De vooruitzichten voor huisvesting, winkelcentra, werkruimten en ander onroerend goed

Tripp houdt toezicht op $144 miljard als Global Chief Investment Officer en hoofd Investeringen voor Nuveen Real Estate, een van de grootste vastgoedbeleggingsmanagers van het land, die vorig jaar meer dan $10 miljard aan Amerikaans vastgoed binnenhaalde. Terwijl veel andere beleggers negatief waren over winkelvastgoed toen de pandemie toesloeg, zag Tripp terecht kansen onder de subgroep van detailhandelaren die correct anticipeerden op de manier waarop consumenten in een pandemie zouden willen kopen. Tripp heeft gesproken Barron's uit Davidson, NC, over enkele van haar nieuwste tegendraadse ideeën, waaronder waarom huren misschien wel de voorkeur verdient boven het bezitten van een huis, waarom kantoorruimte nog niet dood is, en welke soorten winkelcentra, seniorenwoningen en industriële gebouwen het beste zijn om te bezitten. Een bewerkte versie van ons gesprek volgt.

Barron's: Hoe is de toestand op de huizenmarkt?

Carly Tripp: Er is nog steeds een tekort aan eenheden van drie tot vijf miljoen in de VS. Er was veel littekenweefsel als gevolg van de huizencrisis; investeerders waren huiverig om te investeren en huizenbouwers waren traag met bouwen. We hebben een heel decennium van onderbouw gehad en zijn nu bezig met een inhaalslag. De start van de huisvesting in meergezinswoningen staat op recordhoogte. De vertragingen bij de levering zijn gestegen van gemiddeld zeven maanden naar ruim zestien maanden. Het is een perfect recept voor een versterking van de algehele huizenmarkt.

De huizenprijzen zijn enorm gestegen. Is dit een bubbel?

Er is veel waardering geweest na de pandemie, maar mensen staan ​​er niet bij stil dat de hypotheekrente zo sterk is gedaald. Als je kijkt naar de gemiddelde huizenprijzen tussen 2006 en 2021 en die vergelijkt met de kosten van een hypotheek op basis van de huidige tarieven, dan is een huis van $ 250,000 in 2006 een huis van $ 400,000 vandaag. Zelfs in de top twintig van samengestelde markten zijn we, gecorrigeerd voor inflatie, net terug op het niveau van 20. Ik denk niet dat er sprake is van een bubbel.

Maakt u zich zorgen over de betaalbaarheid?

Ja, grotendeels vanwege het lage aanbod van betaalbare woningen. Het percentage nieuwbouwwoningen [verkocht voor] $ 200,000 of minder is minder dan 2% van de [beschikbare] voorraad. Mensen bouwen gewoon geen kleinere, beter betaalbare starterswoningen. Als een bouwer zijn winst kan maximaliseren en tegen een hogere prijs kan bouwen, dan is dat wat hij doet. Voor 2022 is een van de gebieden waar ik van houd betaalbare woningen, die onderaanbod en te weinig voorzieningen hebben. We zien daar meer publiek-private partnerschappen, en als Build Back Better klaar is, gaat er een groot deel van het geld naar de ontwikkeling van betaalbare woningen.

Er is ook een groeiende groep mensen die willen huren in plaats van kopen – een van de redenen dat wij blij zijn met het opkomende gebied van de eengezinswoningen. Toen mijn ouders een gezin stichtten, ontstond er rijkdom door het bezitten van een huis. Tegenwoordig hebben veel mensen andere manieren om toegang te krijgen tot het creëren van rijkdom. Op dit moment kunt u die aanbetaling in de markt, Bitcoin of Robinhood investeren. Consumenten worden steeds beter geïnformeerd over hoe ze hun dollars moeten beleggen – en dat ze de keuze hebben wat ze met hun geld doen.

Waar in het land vind je de meeste kansen?

