Fed-voorzitter Jerome Powell maakte het afgelopen zomer kristalhelder: een stijgende hypotheekrente zou helpen “reset” de Amerikaanse huizenmarkt, die tijdens de pandemie was veranderd in de nachtmerrie van een koper.
Natuurlijk zouden stijgende hypotheekrentes niet op magische wijze meer huizen bouwen. Hogere tarieven zouden in theorie echter de Amerikaanse huizenmarkt weer in evenwicht kunnen brengen door koud water op te werpen de hausse in de vraag naar woningen door de pandemie, waardoor de voorraad ademruimte krijgt om te stijgen en de huizenprijzen dalen. Dat is ook precies wat zich in de tweede helft van vorig jaar ontvouwde: de verkoop van zowel nieuwe als bestaande woningen ging in vrije val modusterwijl De huizenprijzen in de VS begonnen voor het eerst sinds 2012 te dalen.
Maar snel vooruit naar 2023, en daar ziet het naar uit vrije val in huizenverkopen zou voorbij kunnen zijn. Sterker nog, alleen deze week Goldman Sachs publiceerde een paper met de titel "2023 Housing Outlook: Finding a Trough." De krant stelt dat de huizenverkopen hun dieptepunt bereiken de woningprijscorrectie heeft wat langer te lopen.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
"We vermoeden dat de verkoop van bestaande huizen iets verder zou kunnen dalen, maar waarschijnlijk in het eerste kwartaal zal dalen", schrijven onderzoekers van Goldman Sachs. “We verwachten een piek-tot-daldaling van de nationale huizenprijzen van ongeveer 1% en dat de prijzen halverwege het jaar [in 6] zullen stoppen met dalen. Op regionale basis verwachten we grotere dalingen aan de Pacifische kust en in de zuidwestelijke regio's."
Om beter te begrijpen of de recessie op de Amerikaanse huizenmarkt loopt eigenlijk uit de hand, Fortuin nam contact op met Zonda-hoofdeconoom Ali Wolf. Als ze niet door het land reist om huizenbouwers te spreken, is ze dat wel het Witte Huis adviseren over huisvestingszaken.
Hieronder is Fortuin's Q&A met Al Wolf.
Fortuin: Er zijn eerste tekenen dat de vraag naar woningen, die vorig jaar kelderde door de hoge hypotheekrente, zich begint te herstellen. Zie jij dit ook? Zo ja, is dit gewoon seizoensinvloeden of ook een gevolg van een wat lagere hypotheekrente?
Sinds het begin van het jaar is er een toename in de belangstelling van kopers die verband houdt met drie belangrijke zaken: seizoensgebondenheid, acceptatie en kortingen.
Seizoensgebondenheid: de huizenmarkt is traditioneel het traagst aan het einde van een bepaald jaar, trekt weer aan in januari en gaat volledig van kracht tijdens het verkoopseizoen in de lente dat begint rond de Super Bowl. De eerste indicaties zijn dat kopers weer aan het shoppen zijn. Op dit moment lijkt het erop dat er meer kopers kijken dan daadwerkelijk contracten tekenen, maar het toegenomen verkeer wijst op onderliggende interesse: 38% van de bouwers meldde aan Zonda dat het verkeer tot nu toe sterker was dan verwacht in januari. Een belangrijk punt om de komende maanden op te letten, is de wederverkoopvoorraad. We zagen veel bestaande huiseigenaren hun huizen in november en december van de lijst halen toen hun huis niet zo snel of voor zoveel geld werd verkocht als ze hadden gehoopt. Het verkoopseizoen in de lente brengt meestal meer voorraad met zich mee, dus we kijken of deze verkopers besluiten om in deze traditioneel sterkere tijd van het jaar voor huisvesting opnieuw te adverteren.
Acceptatie: Consumenten rouwen om het verlies van historisch lage hypotheekrentes. Als een consument zich bijvoorbeeld begin vorig jaar de maandelijkse betaling van een huis van $ 500,000 kon veroorloven, zonder zijn budget te wijzigen, zoekt hij nu een huis in het bereik van $ 350,000. Sommige consumenten willen of kunnen niet verder met een aankoop. Voor anderen gaan ze de acceptatiefase in. We zitten in de 10e achtereenvolgende week met hypotheekrentes van gemiddeld onder de 7%. Deze stabiliteit in tarieven geeft consumenten een beetje meer vertrouwen over waar de markt op dit moment staat. Sommige bestaande huizenverkopers en veel bouwers bieden geld aan om de rente af te kopen, met hypotheekopties met aanpasbare rente en hypotheekopties met een vaste rente van 30 jaar.
