De crash van de huizenprijs die uw financiën zou kunnen verwoesten

De prijzen beginnen te dalen. De hypotheekachterstand begint op te lopen. Ontwikkelaars gaan failliet en anderen stoppen met werken aan huizen die ze niet meer kunnen verkopen.

Wanneer deze week de nieuwste huizenprijsgegevens voor het VK worden vrijgegeven, zal iedereen op zoek zijn naar tekenen dat de markt begint in te storten. Maar er is een markt waar we ons veel meer zorgen over zouden moeten maken – de Amerikaanse.

Er zijn tal van tekenen van een ernstige neergang in het vastgoed in de VS, met huizenverkopen die 12 opeenvolgende maanden op rij zijn gedaald, de zwakste cijfers in meer dan tien jaar. Wie denkt dat dat puur een Amerikaanse aangelegenheid is, houdt zichzelf voor de gek.

Als de Amerikaanse markt crasht, zal dit de economie in een recessie doen belanden, en dat zal over de hele wereld uitwaaieren. Als er verliezen zijn op hypotheken, bedreigt dat de stabiliteit van de financiële markten. Het zal bepalen wat de Federal Reserve gaat doen met de rentetarieven, wat gevolgen heeft voor de economie van elk land. In 2008 veroorzaakte de ineenstorting van de subprime-hypotheekmarkt een wereldwijde financiële crisis. Het is al eerder gebeurd en het kan weer gebeuren.

Nu de rente het afgelopen jaar is verviervoudigd, de Britse vastgoedmarkt ziet er niet bepaald gezond uit. Rightmove meldde vorige week dat de huizenprijzen tot stilstand zijn gekomen, met de zwakste cijfers sinds het onlinebureau begon met het verzamelen van cijfers. De Royal Institution of Chartered Surveyors meldde dat de markt op zijn zwakst was sinds 2009. Toch is het nauwelijks een catastrofe, althans nog niet. De prijzen zijn stabiel en dalen nog niet, of in ieder geval niet erg significant.

Aan de andere kant van de Atlantische Oceaan is het een heel ander beeld. In veel grote steden dalen de prijzen nu in absolute termen. In San Francisco, waar veel van de technische ontslagen geconcentreerd zijn, zijn ze dit jaar met 7 procent gedaald. In Oakland zijn ze met 4.5 procent gedaald en in New York met 1 procent.

Ondertussen met de Federal Reserve de rentetarieven agressief blijven opdrijven, en nu de inflatie koppig weigert onder controle te komen, worden de vooruitzichten steeds somberder. Toegegeven, de cijfers die vrijdag werden vrijgegeven, toonden aan dat de verkoop van nieuwe huizen in januari aantrok, maar gemeten op jaarbasis zijn ze nog steeds met bijna een kwart jaar-op-jaar gedaald. Het is nog geen crash, maar het komt er wel heel dichtbij.

Het verhaal gaat verder

Wat er met de huizenprijzen gebeurt, zal het verschil maken tussen een harde of een zachte landing. De Fed probeert verreweg de moeilijkste truc uit het draaiboek van centrale banken te bedenken; de economie vertragen en de inflatie weer onder controle brengen, maar zonder een volledige recessie te veroorzaken.

Het klinkt eenvoudig genoeg, maar het is in de praktijk erg moeilijk te realiseren. Wat er met de huizenmarkt gebeurt, zal bepalend zijn voor het slagen of falen ervan. Als de vastgoedmarkt stabiliseert, maar een jaar lang min of meer vlak blijft, zal de consumentenvraag slechts licht verzwakken en kunnen we niets ergers verwachten dan een lichte vertraging.

Als de prijzen dalen, wordt het een ander verhaal, met een ineenstorting van de vraag en een volledige neergang die vrijwel onvermijdelijk is. En als de VS in een recessie terechtkomt, net als de rest van de wereldeconomie – omdat Amerika zo ongeveer het enige is dat het overeind houdt.

Vervolgens zal een huizencrash overslaan naar de financiële markten. Er is $ 18 biljoen (£ 15 biljoen) aan uitstaande hypotheekschuld op de Amerikaanse markt, vergeleken met $ 14 biljoen in 2007 op het hoogtepunt van de laatste boom. Door de regels voor hypotheken is het een stuk gemakkelijker om gewoon van je schulden af ​​te komen dan in het VK. U verliest uw huis en uw kredietscore krijgt een pak slaag, maar als uw eigendom aanzienlijk in waarde daalt, kan het nog steeds een aantrekkelijke optie zijn.

Erger nog, en ondanks de toegenomen regelgeving worden hypotheken nog steeds verpakt en over de hele wereld verkocht. In werkelijkheid blijft de solvabiliteit van het Amerikaanse financiële systeem kritisch afhankelijk van de gezondheid van de huizenmarkt. Als het begint te crashen, kan het gemakkelijk ook banken, hedgefondsen en fondsbeheerders neerhalen – en dat zal de rest van de wereldeconomie heel hard raken.

Ten slotte zal het het monetaire beleid bepalen, om nog maar te zwijgen van de waarschijnlijke uitkomst van de volgende presidentsverkiezingen. De Federal Reserve zal naar verwachting de rente met maximaal nog een procentpunt verhogen en vervolgens weer voorzichtig beginnen te versoepelen. Maar als de huizenprijzen crashen, zijn alle weddenschappen uitgeschakeld.

Gelooft Jerome Powell, voorzitter van de Fed, dat het zijn taak is om de markt te redden, of zal hij het beheersen van de inflatie tot prioriteit maken? Of zal hij onmiddellijk het roer omgooien en de rente drastisch verlagen om de markt te redden, bang om de fouten van 2007 en 2008 te herhalen?

En zelfs als hij dat deed, kan een instorting van een onroerend goed worden teruggedraaid als het eenmaal is begonnen, of zal het uitmonden in volledige paniek? Niemand heeft ook maar het flauwste idee, ook niet naar alle waarschijnlijkheid de Fed zelf. Maar één ding is zeker. Het zal erg rommelig zijn.

De aandelenmarkt gokt erop dat het een perfect uitgevoerde zachte landing zal zijn, maar het is een schot in de roos. Het was de Amerikaanse huizenmarkt die de financiële crash van 2008 veroorzaakte, waarbij subprime-hypotheken verzuurden, waardoor de banken in elke grote economie instortten.

We houden allemaal de huizenprijzen in het VK nauwlettend in de gaten, maar op dit moment is het een wiebelende Amerikaanse markt die de grootste bedreiging vormt voor de wereldeconomie.