De migratiepatronen zijn onthutsend. Deze uittocht uit kuststeden naar de Sunbelt – door de Carolinas, Georgia en Texas – is enorm geweest. Buitenleven in warmere klimaten met toegang tot stranden en bergen is de manier waarop mensen tegenwoordig willen leven, en belastingvoordelen voor bedrijven staan ​​ook hoog in het vaandel. Technologie heeft in de VS microstedelijke gebieden gecreëerd die voorheen niet bestonden. Er zijn veel plaatsen waar mensen betaald werk kunnen vinden en toegang kunnen krijgen tot onderwijs voor hun gezin. De kuststeden zullen niet verdwijnen, maar er is veel meer bevolkingsspreiding.

Ik hou ook van woningen voor 55+, waar het gevoel heerst van gelijkgestemde mensen die bijna met pensioen gaan, of van lege nesters, die toegang hebben tot tennis, pickleball en fysieke voorzieningen, [in de buurt van] familieleden. Er is een groter verstoringsrisico voor zaken als geheugenzorg, die kunnen veranderen als de technologie verandert.

Welke invloed heeft deze migratie op de vooruitzichten voor kantoorruimte?

Bedrijven erkennen de voordelen van het hebben van mensen op één plek en de noodzaak om mensen terug naar kantoor te lokken. Je ziet dus [voorzieningen zoals] eten en sportscholen. Veel grote institutionele en private-equitybeleggers gaan opnieuw wedden op trofeekantoren in kustmarkten. Dat gaat in 2022 weer open.

Hoeveel van de beroepsbevolking zal naar verwachting terugkeren naar kantoor?

Op de lange termijn zal de verstoring en afname van de vraag [naar kantoorruimte] waarschijnlijk 10% bedragen. Het zal variëren per locatie en type. We zijn nog steeds erg optimistisch over onroerend goed voor speciaal gebruik, zoals studio's, medische levenswetenschappen en zeer goed uitgeruste, kleinere kantoorgebouwen aan de overkant van de Sunbelt. In veel van deze markten waar mensen verhuizen, is er een tekort aan kantoren. Er is nog steeds veel positief momentum. Selectie is van cruciaal belang, en er zijn risico's verbonden aan de noodzaak om over te stappen van een zwaar COXNUMX-gebruik naar een netto-nulgebruik. Er is geen groter risico voor die [energie]transitie dan in kantoorruimte.

Over de energietransitie gesproken: hoe moeten vastgoedbeleggers denken over klimaatverandering en het koolstofvrij maken?

Nuveen Real Estate heeft zich ertoe verbonden om in 2040 een netto-nuluitstoot te hebben. We concentreren ons op het evalueren van elk afzonderlijk bezit dat we bezitten, en in de analyse van alles wat we kopen zijn de kosten voor de transitie meegenomen. Eerlijk gezegd hebben we in de hele VS een beter duurzaam elektriciteitsnet nodig. Al onze activa doorlopen een model dat storm-, brand- en overstromingsrisico's beoordeelt, evenals het lokale regelgevingsrisico, op detailniveau op straatniveau. Het omvat bijvoorbeeld topografie: New York kan zeeweringen bouwen, maar Miami niet omdat de grond een spons is. Wij beoordelen dat allemaal vanuit een value-at-risk-basis. Als het over een periode van twintig jaar te hoog is, investeren we niet.

Welke invloed zal een stijgende rente op deze kansen hebben?

Onroerend goed doet het in tijden van inflatie doorgaans beter dan andere gebieden. Je hebt ingebedde leasestructuren met jaarlijkse stijgingen die de neiging hebben de inflatie te overtreffen, en structuren die eventuele stijgingen van de kosten aan huurders doorberekenen. Maar inflatie is een enorm risico voor onze economie, en de aanjagers en facilitators van de inflatie vormen een groter risico.

Hoe weet ik dat?

Kijk naar het tekort aan arbeidskrachten; dat is nooit goed. Het zal lang duren voordat het aanbodtekort door het systeem heen werkt, en het zal afhangen van de tactieken van de internationale regio's rondom Covid. We hebben ook te maken met de snelkookpan van de inflatie. De Fed neemt een agressievere houding aan, maar kan alleen de kortetermijnrente beheersen. Beleggers hebben controle over de langetermijnrente, dus let goed op de rentecurve. Dat zal de grootste voorlopende indicator zijn [voor problemen]. Als de rentecurve vlakker begint te worden, en als [de Fed] de rente aan de korte kant blijft verhogen en de vraag aan de lange kant de rente relatief laag houdt, zou dat mij zorgen baren. Let op als de rentecurve afvlakt en zeker als deze inverteert.

