De grote vastgoedtuimeling van 2022

"Een woningmarkt van het jaren 1970-type is in de toekomst mogelijk"

We hebben nu een "Triple Whammy" in 2022. Naast de volatiele ellende op de aandelen- en obligatiemarkt, heeft de huisvesting zojuist de ergste klap in twee maanden sinds 2008 opgelopen en meer dan een jaar aan winst weggevaagd.

De Winans Real Estate Index (WIREI)™ volgt de Amerikaanse huizenprijzen tot 1830. Gebaseerd op de laatste prijsgegevens die zijn vrijgegeven door het Amerikaanse Bureau of Labor & Statistics, heeft WIREI een daling van 16.3% genoteerd sinds de recordniveaus van mei.

Grafiek 1: Winans Vastgoedindex 2007-2022

Terwijl veel mensen onmiddellijk denken aan de zeepbel van 2008 als het gaat om bearmarkten voor onroerend goed, is een beter voorbeeld om het huidige economische klimaat te vergelijken met de hoge inflatie en stijgende rentetarieven van 1977-82. Ik herinner me deze keer pijnlijk goed. Mijn vader had een woningbouwbedrijf en ik werkte tijdens mijn eerste jaar op de universiteit in een groot makelaarskantoor. Om te zeggen: "het was een uitdagende tijd in de vastgoedsector" is een zacht understatement:

Grafiek 2: Winans Vastgoedindex 1977-1982

Wat zegt de geschiedenis ons te verwachten?

· Jarenlang een zijwaartse huizenmarkt - zoals de bovenstaande grafiek laat zien, daalden de prijzen met 7% in de laatste helft van 1979 en werden ze grotendeels zijwaarts verhandeld tot eind 1982, toen de Federal Reserve haar oorlog tegen hoge inflatie voortzette met een strak monetair beleid.

· Aanhoudende materiaal- en arbeidstekorten - het aannemen van een "opknapper" zal duur en tijdrovend zijn vanwege post-Covid-tekorten en stijgende arbeidskosten. Een volledig gerenoveerd pand zal gemakkelijker te verkopen zijn, ongeacht "locatie, locatie, locatie".

· Krappere hypotheekleningen – Aangezien de pool van gekwalificeerde kopers zal afnemen als gevolg van hogere leenkosten en hoge aanbetalingen, zullen verkopers "papier bij zich moeten hebben" en een tweede positie achter de hypotheek moeten innemen voor meerdere jaren.

· Geen kopers- of verkopersmarkt – Met grote spreidingen tussen bied- en vraagprijzen, zal het verkoopvolume blijven vertragen totdat de kredietvoorwaarden verbeteren.

· Hogere investeringsbelastingen – Aangezien hogere aanbetalingen vereist zullen zijn om in aanmerking te komen voor conventionele hypotheken, zouden kopers moeten overwegen om een ​​lening te nemen van een 401k-plan of op marge te lenen van een investeringsrekening in plaats van hoge investeringsgerelateerde belastingen te betalen door het verkopen van aandelen.

Vanwege het soepele monetaire beleid dat sinds 2009 van kracht is, hebben we een geweldige stijging gehad in de huizenmarkt, met een winst van de Winans Real Estate Index met 104%!

Aan alle liquiditeitspartijen komt echter een einde!

Sinds 1850 vinden in de VS meerjarige bearmarkten in de VS 16% van de tijd plaats, en hoewel we hopen dat deze vertraging van korte duur is, zullen de lage hypotheekrentes van het afgelopen decennium tijdens ons leven niet terugkeren