De zeepbel op de huizenmarkt kan in 2023 nog barsten

Jeremy Grantham is een van de meest gerespecteerde investeerders ter wereld. Hij richtte GMA op, een kolos met een trackrecord van 40 jaar in de branche en meer dan $ 71 miljard beheerd vermogen. Als hij spreekt, luisteren beleggers. Zo waarschuwde hij onlangs dat de S&P 500 index zou kunnen dalen tot ongeveer $3,200, ~21% onder het huidige niveau. Hij waarschuwde ook dat de zeepbel op de huizenmarkt binnenkort zou kunnen barsten.

Huizenprijzen zijn aan het crashen

De huizenmarkt maakt de moeilijkste periodes in meer dan tien jaar door, aangezien de rentetarieven in de meeste landen stijgen. Prijzen zijn gecrasht in landen als Zweden, het VK, Verenigde Staten, en Australië zijn allemaal ondergedompeld nadat ze tijdens de pandemie naar hun hoogste punten in decennia waren gestegen. 

Bent u op zoek naar snelnieuws, hot-tips en marktanalyse?

Meld u vandaag nog aan voor de Invezz-nieuwsbrief.

Met name Zweden is een beetje somber geweest, met prijzen die een moment van afrekening hebben en in het snelste tempo sinds de jaren negentig zijn gecrasht. En analisten zijn van mening dat de Zweedse huizenprijzen met ongeveer 1990% zouden kunnen dalen vanaf hun hoogste punt in 20. 

In het VK toonden door Halifax gepubliceerde gegevens aan dat de huizenprijzen in januari bleven dalen, een voortzetting van de trends die zes maanden eerder waren ingezet. Dezelfde trend doet zich voor in de VS, waar de S&P/Case-Shiller huizenprijsindex steeds verder afzakt, zoals hieronder te zien is.

De rente bleef dit jaar stijgen, zo schreven we hierin dit artikel. En aangezien de inflatie nog steeds hardnekkig hoog is en de krapte op de arbeidsmarkt, is de kans groot dat de Fed de rente blijft verhogen. In een verklaring vorige week liet James Bullard doorschemeren dat de rente zou kunnen stijgen tot ongeveer 7%. Sommige economen zien de rente zelfs oplopen tot tussen de 8% en 9%.

Jeremy Grantham over de crash op de huizenmarkt

Tegen deze achtergrond waarschuwde Jeremy Grantham voor de aandelen- en huizenmarkt. Hij waarschuwde dat de wereldwijde zeepbel op de huizenmarkt al aan de gang was, omdat de hoge hypotheekrente deze onbetaalbaar maakt. Verder waarschuwde hij dat het ongeveer twee tot drie jaar duurt voordat huizenbubbels zich volledig vormen. Zijn verklaring zei:

"Het uiteenspatten van de wereldwijde huizenzeepbel, die nog maar net is begonnen, zal waarschijnlijk een pijnlijker economisch domino-effect hebben dan de daling van aandelen, want extreme zeepbelprijzen in aandelen zijn beperkt gebleven tot alleen de VS."

In dezelfde verklaring waarschuwde Jeremy Grantham dat de S&P 500 zou kunnen crashen tot ongeveer $3,200. Dit is opmerkelijk aangezien Grantham de afgelopen jaren een bearish toon heeft aangenomen. En zijn voorspellingen waren grotendeels juist.

Zal de bel barsten?

Dat gezegd hebbende, zoals ik schreef in mijn nexte crash op de huizenmarkt voorspelling, lijkt het idee dat we binnenkort een crisis zoals in 2008 zullen krijgen vergezocht, aangezien de omstandigheden heel anders zijn. Ten eerste is, zoals hieronder blijkt, de vraag naar subprime-hypotheken de afgelopen jaren sterk afgenomen. Volgens Fred staat deze vraag op ongeveer -85.6%.

Tegelijkertijd blijft de vraag naar woningen groot, met als grootste uitdaging de hogere hypotheekrente. Naar mijn mening zullen de prijzen blijven dalen vanwege het betaalbaarheidsprobleem en vervolgens de opwaartse trend hervatten naarmate de hypotheekrente daalt en de voorraden stijgen. Sterker nog, de hypotheekrente is de afgelopen weken aan het dalen.

Deze visie komt overeen met waar analisten van Morgan Stanley voor waarschuwen. In een notitie waarschuwden ze dat de huizenprijzen tussen juni volgend jaar en 10 met zo'n 2024% zullen dalen. Zal de zeepbel op de huizenmarkt in 2023 barsten? Hoewel de prijzen zullen dalen, kan ik dat niet omschrijven als iets vergelijkbaars met wat er in 2008/9 is gebeurd. Inderdaad, zoals hieronder getoond, de meeste vastgoed ETF's zijn vrij goed hersteld, waarbij het Invesco Active US Real Estate Fund (PSR) en Schwab Real Estate ETF (SCHH) met 22% zijn gestegen vanaf hun dieptepunt in 2022.