De renteverhogingen van de Federal Reserve koelen de huizenmarkt af, maar hervormingen in het landgebruik zijn nog steeds nodig

Sinds het voorjaar van 2022 is het rentedoel van de Fed – de rente die banken elkaar in rekening brengen voor kortlopende leningen – verhoogd tot 2.5%, gestegen van 0.25% in februari. De acties van de Fed hebben de rente op alles verhoogd, van creditcards tot hypotheken. De hogere hypotheekrentes beginnen de prijzen te drukken, maar de lagere prijzen zullen tijdelijk zijn zonder de aanbodstijgingen die nodig zijn om woningen betaalbaarder te maken.

De gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 en 15 jaar is op het hoogste niveau sinds 2009, zoals blijkt uit onderstaande figuur uit de meest recente publicatie van het American Action Forum. huisvestingskaartboek door Thomas Wade. De 30-jaarsrente is bijna het dubbele van wat het was in 2021, terwijl de 15-jaarsrente al meer dan verdubbeld is.

Ondanks deze stijgingen bevinden beide tarieven zich nog steeds in de buurt van historische dieptepunten en liggen ze onder de 6% tot 7% ​​tarieven die van 2001 tot 2009 de norm waren.

Hoewel de rentetarieven historisch gezien misschien niet hoog zijn, zorgen de recente stijgingen nog steeds voor prijsdalingen. Zowel de huizenprijsindexcijfers van Case-Shiller als FHFA beginnen af ​​te vlakken, zoals blijkt uit de twee onderstaande figuren.

Jaar-op-jaar prijsveranderingen voor beide indices zijn ook gedaald tot 15% voor de Case-Shiller 20-city samengestelde index en 16% voor de FHFA-index. Beide waren 19% in 2021.

Het sentiment onder bouwers neemt af als reactie op lagere prijzen en een tragere prijsgroei. De NAHB/Wells FargoWFC
De woningmarktindex – gemaakt op basis van een onderzoek onder bouwers die de verkoop en verwachtingen van woningen beoordelen – is gedaald tot het laagste niveau sinds vóór de pandemie, zoals hieronder wordt weergegeven.

De zwakkere vraag en het bouwsentiment komen naar voren bij het starten van de woningbouw. In onderstaande figuur is te zien dat de start in alle vier de regio's van het land vertraagt.

Als er minder woningen worden gestart, blijft het aanbod van nieuwe woningen laag en kan de daling van de huizenprijzen worden afgeremd omdat het aanbod zich aanpast aan de lagere vraag als gevolg van stijgende rentetarieven. Hoewel dit misschien goed is voor huidige huiseigenaren die op korte termijn een kleinere daling van het eigen vermogen zullen ervaren, is het slecht voor de betaalbaarheid van woningen op de lange termijn. Het land heeft een belangrijke huizentekort—tussen 6 miljoen en 10 miljoen eenheden — dat een afname van het aantal woningen alleen maar zal verergeren. De krappe woningmarkt komt tot uiting in de leegstand van woningen en huurwoningen, die zich op het laagste niveau van de afgelopen 10 jaar bevinden.

We hebben meer huisvesting van alle soorten nodig in Amerika om huisvesting op de lange termijn betaalbaarder te maken. Het is teleurstellend, maar niet verwonderlijk, dat het aantal starters op de woningmarkt afneemt als reactie op een zwakkere vraag en lagere prijzen.

Het zou echter een vergissing zijn om de Fed de schuld te geven van de problemen op de huizenmarkt. De Fed doet wat nodig is om de op hol geslagen inflatie veroorzaakt door te veel overheidsuitgaven en zijn eigen buitensporige geldschepping tijdens de pandemie. Alle andere effecten van renteverhogingen op de economie zijn van ondergeschikt belang.

De belangrijkste boosdoener achter de mismatch van vraag en aanbod op de woningmarkt is te veel overheidsregulering. De federale overheid is al lang bezig met het stimuleren van de vraag naar woningen door middel van de quasi-overheidsinstanties van Fannie MaeFNMA
en Freddie Mac en anderen overheidsprogramma's.

Zowel Fannie als Freddie kopen hypotheken van kredietverstrekkers en hebben impliciete steun van de overheid. Omdat kredietverstrekkers weten dat ze gemakkelijk hypotheken kunnen overdragen aan Fannie en Freddie, maken ze zich minder zorgen over de risico's van wanbetaling op de lange termijn en kunnen ze de leenkosten kunstmatig laag houden.

Het kunstmatig stimuleren van de vraag is op zichzelf al erg genoeg - onthoud de huisvestingscrisis? -maar wat het in de context van de woningmarkt nog erger maakt, is dat lokale overheden tegelijkertijd het aanbod drukken via landgebruiksregels. In het hele land beperken minimale kavelgroottes, parkeervereisten, ingewikkelde vergunningsprocessen, dichtheidsvereisten en andere lokale regelgeving de hoeveelheid woningen die kan worden gebouwd. Wanneer aanbodbeperkingen worden gecombineerd met vraagsubsidies, leidt dit tot hogere prijzen die adequate huisvesting buiten bereik houden voor veel huishoudens met een laag en gemiddeld inkomen.

De renteverhogingen van de Fed koelen de huizenmarkt af, en met meer wandelingen aanstaande we mogen verwachten dat dit zich in de nabije toekomst zal voortzetten. De impact van de Fed is echter gering in vergelijking met de negatieve effecten van het huidige huisvestingsbeleid van de federale en lokale overheid dat de vraag stimuleert en het aanbod beperkt. De acties van de Fed mogen ons niet afleiden van het doorvoeren van de langetermijnveranderingen die we nodig hebben om de huizenmarkt in evenwicht te brengen: meer aanbod op lokaal niveau en minder subsidies op federaal niveau.