Wat betekent dat voor uw portefeuille?

We blijven investeren waar we sterk van overtuigd zijn, namelijk huisvesting als noodzaak. Industrieel is nog steeds onderaanbod. Wij zijn de zevende grootste eigenaar van Amerikaans industrieel vastgoed [magazijnen, logistieke faciliteiten en last-mile-eigendommen die dienen als het laatste punt tussen de toeleveringsketen en de levering aan de eindklant]. Wij verhuren dagelijks ruimte en zien met eigen ogen hoe sterk deze is. Er zijn nog geen aanwijzingen voor een vertraging. Vanuit het perspectief van het totale leasevolume blijft de vraag alle voorgaande records overtreffen. Binnen de industriële sector bedraagt ​​het leegstandspercentage landelijk minder dan 4%.

Gezien de toename van e-commerce en de overstap naar ‘just-in-time’ voorraadbeheer is de vraag naar last-mile de afgelopen jaren toegenomen, en dat is onze focus. We zijn ook optimistisch over alternatieve sectoren zoals opslag en medische kantoren – beide zijn gebaseerd op noodzaak – en over de levenswetenschappen, die ongelooflijke rugwind hebben.

Er is veel pessimisme over de detailhandel, en vooral over winkelcentra.

Hadden we als land een overaanbod aan fysieke detailhandel? Absoluut. Vergeleken met enig ander geïndustrialiseerd land hebben we vijf maal zoveel detailhandel. Maar er is de afgelopen tien jaar geen nieuw aanbod geweest als percentage van de winkelvoorraad, en schattingen pleiten voor een vermindering van de winkelvoorraad met 10%, voornamelijk in verband met de verbouwingen naar gemengd gebruik, appartementen, medische kantoren of industrie in de loop van de tijd. komende vijf jaar.

Terwijl de detailhandel sterk op locatie was gericht, weten we nu dat bedrijven met een omnichannel-focus een veel vastere consumentenbasis hebben. Ik kijk altijd naar de inkomsten van Target als maatstaf. Ze hebben een geweldige omnichannel-interface en infrastructuur en verkopen meerdere goederen: voedsel, kleding, boeken. U kunt de winkel op dezelfde dag ophalen, bezorgen of langs de stoeprand afleveren. De interface is eenvoudig te gebruiken. Je ziet dat beleggers hun tenen weer in de detailhandel steken. Het vierde kwartaal was het eerste waarin de netto openingen van nieuwe winkels hoger waren dan de netto sluitingen, en de verhuur begon aan te trekken, onder impuls van bepaalde detailhandelaren.

Gaat u iets anders doen nu de rente stijgt?

Het grootste strategische gebied is hoe je dingen financiert. We stappen over van structuren met variabele rente naar structuren met vaste rente om een ​​deel van dat risico af te dekken. We evalueren ook de mogelijkheden om de schuldenlast te vergroten en vastrentende langetermijnschulden vast te zetten, aangezien de rente op een historisch dieptepunt staat.

Dus het winkelcentrum is niet dood?

Degenen die een goede huurovereenkomst hebben en niet overweldigend groot zijn, hebben een grotere kans om te overleven. Ik heb een heel sterk gevoel voor openluchtwinkelcentra/lifestylecentra. Afgesloten, meer door toeristen aangedreven winkelcentra, zoals in Hawaï, Las Vegas of Orlando, zullen het redelijk goed blijven doen. Grootformaat en gesloten detailhandel zullen een uitdaging zijn.

Wat is de toekomst van vastgoed?

We bezitten een aantal verbazingwekkende levenswetenschappen [eigendommen] die op kleine steden lijken. Er is er een in San Diego met voetbalvelden, biertuinen en plekken waar je wilt werken. Zelfs op ons hoofdkantoor in New York is er een geweldige fitnessruimte, meditatieruimtes, Thera-geweren, een bar/café en imkers op het dak die zich inzetten voor de duurzaamheid van de honingbijpopulatie.

Bedankt, Carly.

Schrijven aan Reshma Kapadia bij [e-mail beveiligd]