Sectie 1031 van de Amerikaanse belastingwet staat mensen die vermogenswinsten hebben uit de verkoop van onroerend goed toe om de belasting op die winst uit te stellen. Om dit te doen, moeten ze die winst gebruiken om binnen 180 dagen na de oorspronkelijke verkoop een soortgelijk onroerend goed te kopen, en ze kunnen het geld nooit zelf aanraken. Dit proces staat bekend als a 1031 titel uitwisseling. Om voor de hand liggende redenen zijn ze populair bij vastgoedinvesteerders.
De wet is er om investeerders aan te moedigen hun geld weer in omloop te brengen in plaats van alleen hun winst op een bank te zetten, waar alleen de investeerder baat bij heeft. Daarom mag je 1031 ruilingen zo vaak doen als je wilt. Het belangrijkste element is echter dat u geen van de winsten fysiek kunt aanraken. Als u ze zelfs maar één dag op uw bank zet, wordt de winst belast.
Beleggers nemen deze hindernis door hun winst over te dragen aan wat bekend staat als een gekwalificeerde tussenpersoon.” Een gekwalificeerde tussenpersoon is een bedrijf dat uw winst vasthoudt en deze vervolgens op uw bevel vrijgeeft wanneer u een nieuw onroerend goed vindt. Het klinkt eenvoudig, maar een gapend gat in de regelgeving in het proces betekent dat u voorzichtig moet zijn bij het kiezen van een gekwalificeerde tussenpersoon.
Op zoek naar manieren om uw rendement te verhogen? Bekijk de dekking van Benzinga over alternatieve vastgoedinvesteringen:
Of blader door de huidige investeringsopties op basis van uw criteria met Benzinga's Aanbieding Screener.
Gekwalificeerde tussenpersonen zijn zeer losjes gereguleerd
Wanneer u uw geld overdraagt aan een makelaar of een advocaat, bepaalt sterk regelgevend toezicht hoe zij om kunnen gaan met het geld van klanten. Deze voorschriften zijn bedoeld om het voor hen moeilijk te maken om ongepast te handelen of uw geld te stelen.
Ze moeten het geld van hun klant op trustrekeningen houden die gescheiden zijn van de operationele rekening voor hun advocatenkantoor of makelaardij. Het is wettelijk verboden om de fondsen te vermengen of het geld van de klant te gebruiken voor een ander doel dan de transactie of juridische diensten waarvoor het geld is toegezegd. Ze zijn ook verplicht om al hun trustrekeningen maandelijks af te stemmen.
Deze entiteiten moeten een grootboek samenstellen dat de data en redenen voor stortingen en opnames van hun trustrekeningen catalogiseert. Ze zijn verplicht om dit grootboek in evenwicht te brengen met de maandelijkse bankafschriften en een register van hun afstemmingen beschikbaar te houden voor inspectie door vertegenwoordigers van de staat op elk moment tijdens de normale kantooruren. Als u dit niet doet, kan dit leiden tot het verliezen van hun licentie, zelfs als er geen geld is genomen.
Het probleem voor vastgoedbeleggers is dat geen enkele gelijkwaardige regelgevende instantie op federaal niveau verantwoordelijk is voor het toezicht op gekwalificeerde tussenpersonen. De IRS heeft zelfs een waarschuwing over deze entiteiten op haar website. Op staatsniveau reguleren of controleren slechts acht staten het gedrag van gekwalificeerde tussenpersonen. Zij zijn:
New Hampshire
Virginia
Washington
Maine
Californië
Idaho
Colorado
Nevada
Dat betekent dat een gekwalificeerde tussenpersoon in de andere 42 niet-gereguleerde staten in theorie los zou kunnen gaan met uw 1031 wisselgeld, en zolang ze het op uw verzoek vrijgeven toen u uw uitwisseling voltooide, zou u niet wijzer zijn. Dat is een enge gedachte en de definitie van een geest in de machine.
Wat als uw gekwalificeerde tussenpersoon er met uw geld vandoor gaat?
Ondanks het gebrek aan federale en staatsregulering van gekwalificeerde intermediaire bedrijven, is het nog steeds een misdaad voor hen om uw geld te verduisteren. Als ze er met uw geld vandoor gaan en het niet betalen wanneer u het eist, kunnen ze worden vervolgd en gevangen gezet. Dat lost uw probleem als belegger echter niet op.
Onthoud dat je maar 180 dagen hebt om te ruilen. Die klok stopt onder geen beding met tikken. Dus als uw gekwalificeerde tussenpersoon uw geld niet heeft wanneer u uw omwisseling moet doen, en u kunt het niet binnen 180 dagen voltooien, bent u onderworpen aan vermogenswinstbelasting op uw gestolen geld.
