Mijn strategie voor de zomerportfolio is om de oude discohit "Baby Come Back" te spelen terwijl ik langzaam dans met mijn makelaarsverklaringen van december. Als het werkt, heb ik een bedrijfsidee met Hall, Oates en een twee-en-twintig tariefstructuur.
Er is tenminste onroerend goed. Het eigen vermogen zou recordhoogten bereiken. Aan de andere kant, troost vinden zou zijn als uitglijden op een financieel toupetje - iedereen weet dat de onderliggende omstandigheden zijn verslechterd.
De laatste lezing over landelijke prijzen komt van maart. Sindsdien is de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar tot bijna 6% gestegen en zijn de aanvragen van kopers vertraagd. De afgelopen week hebben een paar online makelaars goed gelezen over huiszoekingen,
Redfin
(ticker: RDFN) en
Kompas
(COMP), kondigde ontslagen aan.
Ondertussen zijn de Redfin-aandelen zo'n 90% gedaald ten opzichte van hun piek. Bouwers zijn ook in elkaar geslagen. Vrienden laten vrienden geen op de beurs verhandelde fondsen met hefboomwerking bezitten met namen als
Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X-aandelen
(NAIL), vooral als de rente stijgt, maar als je nieuwsgierig bent, die verloor net 45% over vijf handelsdagen.
Moeten beleggers hier aandelen van huizenbouwers kopen? Makelaars? Hoe zit het met de huizenprijzen? En wanneer komt de beurs terug? Laat me die beantwoorden in volgorde van afnemend vertrouwen op korte termijn, te beginnen bij dubieus.
Ja, bouwers kopen. Verkiezen
Lennar
(LEN) en
Geweldige broers
(TOL), zegt Jade Rahmani, die de groep voor KBW dekt. Hij wijst erop dat bouwaandelen worden verhandeld tegen 60% van de verwachte boekwaarde, waar ze de neiging hebben om tijdens recessies het dieptepunt te bereiken, waarbij de financiële crisis van 2008 wordt genegeerd. Lennar zal profiteren van de aanstaande verkoop van een vastgoedtechnologie-eenheid, en Toll richt zich op welvarende kopers, van wie ongeveer 30% contant betalen, en dus niet worden afgeschrikt door hoge hypotheekrentes.
Koers/winstverhoudingen over de hele groep zijn verbazingwekkend laag, maar negeer ze. Ze komen voort uit twee omstandigheden die zich niet snel zullen herhalen: de grondwaarde stijgt met 30% of meer vanaf het moment dat bedrijven hectaren kochten tot het moment dat ze huizen verkochten, en een aanzienlijk hoger tempo van transacties tijdens de pandemie. Een bouwer die vier keer de winst verhandelt, kan in werkelijkheid acht keer gaan in de veronderstelling van genormaliseerde omstandigheden - nog steeds goedkoop, maar een groot verschil.
De huizenprijzen stegen in maart met meer dan 20% ten opzichte van een jaar eerder, maar Rahmani verwacht dat dat percentage tegen het einde van het jaar zal dalen tot 2%. Zijn uitgangspunt is dat volgend jaar vaste prijzen zullen opleveren. Zijn recessiescenario, gebaseerd op een studie van eerdere verkoopvolumes, laat de prijzen volgend jaar met 5% dalen - misschien meer als de hypotheekrente stijgt tot 7%. Dat klinkt misschien niet veel, maar voor recente kopers met typische hypotheken kan een prijsdaling van 5% het eigen vermogen met 25% verminderen.
De meeste huiseigenaren hebben geen hypotheekrentes in de buurt van recente; ongeveer tweederde zit vast in minder dan 4%. Het is onwaarschijnlijk dat deze kopers verhuizen en nieuwe leningen aangaan als dat niet nodig is, wat een van de redenen is dat het aanbod jarenlang laag kan blijven. Een andere is dat hypotheken van veel hogere kwaliteit zijn dan tijdens de laatste huizenbubbel, dus het is onwaarschijnlijk dat er een golf van wanbetalingen en paniekverkopen zal komen.
