'De pandemische hausse in woningverkopen is voorbij': hypotheekrente stijgt naar het hoogste niveau sinds 2009 nu de Fed de huizenmarkt onder druk zet

Dit vertegenwoordigt het hoogste punt voor het benchmarkproduct met een looptijd van 30 jaar sinds augustus 2009. Om dat in context te plaatsen: de laatste keer dat de hypotheekrente zo hoog was. Barack Obama was slechts enkele maanden na zijn eerste termijn als president, het land bevond zich in de diepten van de crisis. de Grote Recessie en Instagram moesten nog gelanceerd worden.

"De laatste keer dat de hypotheekrente zo hoog was. Barack Obama was nog maar enkele maanden bezig met zijn eerste termijn als president, het land bevond zich in het dieptepunt van de Grote Recessie en Instagram moest nog gelanceerd worden."

De gemiddelde rente op de hypotheek met een vaste rente van 15 jaar steeg de afgelopen week met 12 basispunten naar 4.52%. De 5-jaars door de staatsobligaties geïndexeerde hybride hypotheek met aanpasbare rente bedroeg gemiddeld 3.96%, een stijging van 18 basispunten ten opzichte van de voorgaande week.

De hypotheekrente wordt grofweg vergeleken met het rendement op staatsobligaties met een looptijd van tien jaar
TMUBMUSD10Y,
3.042%.
Maar het verschil tussen de gemiddelde rente op de 30-jarige hypotheek en de 10-jarige staatsobligatie is de laatste tijd groter geworden.

Sinds het einde van de Grote Recessie bedraagt ​​het verschil tussen beide gemiddeld 1.7 procentpunt, maar momenteel schommelt het boven de 2%. Als de spread dichter bij het historische niveau zou liggen, zou de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar nog steeds onder de 5% liggen.

De Federal Reserve is grotendeels verantwoordelijk voor het feit dat de hypotheekrente in een sneller tempo is gestegen dan anders zou worden verwacht, volgens een analyse van Odeta Kushi, plaatsvervangend hoofdeconoom bij titelverzekeraar First American.
FAF,
-3.36%.
Beleggers die door hypotheek gedekte waardepapieren kopen, hebben in hun visie op de hypotheekmarkt al rekening gehouden met de verwachting dat de Federal Reserve dit jaar de rente zal blijven verhogen.

Kredietverstrekkers moeten daarom de tarieven verhogen die zij aan consumenten bieden, zodat zij hun leningen aan investeerders kunnen blijven verkopen – deze verkopen genereren het geld dat wordt gebruikt om meer hypotheken te produceren.

“Hoewel er al wat extra verkrapping door de Fed is ingebakken in de huidige gemiddelde hypotheekrente, blijft de aanhoudende inflatiedruk de hypotheekrente de komende maanden waarschijnlijk nog verder opdrijven”, aldus Kushi.

Het verhogen van de kortetermijnrente is niet de enige manier waarop de Fed de hypotheekmarkt beïnvloedt. De centrale bank zelf is sinds het begin van de pandemie een koper van door hypotheek gedekte waardepapieren. Dus nu de Fed haar balans van obligaties, inclusief deze effecten, gaat inkrimpen, kan er een impact zijn op de liquiditeit op de hypotheekmarkt. Kredietverstrekkers zouden het verschil moeten goedmaken door de rente te verhogen.

Recente gegevens over de huizenmarkt hebben al aangetoond welk enorm effect de stijging van de rentetarieven heeft gehad op huizenkopers. “De pandemische hausse in de huizenverkopen is voorbij en de activiteit is terug op het niveau van vóór de pandemie”, schreven de Amerikaanse econoom Alex Pelle van Mizuho Securities en de Amerikaanse hoofdeconoom Steven Ricchiuto in een onderzoeksnota.

Het is duidelijk dat de betaalbaarheidsproblemen als gevolg van stijgende rentetarieven en hogere prijzen de vraag onder huizenkopers hebben afgekoeld. Toch zijn er nog maar weinig woningen te vinden. Dat betekent dat de huizenprijzen waarschijnlijk zullen blijven groeien – zij het in een langzamer tempo – omdat er zelfs met een kleiner aantal kopers niet genoeg eigendommen zijn om te groeien, zeggen analisten.

En er is een mogelijkheid dat stijgende rentetarieven ook een domper kunnen zetten op het aanbod van te koop staande woningen. “Bestaande huiseigenaren zitten vast aan de rente wanneer hun bestaande hypotheekrente lager is dan de geldende hypotheekrente op de markt, omdat er een financiële belemmering is om hun huizen te verkopen en een nieuw huis te kopen tegen een hogere hypotheekrente”, aldus Kushi.

De meeste economen verwachten dat de huizenmarkt zich aan het herstellen is, wat betekent dat biedingsoorlogen en onvoorziene omstandigheden binnenkort tot het verleden kunnen behoren.