde script twee keer.
De verzwakkende huizenmarkt zal ongetwijfeld de economie schaden. De bouw van eengezinswoningen daalde in mei tot een jaarlijks tempo van 1 miljoen, van een record in 15 jaar van 1.31 miljoen in december. Vergunningen om meer huizen te bouwen vielen ook tegen.
Het wordt waarschijnlijk ook erger.
De huizenprijzen waren al naar een recordhoogte gestegen toen de Federal Reserve in maart snel begon rentetarieven verhogen om hoge inflatie tegen te gaan. De agressieve actie van de centrale bank duwde de 30-jarige vaste hypotheek naar meer dan 6%, van slechts 2.75% afgelopen herfst.
De combinatie van duurdere hypotheken en ultrahoge prijzen heeft het gemaakt voor de meeste kopers moeilijk om een huis te kopen. De betaalbaarheid is gedaald tot het laagste niveau in 16 jaar, aldus de National Association of Realtors.
Zoals huisvesting gaat, zo gaat de Amerikaanse economie, volgens een oud gezegde. De resulterende vertraging in de bouw zal in het tweede kwartaal een groot deel van de groei van het bruto binnenlands product aftrekken. En minder verkopen betekent minder nieuwe eigenaren die geld uitgeven om hun huis in te richten.
Toch is de huizenmarkt nu heel anders dan in 2006, en op zichzelf is het onwaarschijnlijk dat de economie in een sloot terechtkomt. De VS zouden de komende twee jaar heel goed in een recessie kunnen belanden, zeggen economen, maar huisvesting zal niet de belangrijkste oorzaak zijn.
"We verwachten dat de verkoop de komende maanden verder zal dalen, maar we verwachten geen herhaling van de ineenstorting van de jaren 2000", zegt Alex Pelle, Amerikaans econoom bij Mizuho Securities.
Klein teken van een bubbel
De huizenmarkt van vandaag vertoont weinig gelijkenis met de go-go 2000s.
Om te beginnen heeft de typische koper een hoge kredietscore en is de kans kleiner dat hij in gebreke blijft. Slechts ongeveer 2% van alle nieuwe hypotheken wordt verstrekt aan zogenaamde subprime-kopers of kopers met een zwakkere kredietscore.
Daarentegen had ongeveer 15% van de kredietnemers bijna twintig jaar geleden op het hoogtepunt van de huizenbubbel een subprime-krediet, zo blijkt uit onderzoek van de Wall Street-firma Jefferies.
Veel van die kredietnemers verloren hun huis tijdens de recessie van 2007-2009 en de waarde van onroerend goed kelderde, waardoor miljoenen Amerikanen hun papieren rijkdommen beroofden en ze zich armer voelden. Een massale uitverkoop op de aandelenmarkt droeg bij aan hun ellende.
Het negatieve 'vermogenseffect' droeg bij aan een scherpe daling van de consumentenbestedingen, waardoor de recessie nog erger werd. Consumenten zijn verantwoordelijk voor bijna 70% van alles wat er in de economie gebeurt.
De huidige vertraging in de woningbouw zal echter waarschijnlijk niet leiden tot dalende prijzen en lagere woningwaardes.
Om te beginnen hebben de VS al jaren te kampen met een woningtekort, terwijl het aantal nieuwe gezinnen dat wordt gevormd de vraag naar nieuwe hoogten heeft gestuwd. Door de pandemie is ook het aantal mensen dat thuis werkt drastisch toegenomen en is de roep om meer huisvesting toegenomen.
De vraag naar woningen is sterk, deels "vanwege de opkomst van werken op afstand en veranderingen in levensstijlen", zei hoofdeconoom Bill Adams van Comerica Bank.
Bouwers hebben geprobeerd aan het grootste deel van die vraag te voldoen. De bouw van nieuwe huizen en huurwoningen steeg in april tot een jaarlijks tempo van 1.8 miljoen – een record in 16 jaar – voordat de hypotheekrente echt begon te stijgen. Maar dat is nog steeds minder dan een record van 2.2 miljoen in het begin van 2006, toen de bevolking nog 11% was kleiner.
Het zal ook niet snel beter worden. De bouw viel in mei sterk terug en zal naar verwachting blijven vertragen, waardoor het aanbod van te koop staande woningen verder afneemt en de prijzen opwaarts blijven drukken.
Zilveren voeringen
Hoge huizenprijzen zijn echter niet helemaal slecht, vooral voor degenen die al een eigen huis hebben. Stabiele woningwaarden kunnen de economie gedeeltelijk beschermen tegen recessie.
Hoezo? Huiseigenaren zullen zich waarschijnlijk financieel beter voelen dan in 2006, omdat hun belangrijkste nestei nog steeds in waarde stijgt.
Bovendien hebben miljoenen huiseigenaren tijdens de pandemie geprofiteerd van de record-lage rentetarieven om te herfinancieren en zichzelf een bundel te besparen. De meesten van hen kozen ook voor vaste hypotheken, waardoor ze immuun waren voor stijgende tarieven.
Dat was niet het geval in het midden van de jaren 2000, toen de helft van alle hypotheken verstelbaar was. De stijgende rentetarieven dwingen miljoenen huiseigenaren om hoge maandelijkse hypotheeklasten te betalen en velen die dit niet konden betalen, bleven in gebreke.
Nu is slechts ongeveer 10% van alle hypotheken aanpasbaar. Bovendien ligt het percentage inkomens dat huiseigenaren aan hun hypotheek moeten besteden op een historisch laag niveau.
"Het verband tussen huisvesting en consumptie is waarschijnlijk zwakker dan in het verleden", zegt Aneta Markowska, hoofdeconoom bij Jefferies.
Wat een grotere deuk op de huizenmarkt zou kunnen zetten, is een grote toename van de werkloosheid, waardoor meer mensen in gebreke blijven.
Maar met het werkloosheidspercentage van slechts 3.6% en een arbeidstekort dat naar verwachting jarenlang zal aanhouden, vragen sommige economen zich af of bedrijven hun toevlucht zullen nemen tot massaontslagen als de VS in een recessie terechtkomt.
Ondertussen houdt de huizenmarkt ondanks stijgende rentes en hoge prijzen nog relatief goed stand. De verkoop en uitgaven voor nieuwbouw schommelen rond het pre-pandemische niveau, wat erop wijst dat de bodem niet zal wegvallen zoals in 2006.
Natuurlijk zeiden sommige experts 15 jaar geleden hetzelfde. "Onderzoekers zeggen dat de recente neergang op de huizenmarkt niet noodzakelijk het einde van de economische groei betekent", zei een artikel in The Christian Science Monitor destijds.
Wat volgde was de ergste recessie in decennia.
Bron: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo