De Federal Reserve heeft een eenvoudig inflatiebestrijdend draaiboek. Het gaat als volgt: blijf opwaartse druk uitoefenen op de rentetarieven totdat de bedrijfs- en consumentenbestedingen in de hele economie verzwakken en de inflatie afneemt.
Historisch gezien, het inflatiebestrijdende draaiboek van de Fed levert altijd een bijzonder harde klap op voor de Amerikaanse huizenmarkt. Als het gaat om huisvestingstransacties, zijn maandelijkse betalingen alles. En wanneer de hypotheekrente stijgt - wat gebeurt zodra de Fed achter inflatie aan gaat - stijgen die betalingen voor nieuwe kredietnemers. Dat verklaart waarom zo snel terwijl de hypotheekrente steeg deze lente, de huizenmarkt belandde in een huizenkoelte.
Maar dat huisvestingscorrectie zou snel kunnen verliezen sommige stoom.
De hypotheekrente is de afgelopen week flink gedaald. Vanaf dinsdag staat de gemiddelde 30-jarige vaste hypotheekrente op 5.05%, een daling van Juni, toen de hypotheekrente piekte op 6.28%. Die dalende hypotheekrentes geven aan de zijlijn staande huizenkopers onmiddellijke verlichting. Als een lener in juni een hypotheek van $ 500,000 zou afsluiten tegen een tarief van 6.28%, zou hij maandelijks $ 3,088 aan hoofdsom en rente betalen. Bij een tarief van 5.05% zou die betaling slechts $ 2,699 zijn. In de loop van de 30-jarige lening is dat een besparing van $ 140,000.
Wat gebeurd er? Net zo verzwakkende economische gegevens komen binnen, prijzen financiële markten een recessie in 2023 in. Dat zet een neerwaartse druk op de hypotheekrente.
"De obligatiemarkt schat in dat er volgend jaar een recessie zal plaatsvinden, en dat de neergang de Fed ertoe zal aanzetten de koers om te keren en de rente [Federal Funds] te verlagen", zegt Mark Zandi, hoofdeconoom bij Moody's Analytics, vertelt Fortuin.
Hoewel de Fed de hypotheekrente niet rechtstreeks vaststelt, heeft haar beleid wel invloed op de prijs van beide op de financiële markten het rendement op 10-jarige staatsobligaties en hypotheekrente. In afwachting van een stijgende Federal Funds-rente en monetaire verkrapping, verhogen de financiële markten zowel de 10-jaarsrente als de hypotheekrente. In afwachting van een verlaagde Federal Funds-rente en monetaire versoepeling, zetten de financiële markten zowel de 10-jaarsrente als de hypotheekrente in prijs. Dat laatste zien we nu op de financiële markten.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Omdat de hypotheekrente eerder dit jaar piekte, tientallen miljoenen Amerikanen verloren hun hypotheekschuld. Nu de hypotheekrente begint te dalen, krijgen miljoenen Amerikanen echter weer toegang tot hypotheken. Dat is de reden waarom zoveel vastgoedprofessionals juichen voor lagere hypotheekrentes: ze zouden moeten helpen om de huizenkoopactiviteit te vergroten.
Hoewel de lagere hypotheekrente er ongetwijfeld voor zal zorgen dat meer zijlijnkopers terugkeren naar open huizen, moet u nog niet aan het einde van de huisvestingscorrectie tekenen.
"Het komt erop neer dat de recente daling van de hypotheekrente de marge zal helpen, maar de huizenmarkt zal onder druk blijven staan met hypotheekrentes van 5% (minder verkopen, vertragende groei van de huizenprijzen)", schreef Bill McBride, auteur van de Economics blog Berekend risico, in zijn nieuwsbrief van dinsdag. De reden? Zelfs met de daling van de hypotheekrente met één procentpunt, betaalbaarheid van woningen blijft historisch laag.
"Als we de stijging van de huizenprijzen meetellen, zijn de betalingen voor hetzelfde huis jaar op jaar met meer dan 50% gestegen", schrijft McBride.
Er is nog een reden waarom huizenbezitters niet al te overmoedig moeten worden: als de angst voor een recessie - die ertoe bijdraagt dat de hypotheekrente lager wordt - juist is, zou dat een verdere verzwakking van de sector veroorzaken. Als iemand bang is zijn baan te verliezen, zal hij zich niet op de woningmarkt begeven.
"Hoewel lagere tarieven op zich positief zijn voor huisvesting, is dat niet het geval wanneer ze gepaard gaan met een recessie en snel stijgende werkloosheid", vertelt Zandi. Fortuin.
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Waar gaat de hypotheekrente vanaf hier naartoe?
Onderzoekers bij Bank of America geloven dat er een kans is dat de 10-jaarsrente op staatsobligaties de komende 2.7 maanden van 2.0 naar 12% zou kunnen dalen. Daardoor zou de hypotheekrente kunnen dalen tot tussen de 4% en 4.5%. (Het traject van de hypotheekrente hangt nauw samen met het traject van het rendement op tienjarige staatsobligaties.)
Maar er is een grote joker: de Federal Reserve.
De Fed wil duidelijk de huizenmarkt afremmen. De pandemische huizenhausse-tijdens welke huizenprijzen stegen met 42% en huizenbouw bereikte een hoogtepunt in 16 jaar— is een van de aanjagers van torenhoge inflatie geweest. Verminderde huizenverkopen en een afname van de woningbouw zouden verlichting moeten bieden voor het overbelaste Amerikaanse woningaanbod. We zien het nu al: de sterk dalende huizenstart vertaalt zich in een verminderde vraag naar alles van inlijsten van hout van kasten tot ramen.
Maar als de hypotheekrente te snel daalt, kan een aantrekkende huizenmarkt de inflatiebestrijding van de Fed in de war brengen. Als dat gebeurt, heeft de Fed meer dan genoeg monetaire 'vuurkracht' om de hypotheekrente opnieuw onder druk te zetten.
“Of we technisch in een recessie zitten of niet, verandert niets aan mijn analyse. Ik ben gefocust op de inflatiegegevens ... En tot nu toe blijft de inflatie ons positief verrassen', Neel Kashkari, president van de Federal Reserve Bank van Minneapolis, vertelde CBS op zondag. "We zijn vastbesloten de inflatie terug te dringen en we gaan doen wat we moeten doen."
Wil je op de hoogte blijven van de huisvestingsrecessie? Volg me op Twitter at @NieuwsLambert.
Dit verhaal stond oorspronkelijk op Fortune.com
Bron: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-takes-unexpected-221444454.html