Maar er moet iets inleveren op betaalbaarheid. Typische betalingen op nieuwe hypotheken hebben 23% van het beschikbare inkomen overschreden, dicht bij het hoogste punt van 26% tijdens de laatste zeepbel. Maar de inkomens groeien met 6% per jaar, dus een lange pauze voor de huizenprijzen zou de betaalbaarheid kunnen helpen herstellen. Hoe dan ook, de pandemie heeft ertoe geleid dat mensen meer tijd in hun huis doorbrengen, dus zouden ze bereid moeten zijn om wat meer te betalen voor huisvesting als percentage van hun inkomen, meent Rahmani.
Haast je niet om aandelen van de makelaars te kopen, zegt William Blair-analist Stephen Sheldon. Hij heeft Market Perform-beoordelingen voor drie ervan: Redfin,
RE/MAX-holdings
(RMAX), en
eXp Wereldholdings
(EXPI). In een blogpost van afgelopen week schreef Glenn Kelman, CEO van Redfin, dat de vraag in mei 17% onder de verwachtingen lag en dat het bedrijf 8% van de werknemers zal ontslaan. Redfin huurt agenten rechtstreeks in, terwijl veel makelaars onafhankelijke contractanten gebruiken.
Kelman schreef dat de verkoopdaling jaren zou kunnen duren in plaats van maanden. Meer agenten zouden op eigen gelegenheid kunnen vertrekken. Het lidmaatschap van de National Association of Realtors, een indicatie voor het aantal mensen dat huizen verkoopt, bereikte vorig jaar 1.6 miljoen, tegen ongeveer een miljoen in 2012.
Sheldon van William Blair zegt dat het hem opvalt hoe ver de waarderingen van makelaars zijn gedaald, maar het sentiment is zuur en hij wacht op tekenen van stabilisatie. Redfin gaat begin vorig jaar voor minder dan een tiende van zijn piekwaarde op de beurs, ook al is de omzet ruwweg verdubbeld. Dat brengt aandelen op ongeveer een derde van de omzet. Verwacht werd dat de vrije kasstroom vanaf 2024 consequent positief zou worden. Nu zullen we zien.
Wat de aandelenmarkt betreft, ik heb goed nieuws en slecht nieuws, die geen van beide betrouwbaar zijn. De S&P 500 dook de afgelopen week onder de 15 keer de verwachte winst voor volgend jaar, wat erop wijst dat de prijzen zijn teruggekeerd naar historische gemiddelden. Maar er is niets om te zeggen dat de markt zijn gemiddelde waardering niet zal overschrijden op weg om goedkoop te worden. En
Goldman Sachs
zegt dat de prognoses voor een winstgroei van 10% dit jaar en volgend jaar te hoog lijken.
Verwacht een tragere groei, zegt Goldman, en als er een recessie komt, kunnen de winsten volgend jaar dalen tot onder het niveau van vorig jaar. Volgens de schattingen van de bank in dat scenario handelt de S&P 500 vandaag tegen meer dan 18 keer de winst van volgend jaar. Goldman voorspelt dat de index tegen het einde van het jaar met 17% zal stijgen ten opzichte van het niveau van donderdag zonder recessie, of met 14% zal dalen met één. Accepteer alstublieft mijn felicitaties of condoleances.
Geen zorgen, zegt Credit Suisse. Statistisch gezien zijn individuele prognoses voor bedrijfswinsten strak geclusterd. Dat is het tegenovergestelde van wat er meestal gebeurt voordat de winst wordt getankt.
Ik heb eerder mensen naar de aandelenmarkt horen verwijzen als een 'totaalcluster', maar ik had geen idee dat ze het hadden over schattingsspreiding.
Schrijven aan Jack Hough bij [e-mail beveiligd]. Volg hem op Twitter en abonneer op zijn De Streetwise-podcast van Barron.
Bron: https://www.barrons.com/articles/housing-market-prices-brokers-home-builders-stocks-51655501423?siteid=yhoof2&yptr=yahoo