Kortingen: Huizenbouwers vertegenwoordigen nu meer dan 30% van de totale woningvoorraad. Bouwers houden zich bezig met het bouwen en verkopen van woningen. Als gevolg hiervan hebben we gezien dat bouwers zowel prijsverlagingen als incentives aanbieden om consumenten te verleiden. Wat we zagen gebeuren, was dat bouwers in de begindagen van de huizenvertraging bescheiden prijsverlagingen aanboden van 1 of 2% van de basisprijs. Het enige dat de consument deed was vertellen dat het logisch was om te wachten, omdat de huizenprijzen in de toekomst waarschijnlijk lager zullen zijn (dwz consumenten zijn in een deflatoire mentaliteit terechtgekomen). Bouwers leerden snel dat het veel beter was om "de pleister eraf te halen" met huizenprijzen, maar gewoon een keer hard en snel aanpassen om de markt te vinden. Als gevolg hiervan heeft ongeveer 40% van de bouwers de huizenprijzen al tussen de 15 en XNUMX% verlaagd. Voor consumenten is de FOBATT-mentaliteit (angst om aan de top te kopen) wat gekalmeerd, omdat ze niet langer wachten tot de prijzen beginnen te dalen.
Vinden bouwers succes met tariefafkoop?
Zonda-gegevens tonen aan dat meer dan 50% van de nieuwe thuisgemeenschappen in het hele land een soort stimulans biedt aan consumenten. Deze prikkels kunnen variëren van verlengde tariefvergrendelingen tot fondsen voor sluitingskosten of opties en upgrades en afkoop van hypotheekrente. Hypotheekrente-afkoop is in wezen dat bouwers punten betalen om de hypotheekrente te verlagen. Bouwers betalen ergens tussen de $ 10,000 en $ 70,000 om het tarief te verlagen. Een van de belangrijkste redenen voor consumenten om zich terug te trekken uit de woningmarkt is de recordschok in de betaalbaarheid. Lagere tarieven, vooral wanneer de bouwer een lagere rente aanbiedt op een 30-jarige vaste hypotheek, blijken effectief te zijn om sommige consumenten weer op de markt te krijgen. Simpel gezegd, de buydowns zijn duur maar effectief.
Heeft u gegevens over hoeveel/hoeveel aannemers de prijzen hebben verlaagd?
Uit ons bouwonderzoek in december bleek dat 43% van de bouwers maand na maand de prijzen verlaagde, terwijl 56% de prijzen ongewijzigd liet. Voor januari lezen we al dat 56% van de bouwers de prijzen gelijk hield, 32% de prijzen verlaagde en 12% de huizenprijzen verhoogde. In sommige markten hebben we gezien dat de gemiddelde prijs van vrijstaande nieuwbouwwoningen met 20% is gedaald ten opzichte van de piek; in andere zijn de huidige prijzen nog steeds op het hoogtepunt.
Op weg naar 2023, voorspelde Zonda dat de huizenprijzen in de VS van piek tot dal met ongeveer 15% zouden dalen. Heb je verschuivingen gemaakt in je verwachtingen voor Amerikaanse huizenprijzen?
We verwachten nog steeds dat de huizenprijzen in 2023 lager zullen zijn dan in 2022, maar hoe diep een daling zal afhangen van hoe snel verkopers "de markt vinden" met prijsverlagingen, wat er gebeurt met de hypotheekrente, hoe voorraadniveaus zich ontwikkelen en wat er gebeurt met betrekking tot een economische recessie in de VS.
Wil je op de hoogte blijven van de huisvestingscorrectie? Volg me op Twitter at @NieuwsLambert.
Dit verhaal stond oorspronkelijk op Fortune.com
Meer van Fortuin:
Olympische legende Usain Bolt verloor $ 12 miljoen aan spaargeld door oplichterij. Er staat nog maar $ 12,000 op zijn rekening
De echte zonde van Meghan Markle die het Britse publiek niet kan vergeven – en Amerikanen niet kunnen begrijpen
'Het werkt gewoon niet.' Het beste restaurant ter wereld gaat sluiten omdat de eigenaar het moderne fine dining-model 'onhoudbaar' noemt
Bob Iger zette gewoon zijn voet neer en zei tegen Disney-medewerkers dat ze terug naar kantoor moesten komen
Bron: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html