Het verhaal van een vastgoedeigenaar die een erfpacht met succes heeft beëindigd

Wanneer een vastgoedeigenaar en een ontwikkelaar (of belegger) een langjarige erfpachtcanon aangaan, zullen de huurder en zijn geldschieters erop aandringen dat de vastgoedeigenaar de erfpacht niet zomaar kan opzeggen wegens wanbetaling. De huurder heeft uitgebreide rechten om zijn gebreken te "genezen". Als de huurder niet geneest, heeft de geldschieter van de huurder extra herstelrechten. Op de een of andere manier moeten de huurder en zijn geldschieter de huurovereenkomst kunnen behouden. Hierdoor kunnen eigenaren van onroerend goed bijna nooit erfpacht opzeggen, hoe graag ze dat ook zouden willen.

Een recente zaak in New York markeerde een dramatische afwijking van dit principe. Het begon toen de huurder stopte met het betalen van huur. De eigenaar van het pand heeft de huurder en zijn geldschieter verschillende aanmaningen van dat verzuim gegeven, maar nog steeds heeft niemand de huur betaald.

Als volgende stap besloot de eigenaar van het onroerend goed om niet verder te gaan met de huurbeëindigingsprocedure die in de huurovereenkomst was ingebouwd, waarvoor kennisgeving aan de geldschieter nodig zou zijn geweest. In plaats daarvan startte de eigenaar van het onroerend goed een procedure wegens niet-betaling van huur op grond van een statuut van New York dat dergelijke procedures toestaat. De eigenaar van het pand heeft de geldschieter van de huurder niet op de hoogte gebracht van deze procedure, omdat noch de huurovereenkomst, noch de wet een dergelijke kennisgeving vereiste. Toen de huurder de huur nog steeds niet betaalde, beëindigde de eigenaar uiteindelijk de huurovereenkomst als laatste gebeurtenis in de procedure van niet-betaling.

In de huurovereenkomst stond dat bij elke beëindiging van de huurovereenkomst de eigenaar van het pand de geldschieter van de huurder een nieuwe huurovereenkomst moest aanbieden ter vervanging van de beëindigde huurovereenkomst. Blijkbaar heeft de geldschieter de eigenaar van het onroerend goed niet op dat aanbod ingegaan, dus de huurovereenkomst beëindigd door de procedure van niet-betaling en de geldschieter kon geen aanspraak maken op een vervangende huurovereenkomst.

Als een weesgegroetje om zijn onderpand te redden, probeerde de geldschieter te vertrouwen op een bizarre wet in New York die een huurder en zijn geldschieter toestaat een beëindigd huurcontract weer tot leven te brengen door alles te betalen wat op grond van het huurcontract verschuldigd was. De huurder heeft een jaar de tijd om de "aflossing" van zijn huurovereenkomst te voltooien. Als de huurder zijn huurovereenkomst niet binnen die tijd aflost, heeft de geldschieter van de huurder het recht om dit te doen - maar in de meeste gevallen alleen op de dag nadat de terugkooptermijn van de huurder is verstreken, en alleen tot 2:00 uur op die dag.

Deze wet in New York zegt ook dat de huurder afstand kan doen van zijn terugkooprechten. Vrijwel elke huurovereenkomst in New York omvat een dergelijke vrijstelling, maar de geldschieter in dit specifieke proces probeerde te beweren dat de vrijstelling van de huurder niet van toepassing was op de geldschieter. De rechtbank was het daar niet mee eens. Op een gegeven moment kondigde de geldschieter aan dat het van gedachten was veranderd en geen aflossingsrecht wilde uitoefenen, maar dat weerhield de rechtbank er niet van om de geldschieter op dit punt in het ongelijk te stellen. Dat was het einde van het onderpand van de geldschieter.

Elke geldverstrekker tegen erfpacht kan uit deze zaak een aantal belangrijke lessen trekken.

Ten eerste moet elke huurovereenkomst van de eigenaar van het onroerend goed eisen dat hij een geldschieter op de hoogte stelt van elke niet-betaling of andere procedure die tot doel heeft de huurovereenkomst te beëindigen. Het is niet voldoende om van de eigenaar van het onroerend goed te eisen dat hij de geldschieter op de hoogte stelt van de uitoefening door de eigenaar van een contractueel recht om de huurovereenkomst te beëindigen.

Ten tweede, als de huurovereenkomst de geldschieter het recht geeft om de wanbetalingen van de huurder te herstellen, moet de geldschieter die rechten uitoefenen en de eigenaar van het onroerend goed niet laten beginnen met het afdwingen van huurovereenkomsten.

Ten derde dekken complexe en zorgvuldig opgestelde bepalingen in een huurovereenkomst (of enig ander document) soms niet alle gevallen die ze zouden moeten dekken. Hier kon de eigenaar van het onroerend goed een manier vinden om het contractuele beëindigingsproces dat in de huurovereenkomst was ingebouwd te omzeilen en een beëindiging te bereiken op een manier waarbij de geldschieter niet betrokken was.

Als de geldschieter agressiever had gehandeld en meer aandacht had besteed, had hij misschien zijn onderpand kunnen behouden.

Het geval waarnaar verwezen wordt is Wells Fargo Bank, NA tegen Joseph E. Marx Co. Inc., Hooggerechtshof van de staat New York 159999/2019.