Een gekwalificeerde tussenpersoon gaat er met uw geld vandoor en steekt u daarbij een belastingaanslag op? Au. In sommige gevallen zullen de verzekeraars van de gekwalificeerde tussenpersoon een deel van het geld terugbetalen, maar het is onwaarschijnlijk dat dit binnen voldoende tijd zal gebeuren om de uitwisseling te voltooien. Het kiezen van de verkeerde gekwalificeerde tussenpersoon kan dus letterlijk een financiële nachtmerrie veroorzaken waarvan het jaren duurt om uit te ontwaken.
Komt diefstal door gekwalificeerde tussenpersonen vaak voor?
Gelukkig nee, dat doet het niet. Maar als je bedenkt dat gekwalificeerde tussenpersonen winst kunnen houden van tientallen of zelfs honderden onroerendgoedverkopen tegelijk, kan slechts één gekwalificeerde tussenpersoon die het verkeerde doet, miljoenen dollars aan schade veroorzaken.
Neem het geval van Edward Okun, die het voormalige hoofd van de 1031 Tax Group was. Hij zette zijn gekwalificeerde intermediaire bedrijf de grond in door het geld van klanten te gebruiken om een luxe levensstijl te financieren, waaronder herenhuizen in meerdere staten, verschillende boten en veel sieraden die hij overhandigde aan zijn bikini-modelvrouw.
Toen hij eindelijk geen geld meer had en zijn klanten niet kon betalen, wisten ze niet wat een grotere schok was: erachter komen dat hun geld was gestolen of erachter kwamen dat er geen regelgevend kader of toezicht was om te voorkomen dat Okun zou stelen het. Op het moment van zijn arrestatie was Okun bezig met het afronden van een deal om een ander gekwalificeerd intermediair bedrijf te kopen met bijna $ 900 miljoen op deposito.
Hij werd veroordeeld tot 100 jaar gevangenisstraf en moest bijna $ 40 miljoen aan eigendom verbeuren. Uiteindelijk kregen zijn gekwetste klanten ongeveer 70% van hun geld. Die 70% kwam echter niet op tijd om hun belastingaanslag te betalen, die ze uit eigen zak moesten betalen, en ze maakten nog steeds juridische kosten terwijl ze hem vervolgden voor schadevergoeding.
Hoe bescherm je jezelf tegen een schaduwrijke gekwalificeerde tussenpersoon?
Edward Okun is niet de enige die gekwalificeerde intermediaire bedrijven gebruikt om financiële ongepastheden te plegen. Er zijn talrijke gevallen waar gekwalificeerde tussenpersonen zijn gepakt, en de verliezen van deze zaken lopen in de honderden miljoenen dollars. Desondanks is er nog steeds geen federaal toezicht op de industrie. Dus, hoe bescherm je jezelf tegen een louche gekwalificeerde tussenpersoon?
Als u niet in een staat woont waar gekwalificeerde tussenpersonen worden gereguleerd (en waarschijnlijk ook niet aangezien er maar acht van hen zijn), kunt u het beste een gekwalificeerde tussenpersoon kiezen die ook een door de staat gediplomeerde advocaat is. Dan moeten ze in ieder geval maandelijkse rekeningafstemmingen uitvoeren.
Het is geen garantie, maar het zal u enige gemoedsrust geven te weten dat de door u gekozen gekwalificeerde tussenpersoon de balie van de staat over hun schouder meekijkt. Ten tweede, doe je onderzoek. Controleer de online beoordelingen van de tussenpersoon. Hebben ze de reputatie responsief en proactief te zijn in de communicatie met klanten? Is hun BBB-rating hoog? Stel moeilijke vragen wanneer u gekwalificeerde tussenpersonen interviewt. Krijg de antwoorden die je wilt of ga door naar de volgende.
U moet uw eigen belangen beschermen in 1031 uitwisselingen
Voor een bokswedstrijd roept de scheidsrechter beide vechters naar de ring en zegt tegen hen: "Houd je handen omhoog en bescherm jezelf." Dit solide advies is van toepassing op beleggers die werken via een 1031-titeluitwisseling. Het is uw verantwoordelijkheid om uw gekwalificeerde tussenpersoon zorgvuldig en uiterst zorgvuldig te kiezen. Je hebt hard gewerkt om winst uit je investering te halen. Het is aan jou om het te beschermen.
Foto door Prostock-studio op Shutterstock
Zie meer van Benzinga
Mis geen realtime waarschuwingen over uw aandelen - doe mee Benzinga Pro gratis! Probeer de tool waarmee u slimmer, sneller en beter kunt beleggen.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga geeft geen beleggingsadvies. Alle rechten voorbehouden.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html