De Homeownership Society was een vergissing

De Atlantische Oceaan zojuist gepubliceerd een nieuw artikel dat maakt een aantal van dezelfde punten over eigenwoningbezit als de mijne nieuw verschenen hoofdstuk in Empowerment van de nieuwe Amerikaanse werknemer. Sterker nog, het maakt een deel van de dezelfde argumenten ik heb gemaakt voor jaren.

De titel van het artikel zegt eigenlijk al genoeg: De Homeownership Society was een vergissing. De auteur, Jerusalem Demsas, gelooft dat “Onroerend goed moet worden behandeld als consumptie, niet als investering', een uitgangspunt dat veel Amerikanen verstandig zouden vinden om te volgen.

Demsa's wijst erop dat “'Laag kopen en duur verkopen' als we het hebben over waar je woont, is een behoorlijk absurd advies. Mensen willen in de buurt van familie wonen, in de buurt van goede scholen, in de buurt van parken of in buurten met het soort voorzieningen dat ze wensen, niet hun locatie verhandelen zoals penny stocks. Zij merkt ook op dat "Een huis is gebonden aan een specifieke geografische locatie, kwetsbaar voor lokale economische en ecologische schokken die de waarde van het land of de structuur zelf kunnen wegvagen wanneer je het nodig hebt."

Dit zijn allemaal goede punten en goede redenen om je huis niet als een investering te beschouwen.

Demsas spiegelt ook een argument dat ik aanvoerde mijn getuigenis van de Senaat Bankieren van oktober 2021:

Hoewel home equity vaak een groot deel van het vermogen van veel Amerikanen vertegenwoordigt, kan het kopen van een huis een riskante investering zijn die volledig afhangt van de stijging van de huizenprijs, een kenmerk dat fundamenteel in strijd is met het betaalbaarder worden van woningen.

Hoewel Demsas er niet op ingaat, is deze afhankelijkheid van de stijging van de huizenprijs een nog groter probleem, aangezien het federale huisvestingsbeleid erop gericht is om steeds meer hypotheekschulden met een laag eigen vermogen op te wekken. Het maakt het kopen van een huis bijzonder riskant voor mensen die moeite hebben om een ​​stabieler inkomen te verdienen.

Ik betwijfel ten zeerste of senator Elizabeth Warren (D-MA) federaal gesteunde hefboominvesteringen voor alle Amerikanen zou steunen, maar dat is in feite wat het federale huisvestingsbeleid doet. (Ja ze is duidelijk bereid ondersteunen "Wall Street" en "big banks" wanneer het haar uitkomt, maar laten we dat overlaten aan een andere column.)

Sterker nog, de afgelopen 20 jaar de huizenprijzen vertoonden een vergelijkbare volatiliteit als de aandelenmarkten. Het is niet alsof deze feiten onopgemerkt zijn gebleven, zelfs niet door anderen schrijvers in de Atlantische Oceaan. Maar het is nog steeds niet helemaal duidelijk wat voor soort alternatief beleid Demsas ondersteunt.

We zijn het er zeker over eens dat een beleid ter bevordering van eigenwoningbezit en het kleineren van huren schadelijk is. En we lijken het erover eens te zijn dat het hypocriet is van federale ambtenaren om zogenaamde betaalbare huisvestingsprogramma's te steunen en tegelijkertijd beleid te promoten dat de huizenprijzen verhoogt.

Wat betreft specifieke federale beleidswijzigingen, daar ben ik niet zo zeker van. Hopelijk geeft Demsas mijn hoofdstuk een kijkje en schrijft een nieuw stuk. (Zelfs als ze het niet met me eens is.)

Het brede punt dat ik maak in het nieuwe boek van Cato, zoals in de meeste stukken die ik over huisvestingsfinanciering schrijf, is dat het federale beleid bijna volledig gericht is op het stimuleren van de vraag. Dat is een probleem omdat huizenmarkten altijd een beperkt aanbod hebben in vergelijking met veel andere soorten consumptiegoederen. Het is ook een feit dat die leveringsbeperkingen vaak worden veroorzaakt door nationale en lokale regels en voorschriften. Dat wil zeggen, veel gewilde locaties zijn al "vol" met woningen, en alleen veranderingen in het lokale bestuur kunnen daar iets aan doen, hoewel zelfs die veranderingen hebben waarschijnlijk geen grote effecten op korte termijn.

Gezien die realiteit is het beste wat de federale overheid kan doen, stoppen met het persen van de vraag. Maar dat is het tegenovergestelde van wat de federale overheid heeft gedaan voor (minstens) de laatste 50 jaar.

Alle federale betrokkenheid begon echt een vlucht te nemen in de jaren dertig, grotendeels als een poging om banen te stimuleren. Maar ergens onderweg kwamen alle makelaars, bouwers en financiers erachter dat het beter was om te werken Met de politici. Nu hebben we een complete puinhoop, een die huisvesting ondubbelzinnig minder betaalbaar heeft gemaakt, speciaal voor mensen met een lager inkomen.

De federale belastingwet bevordert hypotheekschuld. De Bazelse kapitaalvereisten bevorderen het aanhouden van door de overheid gedekte door hypotheek gedekte effecten (MBS). En Fannie Mae en Freddie Mac genieten al lang een speciale status ten opzichte van particuliere bedrijven. Het is onmogelijk voor de particuliere sector om te concurreren met de federale overheid, dus het verstrekken van hypotheekverzekeringen en (zelfs impliciete) federale garanties voor MBS heeft een voorspelbaar effect gehad.

Van 2009 tot 2020, Fannie en Freddie's jaarlijkse deel van de totale MBS-markt gemiddeld 70 procent, hoewel hun charters buitensporig gebruik van hun faciliteiten expliciet verbieden. Inclusief Ginnie Mae-effecten, die worden gedekt door FHA-hypotheken, het federale aandeel van de MBS-markt bedroeg gemiddeld 92 procent per jaar.

Weinigen herinneren zich echter dat de situatie vóór de crisis van 2008 niet veel anders was. Van 1996 tot 2007, was het jaarlijkse aandeel van Fannie en Freddie in de totale MBS-markt gemiddeld 60 procent, slechts ongeveer 10 procentpunten lager dan het aandeel na de crisis.

Het heeft geen zin om te pleiten voor meer federale hulp, want te veel federale hulp is precies wat ons hier heeft gebracht. Federaal beleid heeft de vraag consequent doen toenemen door het gemakkelijker te maken om hypotheken te verkrijgen. Er lijkt geen momentum in het Congres te zijn om deze trend om te keren, en alleen een dwaas zou zeggen dat het niets te maken heeft met speciale belangen.

Als ik me daarin vergis, kan het nieuwe congres beginnen met het laagste van het laaghangende fruit. Het kan Fannie en Freddie verbieden om leningen voor vakantiehuizen te financieren, en het kan de bepalingen voor buitensporig gebruik van hun charters afdwingen. Dan kan het hen verbieden om te financieren huizen die meer dan $ 1 miljoen kosten en vereisen dat "eerste huizenkopers" dat ook daadwerkelijk zijn degenen die nooit een huis hebben gehad.

Ik ben niet van plan mijn adem in te houden.